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要點概覽

（DeepSeek概括省流版）

辦公資產仍然穩居大宗交易流動性首位。

長租公寓、商務園區交易熱度持續走高，交易金額和交易次數雙上揚。

近三年單宗交易資產5萬平米以下（尤其3萬平米以下）小體量項目流動性提升明顯。

近三年單宗交易金額5億元以下占比份額爬升明顯。

正文

提到上海大宗交易市場上種種物業類型，首先想到的一定是撐起半壁江山的辦公。在近三年經濟遇冷的大環境下，整個市面上成交物業類型的占比格局是否已經悄然發生了變化？

同策研究院以近年大宗交易市場上成交資產的物業類型角度切入進行分析，對近年的格局趨勢變化進行剖析和分享，以下為本篇分析內容。

我們對上海近三年的大宗交易成交記錄，進行了交易資產物業類型的分類條目梳理。

圖1 近三年成交物業類型占比結構圖

（按交易金額計算，非堆積圖）

表中數據反映，原本占據半壁江山的辦公，在最近的三年內比例持續下降。從2022年的65.9%，到2023年縮減到了43%，2024年截至三季度徘徊在40%左右。辦公雖然仍穩居份額的首位，但是出現了收縮現象。

和辦公形成鮮明對比的是，近年來熱度持續走高的長租公寓，它形成了翻倍式的增長。2022年的時候，其占比只有個位數，即不到3%的水平。但是在2023年和2024年截止三季度的數據上，長租公寓的占比已經連續兩年在10%及以上。

商務園區和工業及物流的占比份額從2022年的近1%不到，直到2024年截至三季度的時候，已經達到了3~5%，盡管目前在份額中是一個小占比數值，但是它的翻倍式快速增長，或許預示在該資產領域內可能存在的投資升溫趨勢。

近三年內傳統份額大頭的辦公、商業綜合體仍占據主導，但長租公寓、商務園區和工業/物流的市場投資額度占比快速走高，顯示了市場投資主體對標的物業類型的選擇出現了多元避險和分化策略。

經過了三年的趨勢演變，我們來看一下當下2024年成交物業類型的占比結構現狀。

圖2 當下成交物業類型占比現狀

（按交易金額計算）

2024年截止三季度，分類型錄得成交記錄結構中，辦公仍然穩居大宗交易流動性首位，綜合體及商業次之，長租公寓及商務園區占比份額逆勢攀升，商務園區趨近于5%，為過往歷史水平之最，康養類資產也有所成交。

其中辦公穩居頭牌比例約占40%，其余為綜合體19.4%和商業15.5%。近年來基于公募Reits熱度快速提升的長租公寓占比11.1%，非傳統商務圈的商務園區占比5%，酒店占比3.6%，工業/物流占比2.3%，康養類資產占比0.8%。

由于不同物業類型特質不一，導致在資產面積和資產的估值、成交金額上都有所差異。在近幾年的結構變化趨勢上，單宗資產在成交面積和成交金額上又出現了什么變化趨勢呢？

圖3 近三年成交資產單宗面積結構圖

（按交易金額計算，非堆積圖）

近年交易標的資產面積出現明顯的走低趨勢，3萬平米以下的小體量資產單宗成交在年內整體成交金額占比中首度接近五成，當前投資主體偏好核心區精致體量穩定物業，及非核心區高回報率物業。

經過了三年的趨勢演變，我們來看一下當下2024年的大宗成交資產的面積結構占比現狀。

圖4 當下成交單宗資產面積結構占比現狀

（按交易金額計算）

數據層面看，5萬平米以下面積段累積占比達到整體成交金額的73%，其中3萬平米以下面積段達到約50%。

很明顯，單宗交易資產標的主要集中為5萬平米以下的小體量項目，其次為10-20萬平米的大體量項目，5-10萬平米的中型資產在交易中出現較少，我們認為這可能與避險防通脹和投機趁低吸納的投資偏好有關。

圖5 近三年成交資產單宗金額結構圖

（按交易金額計算，非堆積圖）

近三年來，單宗成交金額高位集中段占比下滑明顯，25億元以上份額急速縮減，15-25億元份額勉強維持，對應的10-15億元份額逐步走高（考慮為大金額段的價格走低滑落補位所致）；而相反地，5億元以下占比爬升明顯，與去年相比，往往拉出了翻倍的份額增長。

單宗交易金額走低的趨勢極其明顯，各段較大金額區間都出現了滑落下一梯隊現象，同時小金額段份額又攀升得很快，我們認為當前投資主體的策略偏好傾向于保守穩健。

圖6 當下成交單宗資產金額結構占比現狀

（按交易金額計算）

2024年截止三季度，交易最集中的大宗成交金額段為10-15億元，占比達到32%；其次為5億元以下，占比22%；值得一提的是，其中3-5億元和1-3億元的低金額單宗成交，分別占到整體成交金額的11%和9%，3-5億元低金額單宗成交量集中度極高，以單宗低金額的基數占據整體成交金額的近22%，不輸高金額段。

整體來說，單宗金額的主要集中段為10-15億元及5億元以下，后者的極高集中度，說明市場越來越多的投資主體主動或被動地進入了單宗小金額投資交易，映射出當前投資市場主體投資策略的趨同化及保守投資預期。

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