保交樓，事關社會福祉和市場穩定大局，已經成為房地產發展的一大“關鍵詞”。中央多次強調“要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定的各項工作”。

伴隨各地響應號召、狠抓落實，保交樓攻堅戰取得積極進展。近日全國住房城鄉建設工作會議披露，2024年全國交付住房量達到338萬套，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%，完成既定目標。

保交樓取得階段性成效，離不開紓困機制的不斷完善與發展。近年，從中央發放并購貸款到地方政府主導成立紓困基金，紓困資金來源愈加豐富；與此同時，AMC、地方城投、代建企業等多類型主體入場，對出險房企、爛尾項目等各類紓困對象“注入生機”，最終實現對項目的盤活和交付。

圍繞紓困的保交樓工程仍將是未來階段房地產的一項重點。中指研究院指出，預計目前待紓困保交付的項目規模體量達到3萬億。越來越多企業將進入紓困領域，從金融、建設、運營、銷售、服務等多領域助力保交樓工程，以尋求其中廣闊的市場潛力。例如代建領域，圍繞保交樓項目、保障房項目的需求在近年呈現爆發性增長。

一方面，積極助力“保交樓”，是當下房地產企業踐行社會使命的應盡之力；另一方面，“保交樓”帶來的增量市場空間，能充分推動資方代建業務的發展。

代建企業大力入局不良紓困

綠城管理紓困“超千萬”引領模式創新

當前，越來越多主流代建企業響應“保交樓需求”，大力入局不良紓困項目，成為“解決社會問題的人”。

據克而瑞研究中心統計，至2024年全國代建領域公司總數已超百家，大量代建企業通過與母公司、AMC、地方城投等主體合作，積極布局紓困項目。

綠城管理早在2022年初便提出將“資方代建”作為“3+3”業務模式的重要組成部分，并持續在“保交樓”中積極作為，致力讓各方參與者實現共贏。目前，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無錫等地簽約并推進數十個項目的紓困工作，落地紓困保交樓業務總建筑面積超過1000萬平方米。

2024年，綠城管理“首批紓困項目”迎來盛大交付，包括江陰澄江明月、廣州陽光半島、廣州江府海棠等在內的重點項目均保時、保量、保質交房，贏得業主青睞。而截至2024年，綠城管理的政府代建業務累計交付量已達到約6390萬平方米，為近42.8萬戶原住民改善了居住生活環境。

(綠城管理首批交付紓困項目)

與知名AMC（資產管理公司）和地方國資合作，是目前綠城管理入局紓困項目的主要方式。

例如綠城管理與東方資產合作了昆明云筑臻邸項目，與長城資產合作盤活武漢桂湖雲翠項目，與中國人壽在珠海合作了港珠澳未來城項目，與余姚市國資委旗下投資公司合作紓困云湖尚府項目，都成為項目紓困的典型案例。

(綠城管理部分不良紓困項目)

伴隨以綠城管理為代表的頭部代建企業深度入局，“代建+”已成為當前項目紓困的主流模式。

在其中，AMC和城投等資方負責不良資產處置與重組，代建企業則介入前中后端，擔當輔助調解、研判支撐、規劃調改、開發建設、產品打造、價值變現、運營銷售等更為多維度的角色。

也正是因為角色更為豐富，同時紓困項目涉及地方政府、金融機構、開發商、供應商、購房業主“五方主體”的利益再平衡，情況處理更為復雜，因而紓困業務對于代建企業的綜合能力要求更高、更全。

“圍繞紓困業務綜合能力的提升，綠城管理也一直在思考‘代建+’模式的創新可能，探索基于紓困各環節的優化和增效，帶動整體能力上的提升。如果代建端的這套創新持續演進，或將是中國房地產紓困新模式的重要一極。”綠城管理相關負責人表示。

“站在離癥結最近的地方，成為解決問題的人”

綠城管理探索紓困新路徑

房地產紓困雖然潛力巨大，但卻是一塊難啃的“硬骨頭”。

從現狀來看，各方對資產遴選、盤活策略、風險控制等關鍵方面都要求嚴苛，并且在紓困初期來自土地、規劃、資金、供方矛盾、工程質量、債務糾紛、銷售客訴等諸多方面的問題，復雜且困難。

例如武漢的知名項目——當代集團出險后留下的天譽項目（現名“綠城·桂湖雲翠”），原開發商出險流動性危機，背后財務狀況復雜，與原供應商之間的欠款多、與小業主的矛盾深，項目也陷入銷售困境，難以繼續運營。

而當前像這樣的項目并不少，困境地產項目就像“亂麻”，難題環環相扣，需要找到癥結并逐一解開。

“54321”，基于市場深刻洞察和豐富實操經驗，綠城管理曾以5個數字，總結項目紓困的主要五個著力點：圍繞“五方主體”的利益再平衡，關注風險隔離、資金保障、政策支持、總包配合“四大要素”，促成地方政府、金融機構、代建公司“三個推手”齊心協力，以主要的“兩種模式”（針對品牌煥新銷售型物業的全過程開發委托管理模式、無上述要求物業的工程代建管理模式），達成最重要的那“一個目標”——保障產品和服務品質滿足政府批復文件要求，交付到業主。

其中，“產品、品質”四字不僅是紓困的核心目標，也是紓困工作中實實在在的難點和重點。

例如上述武漢的困境項目，其原規劃為一個高端商品樓盤，房屋設計面積大、裝修貴、總價高。在樓市下行階段，項目的銷售遲緩，建設也陷入停滯。

2022年，長城資產全面接管項目公司，并攜手綠城管理開展項目紓困。團隊基于對市場的深度調研、對項目的充分評估，認為盤活項目的一大前提是“調規”。

但改動或引發已購房老業主的反對，能否通過地方政府規劃部門的審批也是關鍵。因而找準結癥、對癥下藥，紓困團隊全力開展與地方的溝通，積極與業主合理談判。

在此過程中，綠城管理由于常年穩居代建行業規模和市占率第一位，并且在紓困方面有諸多成功案例和豐富經驗，“龍頭”的品牌背書，疊加專業的開發管理團隊、強大的供應鏈資源等優勢，使得多方對綠城管理給出了高信任度，大幅推動了紓困服務的開展。

(綠城管理連續八年蟬聯代建企業TOP1)

最終，溝通談判成效顯著，在多方達成共識的基礎上，武漢項目正式更名為“綠城·武漢桂湖雲翠”，開展了多次調規和爆破作業，以滿足地質和規劃方面的嚴格要求，并符合當下市場要求，順利推進項目重啟。

據悉，為了滿足消費者需求、提升產品競爭力，項目還進行了多輪的產品迭代升級，優化各個細節。

例如，針對桂湖雲翠項目“武漢主城區最后一塊二環向南一線臨湖臨湖低密純住宅用地”的稀缺資源，綠城管理深挖優勢，規劃形成了“兩園兩軸三芯七境十景”的景觀格局，實現約40%景觀綠化率，2.53低容積率，75%戶型皆可瞰湖。

甚至桂湖雲翠還大膽向“準四代建筑”的標準打造，在戶型空間設計方面，采用超高空間的設計理念；巧妙消除建筑結構中的轉角廊柱，實現了270°的開闊觀景視野；在立面采用大量“曲線元素”，形成云朵般流暢柔和的線條，使建筑形態如流水般圓潤柔和，打開生活無限的風景。

（綠城武漢桂湖雲翠桂湖十景園林實景圖）

此外值得一提的是，在總占地約12.7萬平方米的項目范圍內，桂湖雲翠規劃了“超2萬方全維實景示范區”，創造了武漢幾乎獨有的超13萬方內外雙園風景園林；配合“大師級雙下沉庭院”，入眼便是月華寶院、名貴原石、赤松點綴其間，充分演繹了武漢高山流水在地文化；“4000方海派會所”不僅引入武漢住宅園區首個壁球館，與行政酒廊、瑜伽室、健身房、私宴廳等空間，融合社群生活運營，革新高定生活體驗。在此基礎上設計的“酒店式歸家禮制”則從一園門庭開啟，歸家入口與地下星幕光廳，為璀璨歸家生活拉開序幕。

以湖為畔、引水入園，超2萬方園林景觀、4000方海派會所、四代建筑……這些承載了綠城產品力進階水平的設計，幾乎很難讓人想象到這原本是一個紓困項目。

(綠城武漢桂湖雲翠全維實景示范區實景圖)

憑借建筑空間、室外環境、建造品質、優良性能、韌性建設、住區管理六大維度的匠心澆筑，武漢綠城桂湖雲翠獲評中國房地產協會的三星級“高品質住宅標識項目”。實際也證明，能讓客戶一見傾心的產品，一定能得到市場的正向反饋。

據悉，武漢綠城桂湖雲翠項目兩度開盤均創造了熱銷盛況，開盤當月累計熱銷約6億。尤其12月初的二次開盤，首開即罄，銷售額突破3.4億，再創新高。桂湖雲翠的熱銷和產品力，也奠定其在武漢高端住宅市場的領先地位。

可以看到，一個“紓困盤”變身“熱銷盤”的背后，紓困各方并沒有一味要錢、要權，而是真正希望把產品做好，打造能為社會各界創造價值的項目。

這種意義更廣闊的“重獲新生”的紓困思路，也是綠城管理在代建紓困道路上，積極探索的新路徑、新方向。

綠城管理相關負責人表示，希望將武漢項目樹立為“全國標桿”，展示代建企業如何通過產品力、品牌力、管理力、服務力，推動紓困項目重獲市場認可，為“保交樓”工程交上更讓大家滿意的答卷。也期待代建行業承擔更大社會責任和時代使命，用發展新模式為房地產行業書寫新篇章。