翻過年，無數份樓市數據的年終匯報密密麻麻的發布，幾萬字、甚至幾十萬字指向的都是一個事實：各城市一二手成交正在瘋狂逆轉，而且對比差距，越拉越大。

據克而瑞數據顯示：2024年全國30個城市二手房成交2.3億平，創下歷史新高，包括整體二手份額也逆轉到了59%。

而2024年1—12月，蘭州新房與二手房的成交總量達61709套（其中新房22295套、二手39414套），二手房的成交份額為64%，同比提升了9個點，顯然，市場上更多的成交份額，更加傾向于二手房。

就連小編身邊幾個原本有意向買新房的年輕人，也開始動搖了。其中一個在不久前已經入手了了一套二手房，還有一個也慢慢開始轉變思路，不斷在二手房市場上，尋找著適合自己的房源。

而2025年開年的樓市的小陽春，也顯得有些疲軟。一邊是冷熱分化的新房市場，一邊是跌宕起伏的二手樓市，一切都讓購房者陷入了深深的不安與選擇焦慮。

可導致這種情況發生的原因，究竟是什么呢？

本質上來說，最大的因素有兩個，其一是房地產行業經歷了多年的高速發展后已趨于飽和，買房已不再是一種投資行為；其二就是蘭州人的購房觀念，已經發生了徹底的轉變。

在過去的很長一段時間里，買房在大多數蘭州人的觀念中，并不僅僅是解決居住的需求，還存在著一種金融屬性的投資行為，只有手頭稍微有點閑錢，哪怕是湊一湊，都要買個預期，坐等幾年后靠著房子賺取到除本金外的更多資金。

更何況，處在城鎮化發展進程最快的那段時間里，蘭州各個新興板塊不斷涌現，一旦有什么發展規劃的新政策，或者項目規劃的配套，再配合上開發商和置業顧問的鼓吹，房價翻倍的言論就來了。

“這里才是蘭州新的CBD，政府規劃都下來了！”“我們已經和某某名校簽約了，以后孩子上學就在家門口，不用擠破頭去搶學位！”“地鐵就要通了，咱們這就是地鐵口零距離！”“這么好的機會，再不買就漲價了，賣完了！”

蘭州開發商們信誓旦旦的指著一塊塊荒地說著，大餅一個個的聽起來也都很誘人，彼時，大家看著房價一路上漲，也愿意相信這些預期，心甘情愿的為其買單。

可如今看來，等待真正落地實現的時候，就總是大打折扣。規劃還在圖紙上、名校只是掛了個牌子，實際上是分校、地鐵線路還未開通，原本計劃的開通時間一拖再拖、房子庫存越來越多，根本不存在買不到的問題……

換個角度來說，在蘭州買新房就等同于是在買股票，它們的價格是被不切實際的預期給重重疊加起來的，也就是說，所有期房的最終價格，都是包含了這部分還未實現的規劃的預期。

即便幾年前大家花出去這個錢買了新房，幾年后，也并不能保證能享受到這些配套利好或公共服務，大家耗費金錢和時間所等待的一切，卻都是充滿著不確定性的。

過去幾年里，蘭州比較多見的現象，就是前腳買房后腳維權，貨不對版、甚至直接爛尾的情況，也都屢見不鮮。

當初手頭充裕，拿著大把錢在蘭州買了多套房子的蘭州人，如今也會苦惱沒人接盤，賣不出去的問題，房價大打折扣的同時，自己還要承擔每年的物業費等費用，拿在手里的房子，反而成了“燙手山芋”。

相比之下，蘭州二手房最大的優勢，就在于它的確定性。

確定性的東西無所謂高低和吃虧，因為它的價格完全取決于市場，這就好比蘭州一個通了地鐵的項目，或許會比幾年前稍微貴一點，但地鐵的便利卻是可以馬上享受到的，相比有可能會把本金賠進去的情況來說，這點溢價也就算不上什么了。

此外，二手房雖然在房齡和裝修上可能不如新房，但其價格優勢和地段優勢，以及資源配套的成熟度，往往也是新房無法比擬的，最重要的是，二手房還有最大的現房優勢，購房者可以即買即住，省去了等待的時間。

與此同時，二手房的交易過程也相對透明，購房者可以更清楚地了解房屋的實際情況，避免了新房交付后可能出現的各種問題，尤其是價格方面，即便是談了最低，也仍有空間調整，而新房的最低價卻很難再降了。

更何況，隨著市場環境的變化，蘭州購房者也越來越理性，大家不再盲目追求買大、買新，而是更加注重房屋的性價比和實用性，對比下來，二手房無疑就是一個最佳的選擇。

能肯定的是：從目前的市場趨勢來看，蘭州二手房市場的主導地位，可能還會持續一段時間，且二手房市場的競爭還會更加激烈……

眼下的蘭州房地產市場，已然進入了存量時代，它的標志就是：成交以二手房為主，新房占比低。

然而，這并不意味著蘭州的新房市場將完全失去競爭力，接下來的新房市場，將主要提供改善與更新的用途。

這一點，從去年年底蘭州印發的《蘭州市中心城區立體生態住宅項目規劃建設管理規定(試行)》及《關于優化房地產項目規劃管理若干措施》的兩則通知上，就能窺見一二。

總得來說就是，接下來蘭州入市的新項目，將設計出更好的改善產品，無論是更大的得房率、更高的容積率，亦或是更為合服務設施配置以及更完善的配套等，都將全面更迭。

且去年年底至今，蘭州的土地市場也逐漸熱絡了起來，一旦后續這些新產品入市，那么，勢必也會對蘭州市場造成一輪巨大的沖擊。

接下來的蘭州的樓市，正在經歷一場深刻的變革。至于后續將如何發展，仍然充滿變數，但無論如何，大家都需要保持理性。

畢竟，在這個充滿不確定性的市場中，唯有理性決策，才能在這場樓市逆轉中，找到屬于自己的機會。

作者=指蘭針·小芒果

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