2025年，如果沒理清這些邏輯

咱就先不用急著投資出海

一場直播，撕掉市場遮羞布

一位大咖，閉門分享/全盤梭哈

帶你梳理全年日本投資底盤

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在過去十年中，受超低利率、有限的住房存量和旺盛需求的推動，全球許多市場的房價都出現了加速上漲。

盡管近期利率上升抑制了一些市場的上漲，但其他市場卻并未受到融資條件收緊的影響。

該圖表根據瑞銀 2024 年全球房地產泡沫指數的數據，顯示了過去十年房地產泡沫市場的房價增長情況。

推動這些估值過高的原因是豪華房地產市場的需求旺盛，買家正在爭奪有限的優質房產。

近一年，隨著日元持續貶值，加上低利率的誘惑，更是讓全球熱錢加速涌入，這是一種現實，日本好似從未經歷過所謂的失落 30 年，又或是走出來后，走的太快。

由于大量外國買家涌入，東京的實際房價也出現了一些最快的增長！

放眼如今，東京是全球房價最難以負擔的城市，僅次于香港（數據來源:《Numbeo》眾包全球數據庫）。

而當初.....這個當初，一回首，竟然都有三四年了，真經不起咂摸！

那時候我們說日本什么來著？

哦，想起來了，漲幅高，租金收益率高，但是房價相對較低。

但是，現在這個相對，消失了，但涌入日本買房的，會消失嗎？我覺得答案是肯定的，肯定不會，反而要迎來一波高峰。

為什么，因為你在等，他在等，大家都在等，等日本央行的行動，為什么2024年那么多人出手日本——因為迎來33年匯率最低點。

有關日本還行不行，到底哪里行，哪里不再行了，為何說局勢已然發生天翻地覆的變化，投資請再三謹慎，一場直播，告訴你全部真相。

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1

2024年日元可謂是“一瀉千里”

但是人們逆勢而為，涌入日本采買。

就像是砸中了超市金蛋，而獎品是推著購物車進去，限時搶多少送多少！

促成日本實現了很多個“有史以來”，無人可擋的 C 位出道，虹吸流量！

總之，日本在 2024 年出盡風頭，甚至會將這股氣焰，延續到 2025 年！

在國際旅游和旅游消費方面

旅游人數

日本國家旅游局 (JNTO)數據顯示，2024 年接待游客數量將達創紀錄的 3,687 萬人，較上年增長 47.1%。

在航班恢復的背景下，數字有所上升。

而 2023 年這一數字為 2,507 萬！！！

其中，中國游客數量增長了 187.9% ，中國臺灣游客數量增長了 43.8%，韓國游客數量增長了 26.7% 。

消費金額

日本旅游協會報告，2024 年外國游客總消費額為 8.14 萬億日元（517.8 億美元），較上年增長 53.4%，日元疲軟。

住宿、購物、餐飲和飲料是主要消費。

中國游客消費額占游客消費額 21.3%，1.73 萬億円（人民幣 800 億）。

在海外在留人數方面

根據日本法務省的數據公布，截至 2023 年 12 月底，長居在日本的外國人數達到341 萬 992 人（中長期在留者 3,129,774 人+特別永住者 281,218 人） ，創下歷史新高。

其中，在日內地人數量，超過 84 萬，短短 6 個月時間，增加 8 萬！加上中國臺灣人，早就超過 100 萬！

按國籍/地區劃分，第一名是中國（844,187人），第二名是越南，第三名是韓國；

按在留資格來看，“永住者”最多，其次是“技能實習”、“技術·人文·國際業務”、“留學”、“家屬滯留”；

按都道府縣劃分，東京都的外國人居住人數最多，為 701,955 人，占全國的 19.6%！

在房地產市場方面

住宅地產

房地產研究公司東京官邸（東京都品川區）公布，2024 年 11 月份東京 23 區二手公寓平均要價為每 70 平方米 8,531 萬日元，環比上漲 2.7%。

在投資資金持續涌入的東京都中央六區，投資金額自 2004 年 1 月開始調查以來首次達到1.4億日元的水平，比上一年增加了 30% 。與周邊地區的差距正在擴大。

截至 11 月，東京 23 個區的均價環比連續 7 個月上漲，創下歷史新高。總體趨勢繼續受到城市地區房地產價格飆升的推動。

市中心的公寓需求強勁，不僅來自富人和企業，還來自海外。投資資金涌入，希望價格進一步上漲，價格持續快速上漲。

據房地產咨詢公司仲量聯行 (JLL) 估計，2024 年日本房地產銷售額已超過4.5萬億日元，明年可能達到或超過這一水平，實現連續第三年增長。這些數字包括價值 500 萬美元或以上的交易。

所有的不利因素，都正在被以下因素抵消： “入境游（2024年達歷史新高，創造對酒店需求），以及在股東積極主義和監管壓力日益加大的情況下，日本大型企業繼續拋售優質房地產資產！”

商業地產

東京的寫字樓開發主要集中在千代田區、中央區和港區這三個中心區。

日本公司正在推動寫字樓擴張的需求。原因之一非常有趣， 一個好地段已經成為招聘的重要參考因素，就跟相親優質三件套“編制/房產/存款”。

隨著人口減少，日本勞動力資源不斷萎縮，現在的勞務市場，是員工市場。

據仲量聯行稱，發達經濟體中，寫字樓仍占房地產交易最大份額，約占總交易量的 40% 。

如果你關注日本商業地產海外購買體量，會發現全球投資倒灌的驚人數據！

2

全球投資重返日本

在美國聯邦儲備委員會降息的背景下，東京、悉尼和新加坡的商業地產市場，有望成為亞太地區吸引外國房地產投資者最成功的市場之一。

世邦魏理仕（CBRE）民意調查顯示：53%的受訪者表示，今年有意在亞太地區購買更多商業地產。

世邦魏理仕在《世界地產雜志》上發表的《2024年亞太地區投資者意向調查》：

日本連續第五年成為亞太地區跨境房地產投資的首要目標，投資者主要關注東京、大阪等主要區域城市。

外資包括但不限于以下，正在吞下“日本”：

香港基金 1500 億日元拿下東京銀座寫字樓；

黑石集團 4000 億計劃收購東京花園露臺；

亞洲投資基金未來三年計劃投資 70 億美元

加拿大Brookfield資產管理公司 16 億美元；

來源：CBRE

3

追漲殺跌是一種經常出現的基于市場情緒，而非理性分析的線性操作。

但在日本“暴跌”的時候，經濟晴雨表“紊亂”的時候，大家低買抄底的心態是否能穩住，主要是看你到底了不了解日本。

IMF 對日本央行的預測：

1、工會調查顯示，日本企業同意在 2024 年將工資平均提高 5.1%，為 30 年來的最大增幅；

2、日本央行前首席經濟學家龜田清作表示：“日本央行越來越確信工資和服務價格將持續上漲；

3、在 2024 年退出大規模貨幣刺激政策后，日本央行 1 月將短期利率從 0.25% 上調至 0.5% ，該央行認為日本即將持久實現 2% 的通脹目標；

4、國際貨幣基金組織一位高級官員 2.6 日表示，日本央行今年很可能再次加息，并在 2027 年底前將借貸成本達到對經濟中性的水平；

5、國際貨幣基金組織認為日本的中性利率將在 1% 至 2% 之間，中間值為 1.5% ；

總結：

1、日本央行 2024 年把短期利率從 -0.1% 提高到了 0.25% ；

2、2025 年 1 月再次把短期利率從 0.25% 提高到了 0.5% ；

3、2025 年，日本央行將繼續加息；

4、2027 年底之前，日本央行將持續加息到短期利率最低 1% ，最高 2.5% ；

基于此種政策，日本房地產市場和日元走勢會有什么變化。

我覺得這場直播會給你一個解惑的機會，直播結束后，可領取米公子投資日本核心價值匯總！！！

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4

大家在日本買房的心路歷程如何？

我把聽到的，做個總結吧。

首先是門檻低，只需要提供錢和護照。

外國人稅費和本地人一樣，沒有差別對待。

剛開始的時候，或許會購買二手公寓，試水。

然后發現，老破小公寓租金收益率高，輕松4-5%，但是升值沒有保障。

隨著對日本房產市場的深入了解，開始追求保值，追求升值。

放下原有投資邏輯和居住習慣，開始在意土地，車站，商圈。

因為日本房價的增加，其本質是地價的增值，而地價依托于車站和商圈。

因為日本永久產權，可擁有完整土地，所以隨著投資進階，資金充裕的投資者，不再滿足于分割所有權的公寓。

開始購入一戶建，在國內叫獨棟別墅，但房屋多為木造，房子本身貶值快（日本房產價值是建筑物+土地），追求價值，則對地段要求就更高，核心區寸土寸金，新建一戶建鳳毛麟角，但是國人很愛自住。

從投資角度，塔樓和整棟必然是當下更受矚目的選擇。

購買一整棟樓，聽起來嚇人，但其價格空間大，你總能選到適合自己預算的，不過，建議還是在 1,000 萬起，也就是北上廣深一間大平層的價格。

如果你在上海的黃埔靜安中心城區買個100平以上的房子，保守1000-2000萬，陸家嘴1500個左右，長寧虹口800-1200，嘉定松江600-800。

但我們就不說收益，我們就直接打開視角，你一個大戶型公寓，每月收租頂多萬把塊，1.5-2w，算是不錯，空著的，我們也不說。

我只說，如果你的這間公寓，放在日本，能買到一整棟樓，你可敢信？

可以貸款 50%，利率做到 2.2%，租金收益高，能直接覆蓋每月還貸，甚至還有盈余，足夠一家三口在東京核心區的生活！

不止是住宅整棟，商業整棟外國人也可購買，條件都一樣。

但是價格要放得更高，但高昂的價格因為杠桿會顯得更落地一些！

要知道，日本商業用地通常比住宅用地，更稀缺，價值更高！

更別提在東京核心區和大型商圈內的商務樓！

1、更高的價格水平，更高的租金收益率，并且穩定。

商業租戶（如大型企業、零售品牌）通常簽署 長期租約（5-10年），而住宅租約一般較短（1-2年）。

2、商業土地，土地利用率高，容積率是普通住宅幾倍。

更高的容積率意味著更高的土地價值和更大的開發潛力！

東京銀座商圈

Ginza, Tokyo

一整棟樓

店鋪事務所

翻新時間

首付：約50%，人民幣1700萬

貸款 1700 萬人民幣

杠桿撬動日本整棟資產

1

PART.ONE

利率:2%左右，等額本息還款

月租金：約人民幣13.6萬/月

月還款：約人民幣7.2萬/月

2

PART.TWO

一步到位 一箭四雕

以租養貸 月余 5 萬

銀座核心資產升值

鎖定日元匯率漲幅

實現發達國家身份配置

3

PART.THREE

核心 3 區少有高回報物業！

表面回報率 4.74% ！

多線路交匯，交通便捷

車站步行3分鐘 繁華觸手可及

2024年6月全新翻新，匠心設計，完美詮釋高端品質

銀座商圈＆日本橋丸之內八重洲商圈的結合，盡顯區域價值

4

PART.FOUR

別的不多說，哪怕你來看個熱鬧，但一定要聽聽米公子說點啥，一個解題犀利，只說大實話的全球投資“老炮”，到底能帶給你什么“值錢賺錢”的東西。

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