文/樂居財(cái)經(jīng) 李奕和

近一段時(shí)間來，萬科與深鐵可以說是地產(chǎn)圈的熱門。

隨著深鐵的全面介入，萬科這個(gè)以往的地產(chǎn)優(yōu)等生，總算穩(wěn)住了陣腳。

作為深圳的國(guó)資，深鐵一方面有足夠的實(shí)力。

另一方面，其在地產(chǎn)行業(yè)的深耕，也讓外界對(duì)后續(xù)萬科的發(fā)展充滿期待。

多年里，旗下的深鐵置業(yè)，深耕 “軌道+物業(yè)”模式，開發(fā)的物業(yè)總建筑面積超一千八百萬平方米。

管理層全面進(jìn)入萬科之時(shí)，深圳地鐵位于深圳坪山石井街道的源著里項(xiàng)目，也傳來了最新消息。

2月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局坪山管理局披露了關(guān)于源著里項(xiàng)目總平面圖的通告。

該項(xiàng)目（宗地號(hào)：G13305-0046）位于石井街道坪河南路與竹坳路交匯處東南角，總用地面積為3.12萬平方米，總建筑面積16.48萬平方米。

項(xiàng)目于2025年1月24日取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，由深圳地鐵置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)（以下簡(jiǎn)稱“深鐵置業(yè)”）。

根據(jù)總平圖，源著里將打造6棟25F-46F的高層、超高層住宅。當(dāng)中住宅樓2棟一二單元、3棟在小區(qū)北邊一字型排列，樓高分別為32F、32F、25F。

剩下的三棟住宅樓，5棟一二單元、6棟則在南邊一字排列，樓高分別為46F、27F、44F。看得出，小區(qū)南面的三棟樓普遍比北面的三棟樓要高。

另外，小區(qū)的西北邊還有一棟2F的商業(yè)（1棟），東邊是3F的幼兒園（4棟），正門位置則在整個(gè)小區(qū)的西邊。項(xiàng)目樓下還有不少的底商。

從陽臺(tái)的數(shù)量看，項(xiàng)目的2棟一、二單元為一層5戶設(shè)計(jì)，3棟、5棟一二單元、6棟則為一層6戶設(shè)計(jì)。5棟二單元、27層，是保障房。這是一個(gè)保障房與商品房混住的小區(qū)。

小區(qū)樓棟的間距稍顯密集。如總平圖所示，項(xiàng)目5棟一單元和6棟分別是46層、44層的超高層，而兩棟樓的間距20米左右。

此外，5棟二單元與5棟一單元間距23米左右，2棟二單元與3棟的間距21米左右，2棟一單元與2棟二單元間距25米左右。

源著里項(xiàng)目地塊其實(shí)在2022年已被深圳地鐵拿下。

當(dāng)年9月28日下午，深圳第三批7宗宅地集中開拍。其中，坪山石井G13305-0046宗地由深鐵底價(jià)拿下，成交價(jià)11億元。

根據(jù)當(dāng)時(shí)成交信息，地塊初始建設(shè)保障房租賃住房1.01萬平方米，競(jìng)企業(yè)自持保障性租賃住房面積2.019萬平方米。

并且，宗地建成后，商品房（毛坯）銷售均價(jià)不高于3.75萬元/平方米。

該地塊還曾在2022年8月流拍過一次。一個(gè)多月后，地塊調(diào)整了掛牌價(jià)以及增加了保障性租賃住房建筑面積后重新上架，最終被深鐵收入囊中。

不過，深鐵拿下地塊后，曾停工一年多時(shí)間。直到去年7月，G13305-0046宗地項(xiàng)目傳出案名為源著里，9月，項(xiàng)目傳出動(dòng)工。

從區(qū)位看，源著里的位置不算核心，該片區(qū)已靠近惠州，周邊缺少大型商業(yè)配套，城市面貌較差。

不過項(xiàng)目距離深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）東校區(qū)小學(xué)初中部?jī)H1.1公里左右，有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。另外，項(xiàng)目靠近地鐵16號(hào)線技術(shù)大學(xué)站，步行900米左右，地鐵出行較為便利。

貝殼找房平臺(tái)顯示，項(xiàng)目周邊目前新房較少，二手房方面，坪山河對(duì)岸的奧園翡翠東灣掛牌均價(jià)約2.8萬元/平方米，瀾灣花園掛牌均價(jià)約2.5萬元/平方米。

這跟源著里拿地時(shí)的商品房毛坯限價(jià)3.75萬元/平方米，有一定的距離。

深鐵置業(yè)是深圳地鐵集團(tuán)全資子公司，旗下有物業(yè)開發(fā)、樞紐兩大核心業(yè)務(wù)板塊。物業(yè)開發(fā)板塊方面，截至2024年9月共有32個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目及15個(gè)代建項(xiàng)目；總建筑面積約1818.8萬平方米，在建面積約1183.92平方米。

此前，深鐵置業(yè)官微披露的數(shù)據(jù)顯示，該公司2024年銷售金額206.3億元，銷售面積59.4萬平方米。