文/樂居財經 林振興???

蛇年，北京第一場土拍，只有一家房企報名，十分落寞。

2月8日，首鋼地產以底價28.01億元，拿下北京石景山區首鋼設備處SS00-1617-0001、0003地塊，住宅樓面價3.7萬元/平米，未設上限價格。

這也是一宗“內定”地塊，毫無懸念。1月26日，首鋼地產就為0003地塊的施工單位招標了。

但它也有些許“意外”。石景山是中海新城的地盤，但這次它缺席了，首鋼地產只好自己兜底，一個人扛下了所有。

對于石景山人來說，首鋼地產既熟悉又陌生。

熟悉，是因為首鋼地產在這里開發過眾多代表項目；陌生，是因為它至少兩年沒在北京拿地了。

拿地當天，首鋼地產就馬不停蹄召開新春第一會。

黨委書記、董事長張煥主持會議并強調，“項目公司要進一步增強緊迫感、責任感，加強政策研究，在市場變化中搶抓機遇，全力以赴完成各項任務。”

這是張煥上任一把手后，首鋼地產首次拿地。

張煥是一名女將，她也是首鋼地產老人，曾在首鋼地產任黨委副書記、紀委書記，負責黨群工作。

去年年中，張煥接過張興手中的交接棒，擔任首鋼地產黨委書記、董事長。張興則被調到首鋼集團公司人力資源部（黨委組織部、黨委統戰部）部長、黨委巡察工作辦公室主任、機關黨委書記。

張興算是首鋼地產近來年在職最“短”的董事長，在位不到兩年時間。

他的運氣不是很好，在職的兩年，也是房地產急轉直下的兩年。首鋼房地產業務的毛利率從2022年的22.49%降至2023年的11.13%。

2023年，首鋼地產營業收入90.67億元，凈利潤4200萬元。截止2023年末，首鋼地產總資產253.04億元，總負債183.95億元，凈資產69.10億元。

雖然不在帝都拿地，但首鋼地產在京外仍有項目，例如天津、河北、遼寧、重慶、成都等地。

對于首鋼地產而言，出京并不是易事。

一份評級報告顯示，截止2023年底，首鋼地產在貴鋼老區棚改項目、重慶悅來項目、天津寶坻祥瑞家園住宅小區一期項目等銷售率偏低。

去年10月，成都首鋼房地產被法院列為被執行人，執行標的36.44萬元。此外，首鋼地產子公司成都首鑫房地產被業主告上了法庭。

事件起源于，石某、王某購買由成都首鑫房地產開發的首鋼蓉璟臺商品房，房屋總價款3285420元。但在驗房時業主發現房屋存在諸多質量問題，無法接房入住；

后續整改后再查看，又發現衛生間因樓上漏水導致發霉發臭，以及衛生間和廚房墻面瓷磚整體空鼓。因開發商未完成整改，業主多次向有關部門投訴，最終向法院提起訴訟。

由于開發商逾期交房，導致石某、王某未能按時入住新家，只能在外租房臨時過渡。最終，法院判決成都首鑫房地產向石某、王某賠償損失30000元。

在秦皇島，首鋼地產和碧桂園共同成立秦皇島市江盟房地產，開發首府項目。該項目公司不僅被列為被執行人和限制高消費，還因未支付經濟補償金及代通知金，被項目總經理告上法庭。

針對首鋼地產庫存問題，張煥強調，推進“一城一策”庫存去化，反復沖鋒完成存貨壓降任務。

值得注意的是，至2023年底，首鋼地產土地存量為34.19萬平方米。

再不拿地，土儲就要告急。這也致使新掌舵人張煥，不得不開始行動。

但這次，張煥兜底拿地的代價并不小，它是一塊住宅用地搭一塊商服用地。

0001地塊為綜合性商業金服用地，用地規模1.074萬平米，地上建面2.73萬平米，建筑高度36米；

0003地塊為住宅用地，用地規模2.8萬平米，地上建面7.59萬平米，容積率2.71，控高60米（局部80米）。該地塊需配建一處30平方米黨群服務中心，一處1000平方米室內體育設施，一處100平方米公共廁所。

這些公服配套設施，不僅將無償移交相關主管部門，還占容積率指標，增加房企的成本。

雖然托底石景山地塊的房企只有首鋼地產一家，但不排除它后續會引入其他開發商。

首鋼地產雖是北京本地房企，卻尤愛“抱團”。它和中海地產合作長安云錦、長安云尚、天璽，并與電建合力開發華曦府。

首鋼地產會選擇獨立操盤，還是與老朋友中海再續前緣？張煥心里或許已有答案了。

但眼下，張煥肩上的壓力并不小。石景山積壓了大量在售項目，包括中海長安玖章、中海長安源境、中海學府公館、保利璟山和煦、元璽、中海寰宇天下天鏡，但整體新房銷售情況并不理想。

其中，中海長安玖章、中海長安源境去年9月取證后新開盤的項目。長安玖章目前簽約52套，網簽價7.7萬元/平方米；長安源境已簽約60套，網簽價6.38萬元/平方米。

面對激烈的競爭環境，首鋼地產顯然要面臨不小的去化壓力。多年沒在北京拿地的它，還能做出令石景山人滿意的作品嗎？壓力給到了新董事長張煥。