宣揚了許久的《南寧市國土空間總體規劃（2021—2035年）》，（簡稱《南寧2035規劃》）上周終于由南寧市人民政府印發。

這個國務院層面上面向未來10年的城市規劃，大家出奇地淡定。

難道，是大餅大家都吃多了？

是，也不完全是。

這么高級別的規劃，可不是為房地產制定的。

但也可以看出城市的未來，樓市的未來。

如果真要講未來10年城市和房地產的發展大勢，可以肯定向東放在首位。

圖 | 向東是南寧的重點發展方向

《南寧2035規劃》給出了新城市性質和定位——是廣西壯族自治區首府、華南地區重要的中心城市、全國性綜合交通樞紐城市。

在《南寧市城市總體規劃（2011-2020）》中，南寧的城市性質是：廣西壯族自治區首府，西南地區交通樞紐，中國-東盟自由貿易區的區域性國際城市。

圖 | 南寧城市定位的相關表述

南寧市人民政府的官方網站，也是這么介紹自己。

圖 | 南寧市政策官網上對南寧的介紹

簡單總結，過去的南寧要做西南小兄弟的帶頭大哥，東盟出海的橋頭堡。

不懂是我們不帶廣東玩，還是廣東不帶我們玩。

現在好了，國務院一錘定音。南寧是“華南地區重要的中心城市”，兩廣畢竟是同飲一江水的兄弟，要一起玩。

新的城市定位，很務實！2024年，廣東GDP預計14萬億元，這一數字不僅超過了俄羅斯、澳大利亞等國家，相當于西北5省加東北3省的GDP總和。

這么一個大款的“兄弟”，去對接產業轉移不香嗎？

南寧繼續向東，還有一個重要的因素——平陸運河。

平陸運河一旦通航，產業、物流、資金都向東轉移，南寧東部新城應運而生。

未來五年，用地指標也向東傾斜。

未來的南寧，要形成“一主三副多節點”的城鎮空間格局。

“一主”指南寧中心城區。

“三副”指武鳴副城區、南寧東部新城、臨空經濟示范區三大副城新城。

圖 | 南寧“一主三副多節點”空間結構圖

早在2019年南寧市總體城市設計（草案），就提出“一主四副”規劃，五象與埌東組成都心，沙井、龍崗、三塘和朝陽變身為四大副中心。

圖 | 此前南寧的“一主四副”空間結構圖

5年過后，這四大副中心除朝陽光榮回歸外，其他3大副中心卻“消失了”。

準確說，“融入南寧中心城區”范圍內了。

對于未來南寧而言，真正有搞頭的是構建中心城區“一帶、兩軸、三心、十一片區”空間結構。

圖 | 南寧中心城區總體空間形態規劃圖

“一帶”指邕江保護發展帶。

“兩軸”指東西向的城市空間拓展軸和南北向的區域聯動發展軸。

“三心”指埌東-鳳嶺中心、五象中心和朝陽中心，強化金融、商務、商貿、國際交往等功能。

圖| 五象新區

“十一片區”指埌東-鳳嶺片區、五象片區、朝陽片區、興寧東片區、青秀東片區、邕寧片區、玉洞片區、經開片區、江南片區、相思湖片區和安吉片區。

很想追問：龍崗和五象南，融入了五象片區了嗎？

沙井，融入經開片區或者江南片區是嗎？

這都是無關緊要的文字游戲了。

未來，不會有多少人記得龍崗、沙井、三塘還曾頂著“城市副中心”的光輝頭銜。

上一輪的大餅，大家吃大了。

關于軌道交通，本輪規劃非常“吝嗇”，只點名“規劃建設軌道6號線、S1機場線一期工程”。

7號線、8號線、武鳴線等可能要再等等。

圖 | 地鐵規劃中僅提到6號線、S1機場線一期工程

雖然《南寧2035規劃》明確寫上“預留吳圩機場、武鳴副城區、南寧東部新城、大塘鎮等方向的軌道交通快線建設通道。”

可是，這些“大餅”先前大家都吃得太多了。

再說了，就算武鳴、東部新城等軌道交通線通了，你會去那買房嗎？南寧市區內還在去庫存。

《南寧2035規劃》發布的同時，南寧自然資源局也發布了一份《南寧市TOD規劃設計導則》。

圖 | 相關文件截圖

TOD的定義、分級、配套設施寫得清清楚楚。

為啥要重點推TOD？

去年南寧有8大城中村改造，今年要啟動11個新城中村改造項目。

很多城中村都是靠近地鐵站點的。

地鐵規劃線路的收縮，結合城中村改造TOD開發站點增加，這意味著未來南寧樓市的方向是“向內”，“盤活存量”。

根據《南寧2035規劃》，未來將重點分區分類推進存量空間盤活。

其中，南寧火車站周邊、鳳凰江、金橋西等片區，重點補充大型公共服務設施、商業配套，完善城市功能；

圖 |火車站片區實景

安吉、安寧、南寧南站、新屋旱塘、銀海大道沿線等片區圍繞工業用地整治，優化提升產業發展環境，保障產業與配套服務空間供給；

圖 | 相關內容截圖

五里亭、永新、上堯、陳東村、五一西路、大沙田、望州嶺、長堽嶺等片區優先保障各類公共服務設施、市政基礎設施落地。

這些區域，就是未來城市新盤出現的重點區域了。

上兩周，有傳聞五象南的建工城有“3字頭”房源出售。

經了解，是中介為抓眼球促銷放出的噱頭。

但即便沒有“3”字頭，建工城的法拍房價格基本也是“4字頭”或者“5字頭”。

圖 | 中介門店的建工城二手房價格

區域的二手房價格，也就比法拍房價格高一點。

建工城好歹還是現房銷售，金科城、湖光學府直接躺平，“保交付”還是個未知數。

圖 | 建工城已經是現房銷售

圖 | 上周金科城工地進度

沙井、龍崗、三塘這幾個“城市副中心”境遇也好不到哪里去，房價基本上六七字頭。

上一輪的“城市副中心”大餅，不知“噎死”多少人。

據說現在樓市進入“嚴控增量、優化存量、提高質量”的新時代，曾經的“城市副中心”，現在的重點任務是去庫存，“優化存量”。

講直白點，他們已被“折疊”進另外一個世界。

并面臨共同幾大問題：

第一是增量不大。城市的發展方向不在這，城中村改造板塊也不在這，人口也不往那走。除非有大型產業園區建設或者大型配套設施建設，否則很難翻身。

第二是同質化競爭很嚴重。也就是說，沙井、龍崗、三塘和五象南，都是捉對廝殺的“難兄難弟”。

第三，還要和二手房、法拍房競爭。這些房子價格的底線更是“毫無底線”。

第四，新建筑設計規劃贈送更大，原老規房子除了低價外毫無競爭力。

房地產已告別畫大餅、賣大餅的增量時代。

買房要看規劃，但餅太大，小心噎著。