2025年，是蘭州樓市進(jìn)入產(chǎn)品迭代的新時(shí)代。

自去年11月開(kāi)始，蘭州主城各區(qū)公開(kāi)出讓的、調(diào)規(guī)的土地以及簽約合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，近乎超過(guò)了過(guò)去三年新增的總和。

這些地塊都是在蘭州立體生態(tài)住宅新規(guī)和優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)布之后，才開(kāi)始供應(yīng)的。

也就是說(shuō)，所有住宅地塊的指標(biāo)，容積率、綠化、以及社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施配置等規(guī)劃，都比此前的項(xiàng)目，要優(yōu)越很多。

而且，去年年底集中出讓的很多地塊，樓板價(jià)相比較而言比過(guò)去要低，這決定了開(kāi)發(fā)商可以做出更高性價(jià)比的產(chǎn)品。

規(guī)劃條件寬松，地塊位置更好，產(chǎn)品創(chuàng)新迭代，高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

產(chǎn)品、價(jià)格、地段，每一個(gè)因素都決定了這些地塊一旦開(kāi)始開(kāi)發(fā)入市，定然會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。

我們自東向西，來(lái)看看蘭州樓市今年將會(huì)迎來(lái)哪些新面孔，這里主要說(shuō)住宅項(xiàng)目。

首先是城關(guān)區(qū)，截至目前已經(jīng)成交的住宅地塊主要集中在雁灘和東崗片區(qū)。

雁兒灣片區(qū)的30.348畝居住用地，樓面地價(jià)3207.6元/㎡，地塊北側(cè)是南河道，南側(cè)還規(guī)劃有一部分公園綠地。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

地塊周邊有蘭州金融府、保利和光塵樾、萬(wàn)科璞悅臻園、華潤(rùn)置地二十四城、潤(rùn)蘭嘉苑等新建住宅項(xiàng)目，完全能形成一個(gè)高品質(zhì)住宅組團(tuán)。

雁灘還有2023年出讓的，位于中糧可口可樂(lè)北側(cè)的70畝居住用地，樓面地價(jià)3527.59元/㎡。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

去年拿到了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但目前沒(méi)有新消息露出。

還有一個(gè)就是，綠城管理和蘭州金航恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽約，要合作開(kāi)發(fā)“小雁灘”項(xiàng)目。

除此之外，雁灘片區(qū)去年還有兩宗地塊進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，其一是雁園路以東、雁興路以西、天慶花園以北、泰林·黃河馨苑二期以南范圍內(nèi)的139.05畝地塊。

住宅用地有114.9畝，地塊北側(cè)的就是規(guī)劃中的雁灘雁興園（原雁灘雕塑公園一期）項(xiàng)目，而且旁邊就是地鐵站點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

其二是張?zhí)K灘約54.15畝地塊進(jìn)行了調(diào)規(guī)，涉及中小學(xué)用地、二類居住用地、以及部分供燃?xì)庥玫亍⒎雷o(hù)綠地以及公園綠地。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

城關(guān)片區(qū)，主要是何家莊社區(qū)，蘭州水泵廠家屬院以南、火車站西路以北、海天新都以西、何家莊西街以東范圍內(nèi)7.05畝居住用地。

相比較而言，規(guī)模較小但勝在地段。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

最后城關(guān)北拓青白石片區(qū)，還有碧桂園的102.15畝居住用地，容積率低至2，樓面地價(jià)：1138.04/m2。

但這塊地大概率短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)發(fā)，目前主要任務(wù)是全力保交樓。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

東崗片區(qū)，則主要是中車集團(tuán)蘭州七四三七工廠原址的部分地塊。

時(shí)代偉業(yè)北側(cè)有兩塊合37.516畝居住用地（圖中黃色區(qū)域），去年年底已經(jīng)成功出讓，樓面地價(jià)在3500元/㎡。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

該地塊的北側(cè)還有兩宗地塊，約157.65畝的居住用地（圖中藍(lán)色區(qū)域），去年也進(jìn)行了規(guī)劃公示。

地塊整體來(lái)看，連片規(guī)整且規(guī)模較大，地塊臨近東崗東路主干道及地鐵1號(hào)線，內(nèi)部及周邊還有多條規(guī)劃路縱橫交錯(cuò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

接下來(lái)看七里河區(qū)，七里河主城土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)主要集中在西客站南廣場(chǎng)。

去年11月，南廣場(chǎng)1077.75畝土地規(guī)劃公示，南廣場(chǎng)整體東側(cè)主要為居住組團(tuán)，西側(cè)主要為商業(yè)商務(wù)組團(tuán)。

其中，商業(yè)商務(wù)用地有462.3畝（有300米超高層、180米高層），二類住宅用地有356.4畝。

用地規(guī)劃 來(lái)源@蘭州市自然資源局

大家期待多年的南廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)，就看今年能不能正式啟動(dòng)。

七里河還有一個(gè)項(xiàng)目就是：中鐵土門墩棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（一期），17.284畝土地已成交，項(xiàng)目去年也已經(jīng)開(kāi)工了。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

接下來(lái)再看另一個(gè)土地供應(yīng)大戶，安寧主城，這也是今年蘭州樓市最不能忽視的一個(gè)區(qū)域。

首先就是中海，在安寧中央商務(wù)區(qū)的新項(xiàng)目。

占地56.033畝，容積率低至2.5，樓面地價(jià)：3736.02元/m2，地塊南側(cè)，還有將近20畝的公園綠地。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

中海的動(dòng)作很迅速，拿地后馬上就上節(jié)奏了，這也是蘭州已經(jīng)亮相的首個(gè)立體生態(tài)住宅。

年前已經(jīng)公布案名——中海·未來(lái)之境，戶型什么的也已經(jīng)有釋放。

除此之外，中海還在安寧孔家崖片區(qū)拿下了兩塊約85.7畝黃金河景地塊，樓面地價(jià)分別是3163.95元/m2、3396.85元/m2。

地塊緊臨黃河風(fēng)情線，周邊學(xué)校、商圈、公園、軌道交通應(yīng)有盡有。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

安寧建安東路以南、長(zhǎng)新北路以東范圍內(nèi)，約17.727畝居住用地，去年也已經(jīng)成交，樓面地價(jià)：3017元/㎡。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

此外，安寧中央商務(wù)區(qū)和孔家崖兩大片區(qū)近期還有諸多地塊修規(guī)公示。

其中，中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)約312.15畝建設(shè)用地，多地塊調(diào)整為住宅用地。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

孔家崖片區(qū)約686.1畝用地實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃公示，其中居住用地14塊，約420.9畝；商務(wù)金融用地2塊，約27.17畝；商業(yè)用地1塊，面積約8.46畝。

此居住用地范圍內(nèi)包含了中海此前摘得的2宗約85.723畝地塊，以及嘉盛寧和園、時(shí)代星空、鴻慶苑、安瀾祥園等已建成住區(qū)。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

另還有住宅41.329畝、商業(yè)8.459畝兩宗地塊，目前正在出讓階段，具體成交情況下個(gè)月就會(huì)見(jiàn)分曉。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

同時(shí)，安寧洄水灣路北側(cè)片區(qū)還有約208.2畝地塊，日前也進(jìn)行了實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃公示。

其中，住宅用地面積約87.21畝；商業(yè)用地面積約2.94畝；公園綠地面積約35.7畝。

地塊位置示意 制圖@指蘭針

所以，2025年的蘭州樓市，安寧主城可以說(shuō)是蓄勢(shì)待發(fā)了，土地充足，且大部分都是能成規(guī)模的片區(qū)開(kāi)發(fā)。

以上就是2024年新規(guī)發(fā)布之后，截至目前，蘭州主城新供應(yīng)的土地和新增項(xiàng)目的分布情況。

因?yàn)檫^(guò)去三年時(shí)間里，蘭州主城幾乎沒(méi)有供地，新項(xiàng)目也就很少，而且市場(chǎng)變化之下，整體基調(diào)基本都是去庫(kù)存。

各大項(xiàng)目就卷的也很厲害，我們常見(jiàn)的基本是降價(jià)、上渠道這種操作，這對(duì)大部分項(xiàng)目而言，也是最有效的手段了。

但今年，情況肯定會(huì)發(fā)生改變。

這些地塊質(zhì)素、指標(biāo)更優(yōu)越的土地一旦啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，新項(xiàng)目入市之后，必然會(huì)引發(fā)很多連鎖反應(yīng)。

現(xiàn)有的在售樓盤，尤其是那些地段弱、產(chǎn)品沒(méi)亮點(diǎn)的普通樓盤，就需要付出更大的代價(jià)，才能搏出生存的空間。

畢竟去年、今年成交的居住用地，前面也說(shuō)了，樓板價(jià)更低、指標(biāo)更寬松、規(guī)劃條件更好、產(chǎn)品也會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。

普通項(xiàng)目必然會(huì)遭受新項(xiàng)目和二手房的夾擊，地段硬傷、產(chǎn)品錯(cuò)配、信用透支、價(jià)格泡沫，這些房子也會(huì)徹底失去競(jìng)爭(zhēng)力。

總之，2025年的蘭州樓市，將上演殘酷的替代戰(zhàn)爭(zhēng)。

作者=指蘭針·茅臺(tái)

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