我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

春節期間deepseek非?；鸨?，段老師你玩過沒？你覺得DS這類AI工具能替代分析嗎？我也是做房產銷售的，請問它能幫助到我們普通人來做決策嗎？

房段子解答

依靠AI炒股的已經破產了，依靠AI預測彩票的至今沒有問世。AI是人腦的產物，也要遵循萬事萬物的規律。

春節玩了好幾天Deepseek，如果能平替一些分析工作，那么無疑大大減輕工作量，但實際效果并不令人滿意。

籠統概念的話，還能籠統回答，但是越是細節的房產問題，紕漏也就越多，甚至房產小白也會產生質疑。

所以我發現AI有個致命的問題，那就是本質上還是檢索整合網絡既有內容，而非源自自身的獨立大腦思考，更缺乏整理收集一手數據的能力。

這會導致網絡上片面的甚至失真的數據會影響到它的分析結論，最終和真實需求大相徑庭。

也就是說，獨立思考+原始真實數據接口，是AI需要突破的瓶頸。

在我看來，AI是能夠獨當一面，真正能當做一個有智商有思考的人類，而不是單純的百度工具。

所以房產人怎么有效地使用AI？

喂數 據。 如果沒有準確的最新的全面的數據，那么AI就丑態百出。

會員提問

主要是想咨詢下越秀望悅這個樓盤，包括預算400-500w，買哪里比較好？小孩已經上小學了，我們在高新上班，對學區的話有當然更好，畢竟也不是小數目，想換一個改善的，總價如果是400-500，那么經濟壓力就沒那么大，但是這個看一般是143左右面積，但其實想買個180左右一次到位（但這種預算又得提高），現在手里還有2套房，一套住，一套出租；都在東門上。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

話說你們是預算四五百萬的情況，打算看看越秀望悅這個盤？

這個盤調性還不錯，至少是越秀天悅的升級版，在細節上希望做得更改善，以此拉高單價，目前優惠后大概是3.1萬的樣子，對應143戶型就是四百四五十萬，臺面話你肯定都聽銷售說過很多了（比如純南北，臨河、綠地，方廳端廳設計，風雨連廊會所，大門氣質等），不過從我的角度來說，就是要幫你們挑刺避雷，但也秉承客觀的角度，我覺得這個盤3.1萬的單價略高，內部尚可，外部難以撐得起高端的牌面，如果不是純粹為了戶型或者距離通勤的問題，沒有必要刻意上車。

1、樓盤小，29畝，容積率3.0，還有25套八九十平的政府回購房，不知道會不會弄得混雜。2、周圍有高壓線，整體地段界面談不上很完美很高端，周邊被大量的剛需盤圍繞，做出頭鳥來拉漲板塊的價值是很心累的。

說直白一點，內部戶型格局可以，細節優化也值得點贊，但外部大環境表現不佳，惠后單價3.1萬略高，一般預算四五百萬的客群，不非常挑剔方位距離的話，有更優解。而且就算一定要買越秀望悅的話，我預計年內還有大額優惠，不要急于一時。

接著分析，你們目前是在高新上班，孩子上三年級了，對學區來說，有當然更好，涉及到初中的學區問題（話說越秀這邊的初中表現很一般哈，沒有亮點）。

越秀望悅從通勤角度來說，沒有亮點，可能最大的亮點就是143的方廳還不錯，然后墊腳可以上終極改善的180戶型。我這樣說吧，如果你們對面積的確是有很高要求，那么不妨等它降價后考慮入手。但如果你們不是確實需要那么大面積（比如就三口之家，五口之家，其實沒必要那么大，現在143的得房率很高，完全足夠自住了）。

話說建發書香這邊距離你們上班還是略遠，而且西門相對的地緣客戶多一些，能輻射覆蓋的也是西門西北客群，對南門的吸引力不是很大，這個要注意。青羊潤府純粹產品好，但是價格高，學區一般，還不如建發。川師TOD的地理位置不錯，顏值高，但是清水價格高，戶型產品一般。

真正主流的四五百萬預算，很多人會去考慮林家壩，遠離公墓一些的能建錦譽府還中交錦江頌，以能建為例，大概加上車位總價是460-480萬，單價會比越秀略高，但是板塊的能級是足夠支撐的，未來依托金融城三期，還有成師附小、鹽道街等教育的介入，我想這種買法會更為主流，沒有去過的話，還可以申請額外優惠。

中交錦江頌與之類似，兩個盤各有優劣，旗鼓相當，而且中交也上渠道了，有大額優惠，所以一來二去，如果你鎖定400-500萬的預算，考慮到學區和板塊以及通勤問題，林家壩的這兩個盤是很主流的買法。

但的確是對大面積有非常高的要求，但也不愿意看高單價高總價的超過跳腳能夠得到的產品，那么退守等待越秀降價促銷，也不失為一種好辦法。

會員提問

我在市中心上班，預算500左右，不需要學區了，想買大套三或者套四，次新房新房都可以，居住兼顧保值增值，二手看，錦江攀成鋼（天譽，icc）和高新金融城（時代晶科）。也看了成華的玉錦灣。新房槐樹店去年在邦泰猶豫了很久，又覺得還差點，成華區也一直覺得不是很穩。空地太多。昨天去了越秀望悅，周邊也覺得比較撇。其實是想買高新和錦江，但是成華的吸引力在于2.5環左右，通勤時間較短，缺點是對成華后期流通性之類，以及規劃兌現沒信心。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

越秀分析略。

接著分析，二手房其實沒有什么特別心動的感覺，產品已經明顯過時了，唯一能抗住的就是地段配套，但這些會隨著時間的流逝，加大風險性（比如房齡老化，板塊價值的弱化，配套的提前透支），所以一般看過新房產品的，都很難再接受二手房（二手房也很分化，地段好的價格高，地段差的又擔心價格下行），此時反過來說，考慮新房，至少未來的產品改善性是占據了主流風口的，而且配套逐步兌現的過程也是增值的過程。

現在要做的，其實是區分，要么守在市中心，以通勤為據點，考慮一些你曾提及的中環樓盤（比如成華）。要么是格局打開，放眼更寬泛的核心區買法（比如新川）。

不過我們不是來說現象，而是解決問題的。

我的解決辦法是，建議考慮林家壩、川師板塊。

真正主流的四五百萬預算，很多人會去考慮林家壩，遠離公墓一些的能建錦譽府還中交錦江頌，以能建為例，大概加上車位總價是460-480萬，單價會比越秀略高，但是板塊的能級是足夠支撐的，未來依托金融城三期，還有成師附小、鹽道街等教育的介入，我想這種買法會更為主流，沒有去過的話，還可以申請額外優惠。

中交錦江頌與之類似，兩個盤各有優劣，旗鼓相當，而且中交也上渠道了，有大額優惠，所以一來二去，如果你鎖定400-500萬的預算，考慮到學區和板塊以及通勤問題，林家壩的這兩個盤是很主流的買法。

但的確是對面積有非常高的要求，但也不愿意看高單價高總價的超過跳腳能夠得到的產品，那么退守等待越秀降價促銷，也不失為一種好辦法。

至于川師TOD錦江府，https://weibo.com/1551561845/OeeJblWnc 則主要是143-207平的純板式T2大平層，又東又南，豪改繞不過的買法。在地段配套，在顏值上是沒問題的，但是清水估計單價3萬不算便宜，而且戶型也不是非常卷的狀態。只能說也是另外一種取舍了。

如果要看板塊未來綜合潛力，就考慮林家壩，如果要想買得比較有兼顧性，側重穩定性，那么就川師，如果要純粹考慮產品優越性，那么就蹲越秀的降價。