陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/宋薇

一、基本案情

原告大熊系西安市雁塔區**路任意門小區1號樓1單元102室房屋的所有權人。被告康夫同為該小區1號樓1單元 202 室房屋的所有權人。雙方系上下樓關系。被告哆啦A夢公司系負責該小區物業服務的公司。2018年12月，被告康夫房屋因廚房地漏返溢致室內漏水，并下滲原告大熊房屋廚房、餐廳、客廳區域，事后康夫對原告房屋室內滲漏遺留痕跡進行了粉刷處理。2020年11月19日，原告外出返能發現案涉房屋墻面、天花板等多處再次出現滲漏現象，導致房鼩多處家電、物品受損。被告康夫發現仍系廚房地漏返溢所致，通知被告哆啦A夢公司，該公司安排保潔進行保潔，并對管道進疏通，疏通出類蝴蝶結鐵絲，長約 30厘米。后原告遂就漏水原因賠償事宜與被告康夫、被告哆啦A夢公司進行協商溝通，但均無結果。

二、裁判結果

法院認為，個人合法財產受法律保護。不動產的相鄰各方，應該按照方便生活、公平合理的精神，正確處理相鄰關系；侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。根據本案查明事實，原告大熊確因涉案房屋漏水而遭受損失。根據《鑒定意見書》之內容，被告康夫與被告哆啦A夢公司是應對原告因涉案房屋漏水所受損失承擔責任，并結合鑒定意見既考慮當事人多各自過錯程度，酌定由各自被告康夫承擔責任比例為50%，被告哆啦A夢公司承擔責任比例為30%。

三、典型意義

對于該類鄰里糾紛案件，基本呈現出兩方面的共性特征。

第一，樓房漏水責任主體不明和漏水原因不明。實踐中，常常會出現多主體交叉的情況，這時責任主體的確定就需要以查明漏水原因為前提，可能涉及到業主、承租人、裝修公司、相鄰樓層業主、物業、開發商等多個主體。而漏水原因的查明則需要申請法院委托相關機構進行司法鑒定及評估，根據鑒定結果對責任主體予以確定并劃分承擔責任的比例。

第二，漏水導致的財產損害范圍和價值不明。房屋被浸泡后，受損的裝修家電及貴重物品，特別是貴重物品比如珍藏字畫、珍貴藥材等有些無法確定價值的，而往往這兩個方面都需要進行鑒定。因此在案件代理時，應以此為第二個重點，抓案件爭議焦點，必要時仍需申請法院委托相關機構進行司法鑒定及評估，應以鑒定報告為依托，據理力爭，為當事人減輕責任。