今天，重慶樓市全面取消限售。

很多人認為這是巨大利空，會有海量的房子掛售，沖擊樓市。

利好還是利空

蔚藍認為這個政策屬于利好。

短期內掛牌量會有明顯增長。

有部分房子，業主因為缺錢想早點賣掉，只是礙于限售解禁到期時間太長，沒拿出來賣。

取消限售之后，這些業主可能馬上就想賣房。

但是，這類業主占比不多，原因有兩個。

原因1：不滿兩年未掛牌房產變少

年份

二手房成交

新房成交

總成交量

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

未滿兩年的房產，蔚藍將其分為兩類：

2023年2月8號之后購買的二手房；

2021年2月8號后購買的新房；

大家可以根據數據算算，總量是多少。

為什么蔚藍說不滿兩年且未掛牌的待售房是少數？

因為這兩年總成交量本來就變少了，單純用于投資，需要變現的房子就更少。

2023年后投資需求萎縮

2023年開始，投資客基本銷聲匿跡，購房者絕大部分是自住人群。

蔚藍這兩年做的大部分都是賣房咨詢。

買房咨詢，基本都是自住為主，買房投資咨詢量較少。

兩年之前，投資房咨詢量是很可觀的。

我們從這兩年房產成交總量的萎縮情況，也能看出一些端倪。

“搶跑房”的數量

上面提到的這兩類房子，業主打算賣掉的，其實很多都已經掛出來了。

蔚藍在上文提過，2025年1月，貝殼外網有30萬套二手房待售（其中約16萬套未滿兩年）。

想搶跑的人，已經在起跑線上等著了。

16萬套，在這幾年的總成交量的占比，已經不小了。

既然想跑的人，大部分已經在路上了，剩下的那一小撮，量已經不足為懼。

并且，這個政策還有一個超強補丁：

沒滿兩年的房子，交易要繳納5.3%的增值稅。

原因2：不滿2房產交易稅高

對于不急著變現的業主來說，賣房動力真的不足。

因為5.3%的稅費可不是筆小數目。

舉例

2017年年末，蔚藍買了一套未滿2年的二手房。

當時的政策也是：未滿2年房產可以交易，但要繳納5.3%增值稅。

房屋總價123萬，核稅價78萬，蔚藍繳納了4萬多增值稅。

2017年年末的重慶樓市正走向火熱，和今天不可同日而語。

這筆增值稅，現在如果讓買家出，有多少買家會愿意呢？

畢竟沒增值稅的二手房都有那么多。

假如增值稅要賣家出，那賣房的成本不又增加一大筆嗎？

解除限售：刺激改善市場

待售二手房新增數量可控的前提下，解除限售，可以刺激改善市場，釋放更強的購買力。

因為大部分人買改善房，都是靠置換，只有賣了自住房，才有首付。

剛需買二手房，改善買新房，已經是重慶樓市形成的新特點。

先救新房，是每輪救市的重點。