2025年2月8日，正月十一，周六，但上班。

春假假期后第一個調休日，北京土拍馬不停蹄地進入工作狀態。

剛剛，石景山首鋼設備處地塊迎來買家。

至此，北京2025年土拍戰績，數量更新至6塊，宅地總成交額更新至308億。

2025年北京土拍地塊環線位置（2月8日）

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：石景山區首鋼設備處收儲項目SS00-1617-0001、0003地塊

拿地房企：首鋼；

成交金額： 28.01億（底價） ；

住宅樓面價： 3.7萬/平 ；

這次土拍依然沒有限制地價，也沒有設置住宅指導價，這已經是北京連續第8塊不限價地塊了。

北京土地拍賣“限房價、限地價”的模式，正在以一種低調的形式，向市場進行無聲地告別。

包哥覺得，土地市場重回“價高者得”的市場條件已經成熟，“讓花成花，讓樹成樹”。

先來看看今兒剛成交的石景山首鋼設備處地塊。

地塊所屬板塊還算是首鋼園東南區，距離西五環的直線距離大概在700米左右，距離去年下半年入市的中海兩個新項目，長安玖章和長安源境，直線距離都在900米左右。

首鋼設備處0003、0001地塊具體位置

交通方面，除了西五環外，地塊南側1公里左右就是京昆高速。

此外，0003住宅地塊距離已經運行的1號線古城站、八角游樂園站的直線距離都在1.2公里左右。

還有地鐵規劃，0001地塊就緊挨著已經在建的1號線支線體育場南街站，而且這一站還是11號線二期的規劃站點。

1號線支線體育場南街站已經處于在建階段，預計2027年建成通車，

商業方面，新地塊距離京西商業地標京西大悅城有一段距離，直線距離大概在3公里左右。

但地塊自帶商業用地規劃。

首鋼設備處規劃數據信息

0001地塊，用地性質是綜合性商業金融服務業用地，地上建筑規模為2.73萬平，預計未來完善首鋼園東南區的商業版圖。

此外0003住宅地塊，用地規模2.80萬平，地上建筑規模7.59萬平，容積率也不低，2.71，而且建筑高度60米-80米了。

未來住宅產品高層無疑了。

石景山這幾年的新房表現，一直很穩定。

2024年北京新房成交數據

2024年，石景山新房成交1892套房，相較于2024年的1946套，降幅約2.77%，成為2024年北京16區新房成交套數降幅最低，且唯一降幅沒超10%的區域。

成交均價方面，2024年的6.54萬/平相較于2023年的6.57萬/平，每平只降了300塊。

真是穩定得可怕。

具體到個各項目，表現還是有些參差。

2023年、2024年北京新房成交金額排行

像石景山西山板塊的兩個豪宅項目，西山云廬和源山春秋，2023年、2024年兩年的成交平均價降幅，每平都控制在1000以內。

2024年中海長安譽的尾盤，成交均價7.37萬/平，相較于2023年大熱時候的7.57萬/平，降了2000。

反而一直在被詬病不好賣的保利璟山和煦，2023年一直頂著6.2萬/平的指導價在賣，2024年迎來收獲期，降到了6萬以下，不過成交均價也有5.9萬/平，成功去化335套，成為石景山最能賣的新盤。

看表格，你會發現，石景山很多新盤雖然降價了，但并不是不要命似地降。

當然，也有以價換量的。

石景山新房分布

首鋼園東南區的新房項目，這幾年并不好過 。

場好的時候，古城、蘋果園、衙門口板塊總是比首鋼園東南區火熱，市場不好的時候，這里更沒什么存在感了。

因為石景山本身面積就比較小，所以新地、新房，相比較于朝陽、豐臺等大戶，肯定是不能比。

首鋼園東南區，行情好的時候就不太能賣動，中海云庭196套房賣了好久，硬挺著7萬+的價格好幾年，2024年成交均價直接降至6.3萬/平，直接去化110套，完成了過去幾年都沒完成的去化。

長安潤璟也是，2024年并不戀戰，直接將價格打下來，6.48萬/平的成交均價也讓其成功去化小200套房子。

還有去年下半年入市的中海長安源境，直接把7.68萬/平的指導價，降到6W+，成交均價6.4萬/平。

衙門口兩個新房，中海學府里、中海學仕里，成交均價從7.5萬/平直接降到了6.7萬/平。

還有一個現象，就是2024年上市的新盤，中海寰宇天下天鏡、中海長安玖章、元璽，成交均價都在7.2萬/平上下。

尤其是元璽，7.39萬/平、227套的成交成績，也算是拉高了石景山2024年整體的新房成交水平。

0003地塊的處境，比南邊長安源境好點，比北邊長安玖章差點，夾在兩者中間。

長安玖章的網簽均價是7.7萬/平，長安源境則是6.4萬/平左右。

首鋼設備處0003宅地，樓面價只有3.7萬/平，距離兩個競品項目哪個都有足夠的利潤空間，后期可以在產品的性價比上下些功夫。

豪宅的話，7W+，普宅的話，比長安源境高點就行。

以上。

關于石景山新房，你還有啥想聊的，加包哥微信。

個人觀點 僅供參考