文/樂居財經 嚴明會???

“頤海澐頌樣板間馬上要開放了”，這句話在很多購房人心中，如同“狼來了”。他們從一月等到二月，現在銷售又說樣板間最早二月底或三月開放。

眼見為實，在海淀人看來頗為重要。頤海澐頌卻因為還沒開放樣板間，在春節勸退了不少人，他們跑去永豐北看保利新盤。

比海開控股晚拿地一個多月的的保利建工嘉華天珺，年前就開盤了。目前網簽68套房源，收金5.88億。

而海開還在磨磨蹭蹭，頤海澐頌再拖拉下去，功德寺雙子和樾望雲、和樾玉鳴都要入市了。

網傳，頤海澐頌樣板間現在還沒有修好，董事長親自檢查樣板間之后，提出了升級優化的方案。但在業內人士看來，“美其名曰精益求精，其實就是操盤的失誤。”

去年底，頤海澐頌項目公司的一把手悄悄換人了。12月11日，海開頤和房地產的法人兼經理，由牛衛華變更為葉星。

葉星曾是融創香山壹號院設計總監，北京融創學府壹號院項目總經理。

學府壹號院是新型共有產權商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡。

當時，為了買到一套學府壹號院的房子，身價不菲的業主們想盡辦法疏通關系，只為了能順利選上一套房。

但后來，這些業主陸續發現的學府壹號院存在的質量和減配問題。以至于不少業主得知葉星“空降”海開后開始抱怨，“上個盤的問題還沒有解決，（葉星）拍屁股走人，害慘900戶業主。”

牛衛華則不同，他是海開老人，有過不少地產項目的操盤經驗，在海淀永豐北還負責過棲海澐頌項目。

棲海澐頌也無能幸免，被不少業主反饋，宣傳中的外立面，實際建成卻與“回遷房”無異，且隨意取消水系。

或許正是因為換帥，導致頤海澐頌的進度有所拖延。

01

在京城地產圈，項目臨陣換帥并不多見。海開為何在頤海澐頌即將入市前，偷偷換掉項目經理？這一操作，或許只有馬光華心里最為清楚。

年前，馬光華作為唯一企業代表，陪同海淀區領導檢查區屬國企安全生產工作。他本人在多家海淀區屬國企歷練過，的確是個合適的人選。

早前，馬光華曾在海融達分管多個工作，任職副總經理，推動薪酬改革和組織架構調整等多項業務。跟他共事過的同事評價他：頭腦靈活、勇于創新、樂于奉獻。

海融達也是海淀國資企業，它的前身為海淀區城市基礎設施建設項目管理中心，主要承擔海淀區區級投資的道路、園林綠化、水務工程等基礎設施建設任務。

2019年4月，馬光華離開海融達，與海開正式結緣，他被聘任為北京海開房地產集團有限責任公司總經理。

正所謂，新官上任三把火。馬光華上任三個月后開始“動刀”海開，他提名，解聘時任海開房地產副總經理的胡德軍。

在海開的晉升之路，馬光華如同坐火箭般迅速。2021年，馬光華升任為北京海開控股（集團）股份有限公司總經理，周有建任董事長。

周有建僅在董事長位置上，坐了兩年多時間，就于2023年底被離奇免職。緊接著3個月后，馬光華接過董事長交接棒，成為海開控股一把手。

02

頤海澐頌，也是馬光華上位后的第一作品，在他心中的意義不言而喻。

只不過賣房速度，真的太磨蹭了。再拖延下去，跟功德寺兩個項目“撞車”了。

眼下，功德寺項目不僅規劃設計圖出爐，戶型劇透也滿天飛。東地塊，綠城和越秀，和樾玉鳴；西地塊，越秀和華潤，和樾望雲。

在產品定位上，功德寺沒有做大豪宅，而是選擇做流速產品，中等戶型，剛改和中端改善為主，傳聞139平、175平是其主力戶型。

這樣一來，就要和頤海澐頌大戶型進行正面較量。

但明眼人都看的出來，它們不在一個量級。預算許可的情況下，不管是區位還是操盤方背景，功德寺項目的優勢都更加明顯。

功德寺項目位置得天獨厚，左手握著產業資源，右手握著教育資源。僅一街之隔，是中關村軟件園。

而且沒拍地之前，海淀政府就給了一個“牛校”。功德寺地塊東側，預計2026年開工新建12年制學校，該地塊擬由北京市一零一中學承辦該教育組團項目，并參與學校建設。

再往南走500米，就是上地實驗小學樹村校區。而且附近100米還有一個幼兒園，15年的教育資源一下子就齊了，海淀媽媽再也不用為選學校而發愁。

“本來等永豐南，現在可以等功德寺。”一位海淀購房者在社交平臺上說到。

這不是海開控股董事長馬光華愿意看到的局面。但是沒辦法，撞了就是撞了，項目總葉星硬著頭皮也要上。

03

后有功德寺虎視眈眈，前有保利已開始行動。

去年6月，海開控股單槍匹馬以79.17億元拿下永豐南地塊，溢價率1.5%。短短16天后，項目公司北京海開頤和房地產開發有限責任公司成立，注冊資本5000萬元。

永豐北的嘉華天珺在去年7月底拿地，雖然中途被“神秘人”投訴消防問題，使得保利不得不重新修改設計方案，走報規流程，但保利還是領先海開一大步。

永豐南其實比永豐北“包袱”多，它還自持社區商業綜合體，不太可能做到太低價格。

還有人關心，商場蓋好后，到底是誰運營？如果無法引入第三方，海開是否有足夠的能力？

永豐南給外界的感覺更像是“理工男”，少了點浪漫，板塊內更多的是產業園區，只有零星住宅，也沒有啥拿得出手的成熟配套。

以頤海云頌為例，它的西側，是中關村永豐產業基地·芯域項目，同樣也是由海開控股開發建設。附近還有鄰用友產業園、航天電子技術研究院、中關村集成電路設計園等，產業氛圍濃郁。

商業氛圍主打一個“借”字，頤海云頌業主如果想要去大一點的商場，得到距離約3公里的西北旺萬象匯。

永豐北則煙火氣十足，是成熟的居住板塊。海淀大悅城距離嘉華天珺就200米。未來，項目北邊的故宮北院，也將成為海淀人民周末放松的好去處。

04

挑選樓盤，地塊條件中的容積率和限高也很重要，它決定了小區的舒適度。

嘉華天珺東地塊的容積率2.0，西地塊的容積率1.7，限高36米（局部45米）。除了東區最東側3棟是14/15層小高層，其他全是洋房。洋房只有一梯，它的得房率會更高。

頤海澐頌的容積率2.2，限高45米，得房率75-84%。南區兩梯兩戶，注定了得房率高不了。

簡單算一筆賬，嘉華天珺88平的按84%得房率計算，套內73.9平；永豐南97平的按77%得房率計算，套內74.6平。套內面積基本一樣，永豐南貴了9平的錢。單價按9萬算，得多花81萬。

其次，買房人選房看的是戶型的設計與空間感。

S先生原本非常堅定要買永豐南，但看了頤海澐頌戶型圖，他決定放棄了。

“我本來想的是，海開比保利單價高5000元以內我都能接受，還是優先永豐南，因為我實在太需要地鐵。但戶型這么差，屬實讓我動搖了。”

放棄頤海澐頌，S先生去更北邊看了保利嘉華天珺，“戶型和產品沒得說，134平都能做四葉草帶三個衛生間，還不顯得很局促。”

沒有對比就沒有傷害。雖然都知道海淀沒啥黑科技，玩不出花樣，但頤海澐頌面對保利這個勁敵，有些輕敵了。

根據規劃，頤海澐頌擬建15棟住宅樓，752套房源，設計12個戶型，創造了北京樓市單盤戶型品種之最。

但面積段豐富，也讓開發商設計難度加大。為了硬湊戶型方正，海開硬是拉上核心筒，掩蓋自己戶型缺角的事實。

其中，97-124平三居/四居的小戶型，主要集中在南側地塊；137平-171平的大戶型則集中在北側地塊。

97平三居是頤海澐頌最小的戶型，位于南區3#/4#，各有半個單元，總共29套。缺點在于，兩個衛生間過小，而且都是暗衛；不僅缺角還是兩面寬戶型，僅有客廳和主臥朝南，得房率估計在77%上下。

嘉華天珺同樣面積段，99平三居卻能做到南向三面寬設計，得房率在82%左右，南北通透且緊湊，浪費面積不多，還有家政間。

嘉華天珺99平的三居套數將近600套，占總套數比超四成。保利這招也很聰明，用小戶型提前跑量去化。

海淀購房者個個都是福爾摩斯，一眼就發現頤海澐頌117平戶型很眼熟，它直接抄了永豐北中海富華里116平戶型。

富華里餐廳有3.9米寬，海開照搬過來。但頤海澐頌3.1米寬的餐廳，卻顯得很別扭，放了桌椅后各種礙事擋道。

海開也不敢明目張膽100%“抄作業”，也做了一些創新，比如主臥有270度轉角窗。

還有124㎡四居，不是四葉草，客衛、北向臥室的位置蠻尷尬。要通過客衛才能進到北面臥室，缺乏隱私。?

如果說，小戶型讓海開不能“大展拳腳”，頤海澐頌的大戶型也被購房者一頓吐槽。

137㎡四居也不是四葉草布局，廚房結構不規則。

還有頤海澐頌148平四居，廚房竟然是一個細長條狀，寬才2.45米，再扣除操作臺的面積，根本容納不了多人同時在廚房。這讓海淀媽媽怎么享受做飯的樂趣？另外，該戶型次臥套房的結構所限，導致次臥開門位置不太理想，影響了客廳電視背景墻。

頤海澐頌還有一個奇怪的設計，10層以下是一梯兩戶，10層以上是兩梯兩戶。導致小面積戶型都是兩梯兩戶，大面積反倒變成了一梯兩戶。

對于大戶型來說，少了些許尊貴感。對于小面積段而言，兩梯兩戶降低得房率的同時，并沒有換來私家電梯廳的尊貴感，依然是純公共電梯廳，有點尷尬。

頤海澐頌的設計公司為北京大象建筑設計，中標報價2198萬元。該設計公司跟圓明天頌是同一家。

如若說，圓明天頌純大戶型看不出海開功力，而頤海澐頌一眼就能看出海開在設計上的缺陷。

前狼后虎，馬光華從融創挖來的大將，真的能帶領頤海澐頌在海淀突圍成功嗎？