我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

段老師，有人說成都一說二手房就談成交量，一說新房就談成交價，你如何看待去年成都新房成交量減少后依然在全國排名前列呢？

房段子解答

2024年，成都新房其實過得很不容易，負隅頑抗下最終還是頂住了最大的一波壓力。

整體是量價齊跌的，尤其到了年中開發商半夜大降價，演變得到了極致。但隨著9月底開始，各種政策組合拳拉樓市，最終迎來了先抑后揚。

尤其是年末，部分樓盤內外兼修，用4.0住宅，反而掀起了搶房狂潮。

最終的結果是，成都新房又又又蟬聯全國成交榜首，把其他城市都遠遠甩在身后。從價格跌幅的大趨勢來看，也還比較抗跌，同比下滑0.7%，在“保值性”上僅次于上海、西安和太原。

這個結果，主要還是年末的筑底修復，用極致的量價反轉，來抵消了前三季度的潰敗下行。

成都樓市，還是個政策市。

24年4月，取消限購，沒用，因為大家缺的是資格嗎？
24年5月，取消利率下限，降首套首付，也沒啥用，因為市場情緒很悲觀，這并不是政策底。
24年9月，“止跌回穩”，情緒上來了，信心上來了。（信心提升73%）
24年10月，取消限售，降低二套房首付，TZ的味兒對了。（信心提升52%）
24年11月，降契稅，期待的政策落地，加速了騎墻派抉擇。（信心提升34%）

還有沒有政策利好？肯定還有的。

比如契稅個稅增值稅怎么都還有下調空間；比如三套房的首付和利率；
比如限售的進一步放松；
比如商轉公、公轉商，額度頻次的靈活性；
比如人才公寓，人才資格的認定；
比如赤裸裸的購房補貼...

但不是現在，而且都不是猛藥，先讓子彈飛一會兒吧，遲早能吃上的。

會員提問

你好，家庭二孩，有奶奶和我們夫妻二人，現在住中和，想在新川買一個套四，看了蜀道，中海，金泰，比較傾向于蜀道，143的報價**萬左右，感覺這個價格是不是還有水分，對比的新川華府價格都縮水了好多？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們目前是全家自住中和**，目前人口5人，想在新川買一套套四，看了蜀道寬境、中海新川華府、金泰和序。

這三個盤都是新川比較典型的順銷盤，新川華府是最后的尾盤，據我了解，143戶型的套四三衛，原價470萬，最低有395萬的。139平的套四雙衛，最低有397萬的，不知道你去看過沒有？沒去看過的話，我這邊可以幫你再打聽下爭取下額外優惠。你要去過的話，也可以問問，稍微好點的樓層（3樓以上是什么價格？）

我覺得不到400萬對新川華府來說，算是瀕臨最低價了，很快就會賣完，也是錨定整個新川改善新盤的價值，對應單價是多少呢？大概就是***萬，是整個市場的底了。

回來再看新川南側的金泰和序，139戶型，優惠下來單價大概是**萬，這時候考慮到它的地段和T3格局來說，和新川華府的底是類似的。

再來說蜀道寬境的話，考慮到地段和開發商IP口碑的角度，我覺得底應該也是在**萬左右，也就是143戶型總價大概是**萬左右。

目前6樓報價**萬，3棟最南側，也是最靠近商業的話，不知道會不會被對面商業有噪音和采光的負面影響。

真要我說的話，我覺得可以再熬一熬價格，根據系統顯示，目前開盤315套，已備案124套，備案率不到40%，也就是說還有較多的房源待售，因此在蹲一波下降是有很大可能的，除非開發商硬剛不降價（但基本不可能），建議最多考慮**萬的總價再去入手。

總結：1、建議再去看看新川華府特價房的樓層，如果樓層還不錯，采光視野沒問題可以拿下。2金泰和序主要是比對查看自己能否接受T3高層格局，能夠的話，可以考慮，價格也到位了。3、蜀道寬境，如果比較喜歡好點的樓層高樓層，然后又是板式T2的話，那么可以再等一手降價，它目前還沒到位。

會員提問

因為32開盤了嘛 然后看了個210的頂樓 現在的優惠后價格大概就是750的樣子（基本是620+130精裝）然后又看了幾套卡地亞的二手（感覺有點撿漏）看了三套閣A1棟東北向朝武漢路2t2的板式 價格大概就是630到700不等（越高越貴）然后兩軒B的251低樓層 大概要850-900（可談）可不可以從專業的角度推薦下覺得買32更好 還是卡地亞呢 我個人很喜歡卡地亞 但總覺得產品本身已經落后了 但是物業服務很頂 周圍的打造也好 32那個地段還是很有未來 產品也看的出來用了心 但是央企品質確實有點打問號

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

首先來說，招商32從長遠角度來說（我們這次買，也是著手長遠，而非短期的快進快出純投資），地段無疑是更核心的，梯戶比純粹度等產品概念也要領先卡地亞一個檔次，這導致他們之間必然有價差，比如常規的板塊次新剛需二手房=改善新房8折（8折理論，比如新房3萬，二手房2.4萬是想對正常的），但是放在天西來說，尤其對卡地亞這種還算不錯的維護品質的產品，再加上大家都是高總價產品，所以這種差距理論，一般會維系在9折左右。（9折理論，招商32賣3.57萬，卡地亞籠統來說賣個3.2萬是相對合適的）。

卡地亞的二手房，此前有一些跌破3萬的，如果不是存在明顯瑕疵的，那么也還算撿到漏了。

但你看的非瑕疵產品，價格當另論。

回來說招商32，你都是很熟悉的了，此前應該是放棄了林家壩，轉來從長遠角度看天核，8棟的東戶頂樓，2401,210平，戶型還是很抗打的，標準套四三衛，得房率94%，是招商標桿級產品，惠后750萬，折合單價3.57萬。屬于邊戶，視野采光都非常不錯。西戶頂樓235戶型，總價840萬，折合單價也是3.57萬。

西戶從視野到總價壓力再到戶型格局，都沒有明顯的吸引力，你選擇東戶是明智的。不論怎樣，試試總是有必要的，萬一能搶到呢？

再回來看卡地亞，蔚藍閣A區1棟，東北朝向+武漢路+清水房等槽點加在一起，9折理論打不住，8.5折差不多，算下來就是單價3萬。剛好卡在目前報價的情況里。不過從情感來說，你們都已經花了六七百萬了， 也沒必要為了圖稍微便宜一點而上手瑕疵產品。

卡地亞花園城蔚藍軒B區的251戶型，按照850來算，3.38萬，這種也是超高層，瑕疵小一些的話，按照9折理論已經很偏袒了（還是清水房），實際上對標的是招商3.75的價格。

所以綜合來說，卡地亞還不夠有價格吸引力，先把握好招商的選房機會，沒買到再做打算（等降價）。