*監(jiān)測(cè)周期2025年1月1日-31日

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本月觀點(diǎn)：

本月數(shù)據(jù)快報(bào)：

購(gòu)房環(huán)境分析

政策與熱點(diǎn)

商品住宅市場(chǎng)特征

商品住宅市場(chǎng)

01月，上海商品住宅新增供應(yīng)16.86萬(wàn)平米，環(huán)比下跌76.77%，同比下跌63.83%。商品住宅成交55.03萬(wàn)平米，環(huán)比下跌35.93%，同比上漲11.55%。成交均價(jià)80276元/平米，環(huán)比上漲11.73%，同比上漲22.19%。認(rèn)購(gòu)方面，本月共11個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)，其中有1個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，位于浦東新區(qū)三林板塊的前灘公館認(rèn)購(gòu)套數(shù)410組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)451%。開(kāi)盤方面，本月共計(jì)12個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤售罄，位于浦東新區(qū)張江板塊的浦開(kāi)云璟開(kāi)盤221套售罄。

商品住宅-成交排名

01月，位于黃浦老西門板塊的上海壹號(hào)院項(xiàng)目為商品住宅成交銷冠。成交89套，成交面積3.23萬(wàn)平米，成交均價(jià)179018元/平米。項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)日去化96%，勁銷66億。

公寓市場(chǎng)

01月，上海公寓市場(chǎng)供應(yīng)量16.21萬(wàn)平米，環(huán)比下跌75.66%，同比下跌59.79%。成交量49.66萬(wàn)平米，環(huán)比下跌32.70%，同比上漲14.53%。成交均價(jià)81908元/平米，環(huán)比上漲10.43%，同比上漲23.12%。

公寓市場(chǎng)-成交排名

01月，位于黃浦老西門板塊的上海壹號(hào)院項(xiàng)目為公寓成交面積冠軍，成交89套，成交量3.23萬(wàn)平米，均價(jià)179018元/平米。項(xiàng)目本次推出G4、G5兩棟高層，層高3.3-3.6米，是2025開(kāi)年首批入市的高端住宅項(xiàng)目。

別墅市場(chǎng)

01月，上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積0.65萬(wàn)平米，環(huán)比下跌89.13%，同比下跌89.69%。成交面積5.36萬(wàn)平米，環(huán)比下跌55.63%，同比下跌10.11%。均價(jià)65176元/平米，環(huán)比上漲13.04%，同比上漲9.20%。

別墅市場(chǎng)-成交排名

01月，別墅市場(chǎng)銷售冠軍為位于閔行浦江板塊的大華星樾，本月成交32套，0.47萬(wàn)平米，成交均價(jià)75429元/平米。項(xiàng)目連續(xù)兩個(gè)月上榜，當(dāng)期推出的195套疊墅已售罄。

商品住宅存量

01月，上海商品住宅存量803.07萬(wàn)平米，去化周期降至10.9個(gè)月。2023年9月去化周期上升至10個(gè)月以上，2024年3月達(dá)到18.8個(gè)月的高位。經(jīng)過(guò)幾輪政策刺激，市場(chǎng)明顯回暖，加之上年末沖量，去化周期明顯回落，本月首次逼近10個(gè)月關(guān)口。

上海各環(huán)線商品住宅存量

01月，上海商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)存量占比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，內(nèi)中環(huán)存量占比下降0.61個(gè)百分點(diǎn)，中外環(huán)占比上升0.19個(gè)百分點(diǎn)，外郊環(huán)占比下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)外占比上升0.78個(gè)百分點(diǎn)。在全市商品住宅存量仍集中在外郊環(huán)，郊環(huán)外區(qū)域，其中外郊環(huán)成交占比居高，本月存量略有下降，占比為41.72%。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性成交分析

成交區(qū)域結(jié)構(gòu)

01月，成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，浦東新區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)成交量位于榜單前三。其中浦東新區(qū)成交主力為張江板塊的浦開(kāi)云璟項(xiàng)目，成交量2.32萬(wàn)平米；閔行區(qū)成交主力為浦江板塊的招商中旅攬閱項(xiàng)目，成交量0.55萬(wàn)平米；嘉定區(qū)成交主力為江橋板塊的保利虹橋和著項(xiàng)目，成交量1.10萬(wàn)平米。

成交板塊結(jié)構(gòu)

01月，老西門板塊為成交榜首，其次為龍華板塊、浦東世博板塊。其中，老西門板塊成交主力為上海壹號(hào)院項(xiàng)目，均價(jià)為179016元/平方米；龍華板塊成交主力為中海領(lǐng)邸玖序項(xiàng)目，均價(jià)為149657元/平方米；浦東世博板塊的成交主力為中鐵世博云境項(xiàng)目，均價(jià)99922元/平方米。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)

01月，外郊環(huán)為成交主力環(huán)線，占總量的41.71%，較2024年12月下降4.17個(gè)百分點(diǎn)。另外內(nèi)中環(huán)間區(qū)域成交占比擴(kuò)大，占總量10.73%，較上月上升3.42個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域占比下降1.40個(gè)百分點(diǎn)，占總量的8.50%；中外環(huán)成交占比19.71%，上升2.92個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)外成交占比19.34%，下降0.78個(gè)百分點(diǎn)。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

01月，主力成交環(huán)線外郊環(huán)Top3項(xiàng)目中，江橋板塊的保利虹橋和著為銷量冠軍。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷冠是老西門板塊的上海壹號(hào)院，內(nèi)中環(huán)成交首位是龍華板塊的中海領(lǐng)邸玖序，中外環(huán)銷冠是張江板塊的浦開(kāi)云璟，郊環(huán)外成交居首的是金山新城板塊的建發(fā)朗玥。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

01月，上海500萬(wàn)元以下總價(jià)項(xiàng)目為成交主力，占總量32.41%，占比下降0.66個(gè)百分點(diǎn)；500-800萬(wàn)元總價(jià)段占比30.07%，下降1.94個(gè)百分比；800-1200萬(wàn)元占比縮減0.28個(gè)百分比，占比17.47%；1200-1500萬(wàn)元總價(jià)段占比6.51%，下降0.88個(gè)百分點(diǎn)；1500萬(wàn)元以上是本月唯一占比上升的總價(jià)段，達(dá)13.55%，上升3.76個(gè)百分點(diǎn)。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

01月，總價(jià)500萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，洞涇板塊的華發(fā)海上都薈項(xiàng)目銷量最高；總價(jià)500-800萬(wàn)元項(xiàng)目中，楊行板塊的四季隱秀銷量居首；總價(jià)800-1200萬(wàn)元的項(xiàng)目中，銷冠是張江板塊的浦開(kāi)云璟；總價(jià)1200-1500萬(wàn)元項(xiàng)目中，東外灘板塊的保利外灘序Bund88項(xiàng)目銷量最高；總價(jià)1500萬(wàn)以上價(jià)格段登頂?shù)氖牵衔鏖T板塊的上海壹號(hào)院。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)

01月， 5萬(wàn)元以下均價(jià)段為成交主力，占比35.25%，是唯一占比下降的均價(jià)段，較上月下降3.97個(gè)百分點(diǎn)；5-8萬(wàn)元均價(jià)段占比為34.43%，上升0.39個(gè)百分點(diǎn)；8-10萬(wàn)元占比上升0.74個(gè)百分點(diǎn)，為11.99%；10-15萬(wàn)元本月占總量的13.80%，上升0.78個(gè)百分點(diǎn)；15萬(wàn)元以上占比4.54%，上升2.07個(gè)百分點(diǎn)。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

01月，均價(jià)5萬(wàn)元以下項(xiàng)目中，位于洞涇板塊的華發(fā)海上都薈在該均價(jià)段內(nèi)銷量最高；均價(jià)5-8萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于大場(chǎng)北板塊的中環(huán)置地中心望云銷量領(lǐng)先；均價(jià)8-10萬(wàn)元項(xiàng)目中，位于張江板塊的浦開(kāi)云璟銷量居首；均價(jià)10-15萬(wàn)元以上的項(xiàng)目中，銷冠來(lái)自東外灘板塊的保利外灘序Bund88；15萬(wàn)元以上項(xiàng)目中，老西門板塊的上海壹號(hào)院成交量最高。

成交戶型結(jié)構(gòu)

01月，從成交戶型上來(lái)看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的54.73%，占比上升1.69個(gè)百分點(diǎn)，90平米以下占總量的11.62%，較上月下降0.43個(gè)百分點(diǎn)；120-140平米占比下降1.22個(gè)百分點(diǎn)，占總量的14.51%；140-200平米占比下滑最大2.70個(gè)百分點(diǎn)，占總量的11.57%；200平米以上占總量的7.56%，較上月明顯上升2.66個(gè)百分點(diǎn)。

成交戶型結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

01月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于張江板塊的浦開(kāi)云璟，90-120平米戶型銷量最高，其中位于浦東世博板塊的中鐵世博云境為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于三林板塊的前灘公館；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于大場(chǎng)北板塊的中環(huán)置地中心望云；200平米以上戶型中，位于老西門板塊的上海壹號(hào)院項(xiàng)目銷量最高。

豪宅均價(jià)成交結(jié)構(gòu)

01月，成交量4363套，均價(jià)10萬(wàn)元/平米以上豪宅成交800套。其中，10-12萬(wàn)均價(jià)成交277套，占豪宅總量34.63%；12-15萬(wàn)元均價(jià)成交325套，占比最大達(dá)到40.63%；15-20萬(wàn)元均價(jià)成交187套，占比23.38%；20-25萬(wàn)元均價(jià)成交11套，占豪宅總量1.38%。

豪宅總價(jià)成交結(jié)構(gòu)

01月，成交量4363套，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上豪宅成交875套。其中，1000-1200萬(wàn)元總價(jià)成交322套，占豪宅26.90%；1200-15000萬(wàn)元總價(jià)成交284套，占比23.73%；1500-2000萬(wàn)元總價(jià)成交197套，占比16.46%；2000-2500萬(wàn)元總價(jià)成交70套，占比5.85%；2500-3000萬(wàn)元總價(jià)成交68套，占比5.68%；3000萬(wàn)元總價(jià)以上占比達(dá)到成交256套，占比21.39%。

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