楊惠妍資料圖。

楊惠妍替父還債第二年

王薇薇

里，碧桂園家族接班人，楊國強的大女兒楊惠妍都做了些什么？

去年10月，楊惠妍在內部管理會議上給了明確的工作方向，保交房、資產管理、有效銷售，她說「三者相互作用，互為一體，是公司穿越周期、健康發展的關鍵。」；11月，楊惠妍在管理會議上描述了碧桂園短、中、長期發展規劃，概括為 ：短期保交房、中期保主體、長期找機會。

高壓之下頗為理性。

保交房是在國家政策下必須要做的動作，也是對資本市場的交代，以及對品牌的保護；中期保主體自然且重要，健康活下去企業才能有業務；最為復雜和棘手的，是未來。如何在新的市場環境下找到新機會，是這家曾被譽為「宇宙房企」的重要突破。畢竟曾經高杠桿、快周轉的房地產生意已經失靈，且讓碧桂園背負沉重的虧損和債務壓力。

會議后不久，12月8日。在對公司極端情況進行「敏感性模擬分析」后，楊惠妍給管理層分享了一個較為樂觀的結論：「存貨資產正常銷售，即使假設我們不買地、稅收沒有減免、不考慮『一體兩翼』的新增貢獻，未來十年碧桂園仍將持續保持正資產（狀態）。」

但這是建立在「存貨資產正常銷售」基礎上的。

要正常，就必須保交付，保住碧桂園這個牌子；資產管理、有效銷售、化債，來保持現金流健康。這一年，楊惠妍為保交付、化債以及「復牌」疲于奔命。

去年4月，碧桂園因「無法按時披露2023年度業績」而停牌。在經過近10個月的努力后，碧桂園終于在今年1月14日公布了2023年的年報和2024年的中報。

蛇年春節前，好消息傳來：2025年1月21日，碧桂園在香港聯交所復牌了。

1、發布兩期財報，重新復牌！

去年楊惠妍上任后不久，碧桂園就發公告，表示延遲發布2023年財務業績（3月28日）。理由是：「行業持續波動，公司面臨的經營環境日趨復雜，其需要收集更多信息以作出合適的會計估計及判斷。」

據聯交所規定，若無法在2024年3月31日或之前公布2023年業績，碧桂園自2024年4月2日起就得停牌。停牌后，幾家基金公司對旗下所持有的碧桂園股票按照0元進行估值。

停牌8個月之后，12月6日晚間，碧桂園發布公告，稱因未能按時披露2023年度財務報告，碧桂園公司以及主席楊惠妍、總裁莫斌、財務CEO伍碧君等被上交所予以通報批評，并記入誠信檔案；12月18日，碧桂園地產集團有限公司涉及司法訴訟241宗，作為被執行人，涉案金額超過7.5億元。

盡管碧桂園以各種原因發布延遲公告，但外界看來不發財報的真正原因是成績拿不出手。

對楊惠妍來說，日子過于焦灼。

好在今年初碧桂園在deadline之內發布兩期財報。

這時外界方才發現，2023年完成計提減值后，碧桂園虧損2010億元（碧桂園對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值凈額約人民幣823.54億元；計提金融資產及財務擔保減值損失凈額約人民幣372.43億元。兩項計提合計1195.97億元，占2023年稅前虧損的71.5%）。

在2024年的中報里，碧桂園預計2024年虧損大幅收窄，截至2024年6月30日，碧桂園的虧損已收縮到151億。

楊惠妍接棒楊國強，掌舵碧桂園近兩年，日子很難熬。從銷售看，2023年和2024年上半年，碧桂園分別實現總收入4010億元人民幣和1021億元，分別實現凈虧損2010億元和151億元。

《2024年·胡潤百富榜》顯示，楊惠妍及其家族以420億元財富居第95位，較四年前縮水1830億元。

2、一樓一策保交付

與恒大不同，碧桂園依然掙扎在保交付的壓力之中。據第三方統計，碧桂園年度房屋交付量穩居行業第一。

2023年，碧桂園累計交付60多萬套房屋，沒有達到原計劃的目標70萬套；2024年碧桂園交房38萬套，也比年初計劃的48多萬少了10萬套，但碧桂園的房屋交付量仍占全國整體交付量的1/10，近兩年來，碧桂園累計交付了近100萬套。

為保交樓，楊惠妍是下了一番力氣的。

在2023年，碧桂園對部分在售樓盤進行較大的降價促銷以回收現金，以此來保障交房任務達成以及保證2023年8月之前到期信用債券的兌付。

其次，出售集團所持有的股份。2023年12月14日公告，碧桂園表示將出售珠海萬達商管1.79%股份，金額30.7億元；12月27日公告稱，碧桂園轉讓了其所持有的一家科技公司股權，該公司是芯片巨頭「長鑫科技」，回籠資金約20億元，用于保交付。

此外，碧桂園還不斷變賣國內和海外資產。

在楊惠妍還沒有接父親班時，碧桂園就開始賣資產了。2022年起，碧桂園處置難銷類資產，盤活沉淀資金回籠超600億元。

今年年初，碧桂園以38.18億元掛牌了一系列資產項目，這些項目均位于廣州，包含寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業，其中最貴的項目是廣州增城區鳳凰城酒店，為12.6億元。該項目亦屬碧桂園發展史上的里程碑項目。

海外資產方面，2023年，碧桂園接連拋售澳洲的兩個項目。其中之一是在1月，以約合人民幣11.28億元出售悉尼Wilton Greens項目；另一是10月，碧桂園在墨爾本附近的住宅項目Windermere中的剩余地塊，以約11.3億元出售給新加坡的星獅地產。Windermere屬于碧桂園的標桿項目，2017年碧桂園以4億澳元買下該地塊，創當年最大土地購買紀錄。后來賣出的這部分建成后，最終價值可達8億澳元，大約是36億元人民幣。

碧桂園處理完澳洲業務后，開始處理英國的業務。

今年1月末，碧桂園唯一在英地產業務，名為利河·云岸的項目被考慮出售，該項目曾標志著碧桂園正式進軍倫敦房市。2018年，碧桂園聯合結好控股，以8000萬英鎊（約7.7億人民幣）購得，雙方耗資4.5億英鎊開發，計劃開發13棟住宅公寓樓，每棟層高在3-17層之間，包括785套住宅和商業空間，建成后總價值為4億英鎊。第一期原計劃在2021年完工，但發現泰晤士河污水管道穿過地塊，導致項目延期和重新設計。雖目前沒有項目的出售消息，碧桂園亦未對外有所回應，但如若順利出售，回籠的資金有助于碧桂園減輕債務壓力。

媒體說這是碧桂園割肉斷臂求生。碧桂園的全盛時期，海外市場是其重點布局的對象。馬來西亞、泰國、澳洲、印尼、美國、印度、英國及新西蘭等，都有布局。

海外資金的回籠規模雖不算特別大，但英澳都有兩個標志性重要項目，且未來收益頗豐。這些回籠資金對于碧桂園緩解流動性緊張起到積極作用，且處置海外資產本身，對外界和資本市場釋放了積極求生、負責任的信號。

除了這些項目外，碧桂園還有一個備受矚目的、位于馬來西亞金海灣的超級大盤「森林城市」。有分析指出，森林城市是碧桂園在境外最有價值的資產，如順利轉讓，可助債權人收回最多15億美元。

碧桂園城市森林的建筑群

城市森林項目投資金額超2500億元，被視為「再造碧桂園計劃」，近兩年因政策原因，導致森林城市的售賣遇阻。龐大的債務壓力導致工期過去一半，工程進度只完成15%。目前已建好2.8萬個住宅單位，僅有9000人入住，遠低于容納70萬居民的目標。

較早前，碧桂園曾透露正在進行森林城市項目的第二階段開發，重點是商業地產，計劃在2025年完成。目前是否仍有足夠的資金投入開發尚未得悉。

楊惠妍還進行了大規模裁員。公司總區域數量從高峰期的106個區域縮減至15個。2023年12月12日，公司宣布高管楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執行董事陳翀等集體主動降薪。楊惠妍和丈夫陳翀年薪由37萬元調整至12萬元、莫斌由300萬元調整至12萬元、楊惠妍妹妹楊子瑩由200萬元調整至12萬元。

另據碧桂園介紹，公司取消了所有高管配車，確有工作需要時，可通過申請公務派車或使用自有車等方式，實現車輛費用集約管控、成本降低。

作為控股股東，楊惠妍也在為公司提供資金支持。據碧桂園消息，上市至今，楊氏家族已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持總額約410億港元，且從未減持股票。

3、化債：碧桂園還有多少債務？

截至2023年底，碧桂園在海外應占有息負債總額（不包括應計利息）約164億美元，其中包括現有債券債務、銀團貸款債務、股東貸款及其他有擔保及無擔保債務。截至2024年6月30日，碧桂園總債務中有人民幣1472.87億元發生違約或交叉違約。

為解決債務問題，碧桂園委聘了畢馬威企業咨詢（中國）有限公司，擔任其境外債務重組的主要財務顧問，并對其約11億美元的存續債務進行重組和優化；還委聘了Kirkland&Ellis和年利達律師事務所這兩家國際知名律所。

前者為其制定債務償還方案，并「將和公司及其主要顧問一起確保公司和境外債權人的間保持透明且具建設性的對話」，后者擔任碧桂園境外債務重組的主要法律顧問。

這樣做是因為，在去年2月底，碧桂園的貸款人Ever Credit Limited向香港特別行政區高等法院提出了對碧桂園的清盤呈請，「內容有關呈請人（貸款人）與本公司（借款人）之間本金約16億港元的未支付定期貸款及應計利息。公司將極力反對呈請。」該事件的最新進展是，路透社在2025年1月20日報道稱，碧桂園律師向香港法院表示，預計將在2月與債權人就重組達成協議。高等法院法官同意將清盤呈請聆訊延至5月26日。

在化債小組工作下，去年9月，碧桂園對9筆境內債延期6個月，規模合計近150億元；美元債重組也有了新進展，今年1月碧桂園公布境外債務重組方案的關鍵條款及業務發展的最新情況，稱已與協調委員會就重組方案條款達成共識，預計此方案最多能減少116億美元的境外債務，相當于全數境外債務的約70%。

在碧桂園1月9日的最新公告中，「公司一直積極與境外債權人及顧問就提案進行有建設性的對話，包括與合共持有或控制本集團發行的美元優先票據及港元可換股票據（未償還本金總額為103億美元）未償還本金額約30%的若干持有人（項目小組）合作」。債券持有人特設小組也表示，雖對公告失望，但仍愿意與碧桂園進行接觸，以完成剩余條款的談判，并協助實施任何得到其支持的重組。

截至2024年6月30日，碧桂園總現金余額（現金及現金等價物與受限制現金之和）約為人民幣447.84億元，其中現金及現金等價物約為人民幣66.98億元，受限制現金約為人民幣380.86億元。

在2023年8月一份文件指出，楊惠妍與家庭成員一起通過貸款、收購股票和債券等措施，為碧桂園提供了約386億港元（49億美元）的支持。

碧桂園仍被認為具有良好的償債能力。

4、尾聲：楊惠妍和碧桂園未來路怎么走

活下去。但未來的出路在哪呢？

出清存貨風險、境外債化債都在楊惠妍2025年的工作計劃之內。

諸如：將繼續積極就重組方案繼續與各債權人進行磋商；逐步落實重組支持協議簽署、協議安排、新債務工具發行等一系列程序性工作；在2025年上半年與境外債權人就債務重組方案達成一致等等。

楊慧妍要面對的，依然是「結合自身經營情況逐步調整發展戰略，在存量市場中加速發掘核心競爭優勢，盡快恢復項目正常經營。」

但更為重要的，是未來如何尋找自身在行業下半場中的全新定位，為碧桂園找到新活法。■