有商品房以來，關于房價的判斷一直割裂，“多軍”“空軍”吵了二十多年沒有達成一致。

近幾年，該買什么樣的房子也變得更加割裂。

最明顯的就是大家不理解浦東。

浦東的問題環(huán)二講過很多次，今天當案例再提一下，便于理解今天主題。

比如：唐鎮(zhèn)、御橋憑什么那么貴？

有些居民直接看不懂：“萬科海上傳奇竟然站穩(wěn)10萬，買這里的人都是冤大頭。內環(huán)中遠兩灣城都不到10萬”。

出現(xiàn)這個問題，根本在于上海實在太大了。

各個片區(qū)經濟情況不一樣、房地產市場不一樣，房價越來越成為獨立體系。

普陀人民看不懂浦東房價，跟重慶人看不懂上海一樣。

2016年8月，融信以110.1億元奪得上海靜安中興路地塊，樓板價100315元/平方米。

環(huán)二有不少重慶的朋友在看土拍直播，直喊：瘋了，真的瘋了。

那個時候重慶房價都還沒到1萬，上海樓板價都破了10萬。

上海工資是高，也不見得比重慶高10倍吧？

他們真的理解不了。

上海各個區(qū)域雖然沒有獨立的那么徹底，購買力已經做不到無限流通。

即，就是有些購買力只能浦東消化。

普陀的房價高不高，跟他們關系不大。

浦東拿了25%的人才引進落戶，給的新房數(shù)量卻一直不到25%。

2024年浦東公開市場就賣了6塊住宅用地，占比不到13%。

浦東不僅落戶人口多，而且購買力強。

浦東有多強不需要數(shù)據(jù)描述，一個區(qū)的經濟體量跟天津全市差不多。

上海就業(yè)人群分布

陸家嘴上班的還可能買到楊浦虹口，張江、金橋很多只能內部消化。

供需失衡，房價肯定比浦西高一些。

而且浦東開發(fā)的首要目的就是賺錢，產業(yè)是第一位的，配套建設重要性一直沒提起來。

浦東中環(huán)有些地方都還很荒涼，住慣了浦西的自然看不上。

浦東、浦西的割裂大家都知道，大家不知道的是，上海的郊區(qū)、市區(qū)馬上也會全面割裂。

五大新城原來都是江蘇土地，合并到上海后經濟增速并不算快。

只看經濟情況，四大新城（除臨港）經濟數(shù)據(jù)全面落后于蘇州代管縣市。

不過當?shù)鼐用襁€是開心，合并后享受上海的社保、教育、醫(yī)療資源。

很多人認為，享受上海的資源，拉高了五大新城房價。

其實不然。環(huán)二之前反復講過，資源對房價的影響很有限，房價最根本的決定因素還是購買力。

比如前面講過的浦東，配套、環(huán)境大家不見得滿意，房價就是高。

你配套再發(fā)達，當?shù)鼐用駴]錢買，房價也上不去。

四大新城房價遠高于蘇州最重要的原因是，四大新城承接了上海的購買力。

2007年9號線通車后，松江新城率先當了市區(qū)“睡城”。

大量漕河涇、徐家匯上班的居民買在松江新城。

2016年青浦新城爆火，淀山湖大道附近新房十幾個，賣得也都不錯。

有17號線規(guī)劃，很多靜安寺上班的白領買在青浦新城。

17號線換2號線比較方便。

市區(qū)客戶過來買房，分分鐘把房價推高。

青浦本地居民是不幸福的，自己收入有限，房價卻被一些市區(qū)客戶推高。

然而淀山湖大道站附近新房，現(xiàn)在正在遭受拋棄。

一些市區(qū)上班的居民交房入住后，發(fā)現(xiàn)通勤還是接受不了。

要賣掉買回市區(qū)。

拋盤的增加，導致淀山湖大道站房價崩掉。

2016年底這里就漲到4萬以上，現(xiàn)在還是4萬左右。

400萬級新房，7年一分不漲，應該就青浦新城等少數(shù)區(qū)域。

過去20年，我們一直處于擴張周期。

1998年房改以來，城市就陷入快速擴張中。

大家選擇郊區(qū)，都預期這里會快速成熟。

曾經莘莊10年全部建成，我買的區(qū)域憑什么不可以？

這種房地產驅動的城市開發(fā)，2017年達到高潮。

當時不僅五大新城，連環(huán)滬都納入上海樓市體系。

環(huán)滬暴漲，就是因為承接了上海外溢剛需。

后來的故事大家看到了，跟青浦新城一樣，很多上海客戶拿房后發(fā)現(xiàn)根本住不了。

曾經說嘉善高鐵站半小時到虹橋，后來發(fā)現(xiàn)還是實現(xiàn)不了跨城通勤。

曾經說9號線延長到嘉善，現(xiàn)在也沒下文。

一些上海剛需壯士斷腕，果斷拋盤，發(fā)現(xiàn)沒人接盤。

開發(fā)商可以忽悠上海人接盤，個人房東可沒這個能力。

只能靠當?shù)厝讼瘞齑?，嘉善當?shù)厝藥缀醵加蟹苛恕?/p>

環(huán)滬、上海遠郊，已經很難再吃到上海外溢客戶。

房價體系慢慢獨立出來。

房價體系一旦獨立，價格更多的依靠當?shù)刭徺I力決定。

上海遠郊，可能會被踢出上海樓市。

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遠郊承接市區(qū)客戶越來越難，一個重要原因就是遠郊不再保值。

過去20年，很多居民選擇郊區(qū)出于一個信念：先上車再說。

過去房價普漲，現(xiàn)在不買未來更買不起，很多人傾向先在郊區(qū)買一套。

等到房價增值，自己存款變多了，再換回市區(qū)。

2017年開始，遠郊房價開始負增長。

很多小區(qū)七年一分不漲，跌了20%的不在少數(shù)。

同期上海市區(qū)卻還有一定漲幅。

你選擇先上車不被拋下，發(fā)現(xiàn)還不如2017年拿錢等到現(xiàn)在。

血淋淋的數(shù)據(jù)擺在面前，很難再說服大家先在郊區(qū)上車。

郊區(qū)房價跑輸?shù)脑蚝芏唷?/p>

一方面是剛需整體減少，上海人口流入速度放緩。

一方面是上海郊區(qū)購買力，正在坍塌。

最近五年，郊區(qū)經濟增速持續(xù)跑輸市區(qū)。

2024年，五大新城財政收入全面負增長。

經濟沒有增量，靠誰去支撐房價？

由于通勤、保值原因，一些居民賣掉遠郊房產，回歸市區(qū)。

郊區(qū)新房有多難賣，說明了一切。

更可怕的是，郊區(qū)企業(yè)也在往市區(qū)跑。

市區(qū)辦公樓空置率很高，租金不斷下滑，很多郊區(qū)的企業(yè)也租得起。

市區(qū)不再給郊區(qū)疏解企業(yè)，而是變?yōu)楹缥?/p>

第三是郊區(qū)供應量實在太多，需求大幅萎縮，土拍卻未同比例減少。

結果就是郊區(qū)庫存急劇增高。

上海的庫存房源，絕大多數(shù)都在外環(huán)外。

房子賣不動，價格可能會漲上去嗎？

直到2024年，遠郊土拍實在是搞不動了。

遠郊承接市區(qū)客戶越來越難，另一個原因就是二線城市的快速發(fā)展。

華為去了青浦，青浦人民非常振奮。

其實華為蘇州桑田島基地2012年就在建設，2020年就投入使用了。

2024年5月19日小米集團華東總部正式開園，選擇了南京建鄴。

這些產業(yè)的拉平，導致一些剛需選擇二線城市定居，上海人口流速放緩。

當然也可以理解成上海2500萬人口上限刻意壓制，現(xiàn)狀就是剛需人數(shù)大幅減少。

剛需減少，郊區(qū)新興市場培育更加困難。

新片區(qū)開發(fā)速度慢，郊區(qū)承接市區(qū)人口越來越難。

以上兩個原因，導致居民對郊區(qū)的擴張速度，野心開始下降。

大家對郊區(qū)不再看好，不愿意去郊區(qū)買房，導致郊區(qū)開發(fā)速度進一步下滑。

開發(fā)速度下滑，對市區(qū)居民的吸引力螺旋下降。

預期總是自我實現(xiàn)。

2024年上海遠郊土拍全面下滑，2025年會繼續(xù)增加。

沒辦法，我們需要郊區(qū)的土拍。

如果上海遠郊供應量再次井噴，當?shù)胤績r可能會更加困難。

由于無法承接市區(qū)購買力，房價會回歸應有的位置。

對市區(qū)居民而言，上海遠郊稀釋購買力情況減少，房價受供應沖擊減少。

2025年五大新城極有可能全面打開限購，房價可能面臨最后一次反彈。

這也是遠郊投資客戶出逃的最后機會。

當然不是說遠郊就沒人買房，遠郊也有自己的產業(yè)、本地居民。

而是遠郊越來越淪為內生市場，靠市區(qū)購買力炒高房價變得困難（參考《上海的遠郊小鎮(zhèn)，全面崩潰？》）。

對遠郊居民而言，也不全是壞事。

房價更便宜了，遠郊的剛需買房更容易。