Passion 2025

新年特輯

編者按：就是現在，讓我們下定決心，過好每一個當下此刻，當紅不讓2025。此篇為【Passion 2025】系列第3篇，區域王者。

長久以來，市場上的關注焦點都在全國布局的企業身上，他們或廣撒網、足跡遍布各線城市，尋求規模致勝；或步步為營，專注一二線核心城市，搶奪城市中高端消費客群。

但中國地域廣闊，從百貨時代走入購物中心時代歷經數十年，全國性企業攻城略地在時間長河中只是最近的故事，而地方龍頭掌控一地商業中心才是很多人的童年記憶。

過去的2024，我們由西向東、由南到北，追蹤了國內多家稱霸一方的區域商業王者（?點擊查看），看它們在商海沉浮中的萬千變化，重溫輝煌，審視當下。

01

占據北京CBD

中國國貿不可復制

在北京，中國國貿坐擁北京CBD多個核心項目，深諳資管之道的它潛心經營，而不盲目擴張，區位優勢不可復制，終成A股稀缺的“現金牛”企業。（）

資產類型豐富優質

區位優勢不可復制

誕生于1985年的中國國貿，與北京CBD同步成長，1999年在上海證券交易所掛牌交易上市。歷經多年發展，國貿中心分期開發，最終形成包括5 棟寫字樓、3 家酒店、2 棟公寓、購物商城、會展設施、3 個地下停車場及 3 個地面停車場在內的大型綜合體，是目前中國乃至全球規模最大、功能最齊全的高檔商務服務綜合體之一。

國貿中心與北京CBD核心區僅隔東三環中路，同時是北京國貿地鐵站上蓋TOD項目，國貿站為1號線八通線及10號線交匯站，連通北京各個熱門站點，10號線更是北京地鐵系統中客運量最大的線路，人流暢旺。

穩健經營

物業租賃及管理業務貢獻超8成收入

中國國貿的收入主要來源于物業租賃及管理和酒店運營，其中物業租賃及管理業務貢獻了超80%的營業收入。其中，國貿商城在客流上漲、出租率平穩、租金水平不斷提升的基礎上，營業收入穩步提高，由2013年的剛過4億元，至2023年超10億元。2024年上半年，營業收入已超6億元。

穩健經營，不盲目擴張，穩扎穩打保證資產正向增值，是中國國貿穿越數個周期的重要秘訣。其以租賃為主要收入來源，是最類似REITs資產的標的，且維持穩定的高分紅比例，是稀缺的“現金牛”企業。

02

直面內外夾擊

貴陽國貿急待轉型

在西南，我們聚焦貴陽的本土商業開山派貴陽國貿（），其與另一本土龍頭星力大戰多個回合，最終在貴陽扎穩腳跟，分庭抗禮，并逐漸下沉到各地州，終成貴陽實打實的百貨一哥。

如今，無論是在貴陽還是地州市場，其都面對著本土老對手和外地新入局者的夾擊，已經到了不能不變的時刻。

22年商業征途

從單體企業到多元化集團

成立于2002年的貴陽國貿，歷經22年商業征途，有2個關鍵節點——2007年聯手廈門中國春天百貨、2013年與王府井強強聯合，3大特征鮮明的發展階段。

2002年9月28日，國貿廣場“時尚名店”（即國貿廣場總店）成功開業，在二期、三期擴店后，商業面積從1.5萬方增至2.2萬方。2003年，國貿外拓首站選中貴州第二大城市——遵義；2005年，同在中華路，國貿在貴陽的第二座百貨—“貴州國晨百貨”開業，穩住國貿在貴陽核心地帶的名氣與影響力。

2007年4月，貴陽國貿與廈門中國春天百貨集團合作，新國貿集團誕生，拓張進一步加快，并拓展至六盤水，且開始從傳統的百貨朝著“MALL百”（百貨與購物中心融合之作）形態進階。

2013年至今，面對著外來的沖擊，貴陽國貿的控股方逐步變成了王府井集團，國貿就此開啟了連鎖化、規模化、多元化轉型之路，全面向貴州其他主要地州下沉，新項目在品牌級次上較之前的項目亦有了一定提升。

高端受困、下沉遇阻

追趕非標褒貶不一

同為貴州本土王牌百貨品牌，星力是國貿老對手，雙方力拼奢牌代理資源，但目前就結果而言，星力略勝一籌。星力旗下的荔星中心成為了貴州第一個真正意義上的奢侈品購物中心。

本土地頭蛇強勢搶客外，外來高端玩家亦步步壓縮貴陽國貿的生存空間，如2021年開業的貴陽萬象匯，客流表現力直追國貿旗下的南國花錦購物中心。

從貴陽看向周邊地州，雖國貿已提前一步在黔南、黔東南、六盤水、遵義等地占據天時優勢，但相較于萬達、世紀金源等以規模化見長的成熟運營商而言，其在下沉市場的綜合競爭力并不特別突出。

此外，在非標商業這一大潮流之下，貴陽CC Park B館是國貿的一個小嘗試，雖增加了不少體驗式業態與品牌，但整體檔次與品牌級次仍屬大眾化。另一由國貿爆改的新印1950 Discovery項目則在招商上有所改善，有著更合理的業態配比和更多西南、城市首店，開業時間較短，人氣還有待繼續提升。

03

“湖北巨無霸武商

守住武漢、異地進擊

武商集團，毋庸置疑是武漢乃至湖北最大的商業地頭蛇。

自1959年以中蘇友好商場(后更名武漢商場)出現在武漢市民生活中，再趕上改革開放的浪潮，武商成為了手握百余家超市和多個標桿項目的龐然大物。但在新時期，武漢恒隆廣場、武漢K11、武漢SKP先后開業，武商MALL的獨霸時代逐漸過去。（）

稱霸航空路商圈

標桿商場虹吸全湖北客群

在武漢，武商、中百、漢商、中商四大本土零售商業巨頭均于上世紀90年代上市，但武商的“造MALL”生意，明顯要強于其他三家。據官方數據，購物中心業態是武商集團業績貢獻主力軍，占總營業收入比重超四成。

武商基于先發優勢在武漢航空路商圈（包含傳統認知中的武廣商圈）多項目組團集聚，形成獨有的競爭壁壘，是其稱霸武漢乃至湖北的關鍵一環。據2023年8月贏商tech發布的《中國商圈商業力指數TOP30》，武漢航空路商圈排名全國第7，超過廣州由天河城、太古匯等組成的天河路商圈，足見該商業能級之高。

武商集團在武漢打造了多個明星項目，閃耀湖北。其中由國廣、武廣整合、而成新武商MALL，無疑是最亮眼的存在。項目分為A座（原國廣A座）、A1座（原武廣）、B座（原國廣B座）、C座（原國廣C座），集頂奢、高化、時尚零售、親子家庭、生活美學、餐飲、武商里等全業態，成武漢最能打的本土高端商場，虹吸效應輻射整個湖北。

武漢競爭加劇

武商異地進擊

2010年起，以永旺夢樂城、薈聚、萬達廣場、香港瑞安集團開發的武漢天地為代表的明星項目先后入市，腳跟漸穩。高端MALL方面，恒隆、新世界發展分別在2013年、2014年重金拿地闖入航空路商圈，與武廣、國廣貼身而立；2016年華潤置地在漢口建設大道拿地。特別武漢恒隆廣場，就開在了武商MALL的對面。

同為高端商業運營者，武商Mall與武漢恒隆廣場直接對壘，高端品牌組合有一定的重合，雙方競爭焦灼。2022年，Cartier、LV、DIOR、GUCCI等重奢品牌門店在武漢恒隆廣場開業，Hermès撤出武商MALL，在恒隆廣場開出高規格雙層大店。

但武漢MALL的對手，顯然不止恒隆廣場，還有已開業的武漢K11藝術購物中心I館、武漢萬象城，以及籌開的武漢SKP、武漢光環們，它們從頂奢、藝術、新銳調性等方面“蠶食”武漢高端消費市場，原來由武商MALL獨霸的奢侈品消費市場，會繼續被分流。

此背景下，武商異地進擊，尋找增量。在，我們武商出鄂后開出的第一個項目——南昌武商MALL，揭秘了這座代表江西人的“頂奢商業中心”獨有的活力和魅力。

04

鄭州王者丹尼斯

手握鄭州唯一重奢場

2024收官在即，丹尼斯·大衛城總經理曹崗在接受《大河財立方》專訪時向外界表示，大衛城成為“河南首個百億級商場”幾成定局，且“有望闖入中國商場Top10”。

此刻，硬氣的丹尼斯，風頭蓋過了胖東來，終將自己活成了河南的第二張名片。（）

在河南，深耕本地的丹尼斯，是個繞不開的商業巨頭。高端市場上，手握丹尼斯·大衛城，丹尼斯敢于直面強力外來者的步步進逼；日常消費中，丹尼斯旗下超市遍布所在城市的每個角落。

炸場二七商圈

捧場鄭東CBD

誕生于中原商戰廢墟上，丹尼斯集團以丹尼斯百貨人民路店為起點，在90年代進入大陸零售市場，又模仿同樣來自臺灣的「好又多」開設了鄭州第一家丹尼斯量販店，后再設立全日鮮便利店業態，在鄭州、洛陽兩地建立物流中心，服務所有便利店和大賣場。

丹尼斯百貨人民路店和2008年開業的丹尼斯百貨花園路店齊頭并進，先是以進口高化品牌入手，后逐步發力國際一二線零售服飾、名表品牌，，實現了流行百貨到名品百貨，再到高端百貨的進階。

憑借百貨雙店的穩定經營、適時調整和良好的業績，丹尼斯與一批奢侈品品牌建立起了良好的合作關系。

稱霸二七商圈后，丹尼斯選擇押注、“捧場”鄭東CBD，環繞如意湖建了7座不同定位的商場，培育起來了良好政商關系及品牌好感度。

龍蛇之爭未終局

丹尼斯堅守大衛城

2010年，華潤置地首進鄭州，摘得二七商圈黃金地塊，計劃建成華中首座萬象城。而早在華潤之前的2007年，丹尼斯已拿下二七路以西，原河南人民劇院以及其西側的“地王”地塊，同樣瞄準“重奢”生意。

自開業起，丹尼斯·大衛城便與鄭州萬象城直接進行“硬碰硬”的較量。但最終，Burberry、Emporio Armani、Dolce&Gabbana、Versace們選擇了大衛城，而Louis Vuitton在2016年從裕達福福精品商場撤場后轉到了大衛城。

此后，鄭州萬象城放棄重奢場定位，退出重奢之爭，丹尼斯·大衛城坐實了“鄭州第一重奢場”之位，并逐步集齊六大重奢指標品牌HERMES、LV、GUCCI、DIOR、CHANEL和Cartier。

如今的鄭州，丹尼斯的對手顯然不止有鄭州萬象城，“首店大戶”正弘城、蓄勢待發的鄭東萬象城，實力都不容小覷。

正弘城從輕奢入手，引進COACH、Max Mara、HUGO BOSS、Bally等品牌，并發力高端化妝品，引入了包括Chanel Beauty、Dior Beauty等30家品牌，避開了與大衛城的直接對決；即將開業的鄭東萬象城，從規劃初期就透露要打造“M1重奢萬象城”，誓要完成當初鄭州萬象城未竟之夢。

05

卓展集團

落魄的東北“高端mall一哥”

在東北，我們看到了老去的卓展集團，曾經的它是東北頂奢品牌“收割機”。

長春卓展率先把國際一線奢侈品引入吉林省，沈陽卓展拿下“一城4家LV店”中的2家，但在敗走北京五棵松后快步走入下坡，LV與GUCCI的相繼退出成為了2024年壓垮沈陽卓展的最后一根稻草（）。

東北高端商業代表

進京失敗空留恨

1999年開業的長春卓展購物中心，是卓展集團的第一家百貨門店，也是集團的母店。卓展長春店率先把國際一線奢侈品引入吉林省，一度匯聚近1000個品牌，是吉林省內海內外知名奢侈品牌最多、最全的高端精品百貨公司，長春唯一的LV專賣店至今仍設立在卓展購物中心內。

2006年開業的沈陽卓展購物中心，于2008年集齊LV和GUCCI雙“門神”；2011年10月，沈陽卓越精品館開業，LV中國首家男裝旗艦店、Prada中國首家男裝精品店等均進駐于此。卓展沈陽店自此手握雙LV店，并擁有多個全國或東北首店。

進取的卓展先后在2010年和2012年進入哈爾濱和北京，卓展哈爾濱店至今仍是哈爾濱唯一的高檔購物中心，但北京五棵松項目卻相當不順，更成了“拖垮”卓展的起點。

五棵松卓展試營業期間一樓國際精品部分開業率僅有20%，一大批在東北三店開業的高奢品牌，最終在五棵松卓展都只圍擋未開業。當時的五棵松卓展，外部面對著“八項規定”的影響，內部面對著遠離東北大本營造成的高人事成本，最終難以承受損失退出北京，整個卓展集團亦就此進入下坡。

收縮回歸大本營

卓展沈陽店無奈閉店

沈陽萬象城和市府恒隆廣場先后于2011年和2012年開業，無論是在區位還是客群定位上都與卓展沈陽店有所重合，形成直接競爭關系。

競爭加劇的同時，隨著經濟重心快速南移，東北進入產業轉型階段，代購、出國旅游快速興起，沈陽的奢侈品消費逐步由巔峰滑落，2014年前后各購物中心都開始出現不同程度的奢侈品撤店潮。

卓越精品館在2017-2018年間出現撤店潮，最終整個項目被放上拍賣貨架。卓展長春店、卓展沈陽店均加快調整，試圖通過增加時尚年輕的品牌，引進更多特色餐飲以拯救客流。

但最終，卓展沈陽店仍無力回天。2024年9月初，最具指標意義的兩大高奢LV和CUCCI都宣布從卓展沈陽店撤場，抵擋不住時代洪流的卓展在宣布于11月15日停業，沈陽高端商業的一個時代就此落幕。

06

“過氣”王者利和、大信

中山人的商業啟蒙

在華南，“制造業當家”的中山是利和、大信賴以生存的土地。

前者是中山地標建筑和高端消費的代表，后者開啟了中山商業的購物中心時代，項目遍布各區鎮。如今，外來者從大灣區其他城市紛至沓來，帶來各種新的消費體驗，兩大龍頭卻顯得有所沉寂。（）

利和：“燈都”古鎮走出

成了中山地標代名詞

以建于中山古鎮鎮的國貿大酒店為起點，往后20多年間，利和的商業版圖從古鎮殺入了中山核心地帶東區，亦開啟了異地征途，闖入江門。“商場+五星級酒店”配置是利和開發地標項目的標志，地標建筑是利和的情懷。

利和為中山帶來第一個地標后，又在鄰市江門建設了江門新之城及地標性建筑——江門金匯世紀廣場——一期，并在世紀廣場周邊推出集團首個純住宅小區——金匯豪庭。

2008年，利和集團宣布重回中山，中山的中心地帶東區，投資40億元，打造“中山版雙子星”地標——中山利和廣場。開業之時，中山利和廣場帶來了多個中山首店，后續歷經多輪品牌調整，首店品牌只增不減，穩坐中山中高端商業王者之位。

勇闖東區后，2013年利和再殺回發源地古鎮，打造新的地標性綜合體古鎮利和廣場，標配的五星級酒店——305米高的利和威斯汀酒店，成了珠江西岸中山第一高樓。與此同時，入局酒樓，尋找增量。

從酒店到酒樓，從包租公到自己造mall，從中山到江門，利和的每一次轉身都踩到了時代機會，且從來沒有跳脫出“地標思維”。雖瞬變的商業世界中，它有些掉隊了，但總有一個地標會讓你記住它。

大信：從煙火到貴氣

“新都匯”與中山人為友

幕墻起家的大信控股開發項目相對親民，2004年開業的大信·新都匯石岐店，為中山帶來了“超市+大百貨+大家居（家電）+大餐飲+大娛樂”的全業態模式，僅開業期間就吸客近10萬人次，就此開啟中山商業的購物中心時代。

分兩期開發的大信·新都匯石岐店歷經多輪調整，但一直穩居石岐區的C位，引進的大潤發、溜冰場等是一代中山人重要的記憶。石岐店近3年日均去重客流穩定在30000人上下，與大信悠客街溢彩薈和大信商業街共同維持守住中山頭部商圈的地位。

站穩石岐后，大信·新都匯走入小欖建設第二個新都匯，后專心培育兩個項目十年。知道2014年，大信才借著全國房地產開發加速之勢，通過與遠洋、越秀等地產商合作，快速滲透進中山每一個區鎮，成了中山商業最醒目的標簽之一。但同樣因房地產，大信近年陷入財困，被迫轉手多個項目。

但無論是與地產合作伙伴的同頻，還是“因地制宜”的運營策略，新都匯將自己活成了中山人最熟悉的朋友，也由此成為了這座城市商業最醒目的標簽之一。

如今的中山商業市場，本地龍頭有所沉寂，天奕星河COCO City、中山石岐萬象匯、中山時代芳華里、中山萬民匯MO CITY、中山華發商都外來者卻相當進取，時代洪流滾滾向前。

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