小區的房屋被污水浸泡

究竟是該追究物業的責任

還是樓上鄰居的過失？

本期以案釋法

以實踐案例手把手教你維權！

案件還原

原告系某小區3幢3單元201的所有權人，房屋自購買后進行了裝修，一直對房屋進行管理但未實質性進入居住。

春節前夕，原告對房屋水電及房屋安全做了檢查后離開麗江，春節后，物業公司電話告知原告，房屋漏水已影響到了一樓的住戶，要查看房屋情況。經過排查發現，原告所在樓層的排污主管道排水堵塞、污水反流，導致原告房屋被小區生活污水浸泡，造成原告房屋的裝飾裝修及家具的嚴重破壞。

原告起訴物業公司，物業公司追加所在樓層的其他業主作為共同被告。經人民法院組織調解，雙方仍然對房屋被污水浸泡的原因、裝修修復費用及家具損失存在較大爭議，故委托鑒定機構進行鑒定。

鑒定意見認定，房屋被污水浸泡的原因系雜物殘渣及生活油污凝結而堵塞所致；原告房屋被污水浸泡導致的裝修修復費用為30000元，家具損失價格為20000元，裝修修復費用及家具損失價格合計50000元。

案情分析

云南天外天（麗江）律師事務所和茜圓律師認為，本案的重點系原告房屋被污水浸泡造成損失的責任承擔問題。

首先，原告與物業公司簽訂有《物業服務協議》，物業公司對本案發生堵塞的排水管道負有維修、養護和管理的義務，物業公司對本案損害后果的發生存在一定過錯，應承擔相應賠償責任。

其次，所在樓層其他業主與原告系不動產相鄰關系，共同使用同一排水管道，應當共同維護管道暢通，保證公共設施能正常使用。經鑒定，本案系雜物殘渣及生活油污凝結而堵塞，若其他業主不能舉證證明自己對共同使用的排水管道堵塞沒有過錯，則應承擔相應的賠償責任。

其中，本案3樓業主并未對房屋進行過裝修且沒有產生過任何水、電費用，即房屋至案發時仍處于毛坯狀態，也未居住使用過，該房業主與原告房屋被污水浸泡無關，故不應承擔賠償責任。本案4樓業主將房屋出租給他人使用，因4樓業主不能舉證證明自己對共同使用的排水管道堵塞沒有過錯，則應承擔相應的賠償責任。

最后，原告長期未居住在案涉房屋，管道堵塞時不能及時發現、疏通，且損害事實發生后，也未采取積極措施防止損害擴大，對損失的發生及擴大均存在過錯，亦應承擔相應的責任。

律師提醒

和茜圓律師表示，小區物業公司應積極履行物業服務合同的約定，妥善管理、維護、清潔物業服務區域內的業主共有部分，定期組織工作人員檢查公共管道，發現問題及時疏通并記錄在案。

而作為業主，日常生活中要合理使用公共設施，共同維護公共設施，存在需要出遠門或監管不及時的情況下，可以跟物業公司報備，委托物業公司對房屋涉及的公共區域進行監管。

而針對將房屋出租給他人使用的業主，可以與承租人在租賃合同中約定在承租期內，承租人系房屋實際管理人，應當秉持愛護的心態，合理使用租賃房屋內的設備設施，由承租人承擔因使用不當導致的賠償責任。這樣承租人也會基于該約定的條款，妥善使用房屋設備設施。

最后，讀本君想說，鄰里之間難免會有些小摩擦，與其劍拔弩張，不如以和為貴。像本案中的漏水問題，并非其他業主刻意為之。建議雙方先平心靜氣溝通，可共同邀請物業或專業師傅排查原因，明晰責任歸屬。若修繕費用不高，不妨互讓一步共同承擔；若涉及較大損失，也可通過社區調解尋求折中方案，不必因此鬧上法庭。畢竟誰家都可能遇到難處，今日予人溫暖，來日收獲的或是雪中送炭的善意。