我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

段老師，新年快樂，請問一年四季里，不考慮突發的一些政策影響的話，哪些月份是適合買房的？（我們主要是考慮新房哈，二手房也可以適當看看）

房段子解答

在成都，不考慮政策和具體樓盤的偶然、個例影響，那么一年12個月，到底什么時候買房更劃算？

這里定位只針對買家，對象是新房。

①1-2月，往往是元旦后春節前，大的房企剛沖刺完KPI，新的年度計劃還沒制定下來，又有各種總結、年會困擾，所以沒有太多心思放在營銷上，連取證都不積極，所以不容易撿大漏。

反過來說一些小的房企，私企民企，老板正在頭疼給施工方，給農民工結賬，所以可能出現大放血的活動。據我了解去年半夜雞叫大降價的有些樓盤，又開始了春節沖刺降價。

②3-4-5月，俗話稱之為金三銀四小陽春，春節之后萬物復蘇，天氣適宜，開發商各種營銷開始，接連造勢，行情好轉，價格走高。

而且年后也是買婚房，買學區房，有錢人置換改善樓盤高峰期，往往此時價格會走高。但也不能唯價格論，因為有些優質樓盤、樓棟、房源會瞅準了上市，“千金難買爺喜歡”，所以也是追求優質房源不得不面臨的抉擇。

PS:二手房東適合擇機出售，行情好了后，市面上也會出現更多優質的房源供大家選擇。

③6-7-8月，傳統淡季來臨，不是暴雨就是酷暑，找個客戶難于登天。而且經過前面幾個月消化市場購買力，已經有點疲軟了。開發商有年中KPI要求的話，很可能繃不住大降價，新房賣家也要學會利用市場行情來拿捏磨開發商磨出底價，這種情緒在成都樓市已經反復驗證過了。

④9-10月，天氣轉涼，6個錢包又開始鼓了起來，而且往往會出臺一些樓市政策，金融政策，一頓暴力輸出下，金九銀十回血明顯。

但此時和金三銀四開發商能撈一波算一波不一樣，開發商更偏向于以價換量，全力沖刺年度業績，在取證上會更加積極，在價格優惠上會隨行就市，如果市場確實好轉，如果上半年回款任務做得好銷售壓力不大，那么就“回收優惠”，反之則繼續“低價促銷”。

金九銀十是買賣雙方博弈的月份，誰輸誰贏，從歷史角度來看平分秋色。

⑤11-12月，純純年底，是翹尾還是淡季？其實是9、10月行情的延續，和各家房企自身情況相關，但大多數情況下，還是想沖刺年底業績的，所以價格往往也挺不錯，甚至能在12月最后幾天撿大漏，實在磨不了房價，物業費、家電、封窗、停車位也可以薅不少羊毛。

整體來說還是那句老話，對買家而言，春秋房價往往偏高，但是房源質量不錯；冬夏房價往往能撿漏，但是也大多是挑剩下的或者取證的邊角料樓棟。

以上僅為參考，不要一味套用，要根據自身情況具體樓盤具體行情具體分析。

會員提問

你好，我孩子成年上班了，現在有一套18年買的藍光長島三期，但是板塊確實不行，買成120多，有個買家最多愿意給130多，要不要賣掉？考慮到各種成本肯定是虧的。初步想法的置換東南門（我們目前自住琉璃場的藍光凱麗，是否也需要賣掉？）買個學區房，以后孩子結婚，賣掉的話，可能有450萬預算。重慶還有套房子，也是冒火得很。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

總的來說，藍光長島三期應該賣，凱麗香江也應該賣，然后匯聚450萬左右的資金預算，著手上車林家壩的能建、中交或者川師大TOD的錦江府。

這不僅是從未來孩子結婚自住的角度出發，更是從你們大家庭的資產優化角度出發。

我經常分析，當前樓市下行，賣房是不是不劃算？如果一定要賣房，那么主要有三種典型情況，1、是否急于置換？2、是否難以自持？3、是否只跌不漲？詳見：https://weibo.com/1551561845/OhfTSjbes

從你們的情況來說，不存在難以自持，而是疊加了1、3的情況，所以該賣。

藍光長島三期，當年還算小小的網紅盤，地處正西門，但接近四環了，這地方沒有發展的空間了，未來價格反彈的可能性很低，更大的概率是持續下跌下行。一是出于雙流，而且本地沒有太大規劃，二是缺乏商業地鐵教育三大配套，三是目前板塊的界面兌現程度很差，四是一河之隔的武侯悅湖其實也是老大難，基本帶不動這邊的雙流九江，從長遠的角度來說，趁早放棄趁早跑路是最合適的。現在有人給135萬我覺得算是錨點價格，算起來利息可能是虧本的，但小虧總比大虧的好，所以這套賣是必須賣，在保證成交的基礎上，再往上談談價格就是最好的結果了。

當然，也有可能后面的確會上漲或者遇到出價更高的買家，但概率太低了，不要賭，賭輸了的話，這一輪置換或者止損機會就錯過了。

凱麗香江也是藍光的，你們對這個品牌還挺喜歡的哈，這個盤在錦江區南三環地理位置其實還不錯，加上臨河概念，自住是舒服的，不過存在三個問題，一是本身樓盤的老化，你是看得到的，越往后就越難，現在行情是一萬四五的成交價，足見市場的認可度，所以從資產優化的角度來說，也值得出售。二是板塊的固話，嚴格來說屬于琉璃場片區，短期沒有大的爆發點，所以在我們的角度來說還是看空的，符合前面說的第3種情況。三是配套的缺乏，商業地鐵教育，你也是很清楚的，什么都有但什么都不精，周邊稍微有能力的人，都在積極謀求變化，你們其實是很有能力的人，不要躺在舒適區走不出來。

再說租房的話，過不了的是自己心理那道坎，其實是一個過渡的權宜之計，能伸能縮，真正走到這一步了，就算在本小區租房過渡一年，也花費不了多少錢，請個搬家公司，也能盡善盡美的給你解決好這些小事。我有個粉絲，23年初賣掉自住房，然后租房，買新房，現在雖然還沒交房，但是1年過去，房租只有3萬多，但是房價貶值卻達到了20多萬，你細細品。

在不考慮短期能否快速賣掉兩套房的情況下，450萬的預算，當前有很多核心買法。我覺得最適合你們的，偏向東南門方向的，就是錦江本地（外圍區成華可能不太喜歡，龍泉撐不起這樣的預算，高新新川你們可能覺得遠了？）

你們也算是非常純粹的地緣改善置換。

川師板塊的氛圍很好（誰說大學不是配套了？）加上衍生出來的地鐵、學區概念，算是又東又南的“正確買法”。

錦江府北地塊成為歷史，但呈現出來的顏值界面讓人耳目一新，讓人對TOD產品恢復了一些信心，從而轉化到了南地塊的期待上。

南地塊即將上線，如果中意川師板塊或者周邊的地緣改善，它是繞不開的買法：http://t.cn/A6HpNKmP

當然，也有一些缺點，普遍認為，戶型沒有卷到極致，另外清水單價也不算低，整體比較頂，屬于純粹的改善自住，為愛買單。建議上車140多平的清水套四戶型，板式T2格局，在預算范圍內的。

然后林家壩的話，兩個如日中天的樓盤，就是亦敵亦友的能建錦譽府和中交錦江頌。

能建錦譽府更靠近金三，從大家的感覺來說，地理位置更好一些，當然也受到北側主干道的影響。

AB戶型的差異，讓不少人糾結，開發商當初也沒想到，竟然有這樣的結果。當初真應該卷一卷產品，至少讓AB戶型旗鼓相當，這樣沒有比較就沒有差異，沒有差異就沒有介意。

首批次當初基本售罄，燃爆全場，喝彩不斷，二批次本來醞釀漲價的，但受到市場下行的影響，也看到了中交的窘態，所以刻意壓低了一點，理智占了上風。

總的來說，能建錦譽府地段不錯，性價比稍好，但產品細節，可能中交錦江頌更好一點。

中交錦江頌從成本到限價是更高的，在產品細節上，感覺更好，為什么會更好？這是個主觀的詞，需要大家線下細細品味。

但從東側臨街以及開盤價格等角度來說，生不逢時，不如預期，首批次沒有能建一批次那么火爆。

但依然在從車位等角度，變相優惠，實際大家可以多觀察一下，具體價格上的性價比。而且很多人也在蹲守后續批次更靠里的樓棟，大幾百萬都花了，此時更愿意買優質無瑕的房源。

三個盤在我看來，如果前期預算嚴格要控制在450以內，后期有閑錢裝修，那么可以考慮川師大。如果預算可以稍微高一點精裝一步到位，那么可以看林家壩的兩個。能建和中交，對比的是細節，到時候具體看哪個價格更優惠更有吸引力，帶著產品和樓棟房源差異去對比，哪家更便宜就買哪家，那么就此完成了這一輪的改善置換需求。

至于說重慶房產，我沒有深入研究過，目前限售，就暫時不討論了，后面解除限售后及早套現也可。

會員提問

南門上班， 預算350萬，看了錦上映這個盤，不知道保值性，噪音咋樣，交了10個定金，還能退嗎？房號是***，你幫忙看看要得不？主要是斜著對視三環。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

今天我其實一直在思考你的問題，尤其是把10萬定金帶入后再看，到底劃不劃算，假設不劃算，那么你再去看其他樓盤，就要+10萬成本上去，雖然看起來不少，但從樓盤總價漲跌和單價區分來說，攤下來的影響不大。

先說你的大概需求，350萬本身在新川上班，經典的買法，還是圍繞在新川本地，但都各有優劣，比如新房看陸肖TOD(優點是商業地鐵成熟，缺點是產品一般），比如金泰和序（優點是價格便宜，缺點是高層T3，而且接近萬安了，屬于新川邊緣），又比如二手房的朗基紫境府，當前可以砍砍價，買入141平的套四雙衛（清水），基本上問題也不大，優點是即買即住顏值高地段核心贈送大，缺點是高層T4，需要額外裝修。

至于說北上錦江，要長期穩定在新川上班的話，也不是不可以，尤其是依托6號線，也不算遠，錦上映這種，未來30號線換乘6號線南下即達，地鐵稍遠，但也不是大問題。

錦上映目前是**棟的**號房，353萬拿下126平的戶型，折合單價約2.8萬，考慮到是精裝的產品，所以我覺得價格不算低，但也不高，基本上是符合當前板塊新房的市場行情的，甚至還稍微偏低。

126戶型是比較經典的小套四格局，產品得房率尚可，考慮到臨近三環的因素，實際正常的價格應該把三環因素考慮進去，和正常樓棟樓層有個5%的折價。

正常的樓棟樓層，對錦上映這個地段的單價設定，我們分析大概是3萬左右，126*3=378萬。

378萬*0.95=359萬。假設你353萬直接買下來，我覺得還是符合當前行情的，開發商沒有亂報價，這個價格已經考慮到三環的問題了。不過要從后面的去化走勢來說的話，不排除繼續降價的可能，比如再降10萬，343/126=2.72萬，這個時候就很有性價比了。

假設粗暴的直接毀約，不要定金，坐等降價呢？不過到時候你不一定能等到它（可能被被人買走了，最近這個樓盤的去化還不錯），而且也直接損失了10萬定金是明面的，降價與否能否買到則是暗地里的成本。

我今天下午也多次聯系過他們的銷售主管說這個問題，他們表示很無奈，不能提供退房的支持，因為他們認為臨近三環這個不算是什么抗性因素需要明確給客戶指出，因為是實在可見的狀態。而且國企城投流程很復雜，沒有通天的關系，根本不會理睬這種訴求，所以我也是吃了閉門羹。

因此綜合來說，1、退定金很難；2、距離新川不遠，而且本身有地鐵通達，未來依托三環邊的概念，能吸引很多主城黨的青睞；3、毀約的話，對你不劃算，10萬定金直接沒了，而且后面又存在不可控因素；4、噪音問題擔心是必要的，我也親自去看過，在入戶陽臺處的噪音比較大，但是走進去到客廳或者南側臥室，就好得多，只能依托未來的封窗+新風系統來解決問題。

反過來說，假設你不要這10萬定金，相當于你就在買其他樓盤的時候，增加了10萬的成本，大概小1000元/平。回來看新川前面提及的三個樓盤，只能說上班更近，但產品差異又很明顯。如果不在乎產品的問題（比如對梯戶比，得房率要求不高的話），此時我才建議你重新尋找另外的買法，二手房直接看朗基紫境府（估計350-370萬拿下清水房，也惱火）。新房重點看看陸肖，128戶型目前340萬左右可以拿下，加上10萬成本大概是2.73萬，和錦上映的成本差不多。https://weibo.com/1551561845/Ojeipwmf2

總的來說，這個10萬的定金，是開發商精心設計過的“套”，假設你對梯戶比產品力等內部情況有較高要求的話，我建議直接拿下錦上映，假設你對地段通勤噪音等外部情況有較高要求的話，我建議你毀約，轉投陸肖。