上海這三類房子泡沫巨大，請謹(jǐn)慎避坑！

掛學(xué)區(qū)的老破小

經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)，雖然掛學(xué)區(qū)的老破小之前已經(jīng)經(jīng)歷了一輪下跌；

但是即便是到了今天，仍然有巨大的溢價(jià)泡沫。

像排在榜首的對口九年一貫制的靜教院的社區(qū)海防邨，這種三十平左右掛學(xué)區(qū)的小戶型，單價(jià)動(dòng)輒20w+，價(jià)格水平甚至超過了市中心的次新豪宅。

對比于距離海防邨不遠(yuǎn)的安西小區(qū)（對口靜安二中心+市一中學(xué)），單套房子的溢價(jià)接近一倍，的確是十分夸張。

我們并不建議大家去接盤這種價(jià)格上高溢價(jià)泡沫大、功能上只能掛學(xué)區(qū)的房子，因?yàn)檫@種房子的高價(jià)格體系，正在變得越來越脆弱。

以前大家愿意去買學(xué)區(qū)房卷學(xué)區(qū)，是因?yàn)樽x書的確能夠讓普通人改變命運(yùn)。

在之前有教育紅利+產(chǎn)業(yè)紅利的年代，讀了好的大學(xué)、學(xué)了好的專業(yè)，進(jìn)了好的行業(yè)，可以讓小鎮(zhèn)做題加快速的完成原始積累，在大城市安家立業(yè)甚至實(shí)現(xiàn)階層跨越。

如今社會(huì)主流的中產(chǎn)群體中，大部分都是教育紅利的獲益者。

但是中產(chǎn)的最大困境就是不占有生產(chǎn)資料、無法傳承自己的職稱、知識，因此仍有大量的家庭寄希望于自己的孩子走同樣的路線獲得高學(xué)歷以維系家庭的社會(huì)階層不劃落。

在早些年，買學(xué)區(qū)房其實(shí)是一筆回報(bào)不錯(cuò)的投資。

一方面花一筆錢買個(gè)學(xué)區(qū)房換孩子一個(gè)充滿希望的未來，另一方面當(dāng)時(shí)教育紅利還在，學(xué)區(qū)房價(jià)格價(jià)格還會(huì)上漲。

但是今時(shí)不同往日，大環(huán)境完全變了。

學(xué)歷不斷貶值、教育紅利、產(chǎn)業(yè)紅利消失，高學(xué)歷不再等同于好的工作和以后燦爛的人生；

愿意生孩子的家庭越來越少，愿意要孩子的父母也逐漸覺醒發(fā)現(xiàn)“雞娃不如卷自己”，留給孩子越多孩子越省心，整個(gè)社會(huì)群體讓孩子去卷高學(xué)歷的意愿越來越低了。

學(xué)區(qū)的潛在接盤者變得越來越少了，而作為學(xué)區(qū)房本身，持有周期又非常長。

一套房至少是5年打底，部分學(xué)區(qū)甚至要一直持有十幾年；

這些前提下，如果買一套自住功能為主、學(xué)區(qū)只是輔助溢價(jià)不高的房子，尚且ok；

如果花高溢價(jià)買入一套只有單一學(xué)區(qū)功能、喪失居住屬性的小面積老破小掛戶口，無疑是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)巨大的選擇，需要十分謹(jǐn)慎。

當(dāng)然，如果完全不差錢，幾百萬隨便虧，您隨意。

今年下半年的地王

12月份的時(shí)候我們做2025樓市預(yù)測，想了一句話很適合形容新房市場：

今年不買房，明年買地王。

2024年是上海土拍市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，已經(jīng)推出四年左右的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)正式退出了歷史舞臺(tái)。

這意味著，開發(fā)商拿地終于可以突破原有的價(jià)格體系，也就有了更大的利潤空間。

因此下半年的幾批次拍地，幾乎每批次土拍都會(huì)出現(xiàn)新的地王。

掀起今年地王熱潮的是今年四批次土拍綠城拿的徐匯濱江小米地塊。

這塊地就在徐匯濱江樓王香港置地起源的北側(cè)，也就是原來的徐匯濱江小米總部地塊。

這塊地以13.1萬的地價(jià)刷新了全國的地價(jià)記錄，引發(fā)了全國房產(chǎn)媒體的跟蹤報(bào)道，樓市仿佛回到了五年前樓市大爆發(fā)的前夜，大家紛紛報(bào)道這塊地的價(jià)格要賣到18萬以上。

綠城地塊效果

但是事實(shí)上，這塊地自身的質(zhì)素并不算好，未必抗的住這個(gè)價(jià)格。

說他是江景房，但是前面被香港置地啟元擋的死死的，只能夾縫里看江。

不打江景概念，小地塊也很難像云錦東方那種小區(qū)一樣做大園林大景觀，會(huì)所也很難有太多花頭。

如果新房價(jià)格直接比肩甚至超越香港置地啟源和黃浦的那些豪宅打擂臺(tái)，的確是差點(diǎn)意思。

從價(jià)格空間來看，這小區(qū)基本也算正掛了。

隨著這輪回調(diào)，徐匯濱江的二手房價(jià)格也有了一定的回落，曾經(jīng)的徐匯濱江第一豪宅云錦東方也跌到了20萬以下。

百匯園、尚海灣、保利西岸、綠地海珀旭暉都出現(xiàn)了15萬左右的成交。

這個(gè)市場情況，如果后面真的價(jià)格到了17-18萬的價(jià)格，再加上持有成本，這房子真的就是站崗了。

畢竟你的競爭對手買入成本都比你低，你真的是虧不起。

當(dāng)時(shí)綠城這批次土拍其實(shí)還是有封頂30%的溢價(jià)限制；

到了七批次的地塊已經(jīng)沒有封頂限制，后面幾批直接拍出來新楊思地王和徐匯龍華地王。

不過綠城這地塊好歹還能做個(gè)豪宅產(chǎn)品，他貴也就貴點(diǎn)了可能還能講講故事做做裝修把價(jià)格夯實(shí)讓泡沫小一點(diǎn)。

后面這幾個(gè)地王才是真的純純的泡沫了，基本把規(guī)劃預(yù)期都透支了10年。

像新楊思地塊，預(yù)計(jì)要賣11w+，比隔壁之前的新楊思上園、同步在售的開云艾尚里、更早的仁恒有園貴了一萬大多到兩萬左右。

后面還要拍一塊地，起拍價(jià)還漲了3000塊，不知道會(huì)不會(huì)有人繼續(xù)去抬轎子；

但是可以確定的是，這價(jià)格已經(jīng)突破板塊的價(jià)格承載天花板了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

目前新楊思板塊的上游，北蔡大華的大華斐勒公園單價(jià)幾乎也就是這個(gè)水平，沒什么向上的空間；

而總價(jià)視角，北蔡1500萬總價(jià)以上的二手房就很難成交了。

從價(jià)格預(yù)期來看，即便是今天新楊思規(guī)劃落地了，11-12萬的新房恐怕也就是這區(qū)域天花板；

如今一片空地的情況這個(gè)價(jià)格就純純的泡沫了。

據(jù)說這塊地要排疊加別墅來讓價(jià)格看起來合理一點(diǎn)，不過，你真的愿意花2500萬到3000萬在這地方買個(gè)疊加嗎？

至于龍華地塊就更神奇了，最近甚至傳說要賣20萬。

靠著大馬路，地下穿地鐵，隔壁看陵園，一圈老房子，地塊質(zhì)素跟這個(gè)價(jià)格完全都不搭邊。

龍華地塊航拍圖

只能說，期待開發(fā)商真的能做出足夠驚艷的產(chǎn)品，找到這么有錢的恩人來接盤。

其余的地塊雖然可能不是地王，但是也有類似的“泡沫”情況。

比如大寧地塊是底價(jià)成交，但是要靠住宅拖住項(xiàng)目中建寫字樓的成本，因此據(jù)說要賣16萬。

這個(gè)價(jià)格懂得都懂，建議謹(jǐn)慎。

如果一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格過高，總價(jià)上就有錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)；

周邊的一圈買入價(jià)都比你低，賣出時(shí)你就只能被動(dòng)挨打了。

2025年樓市十大預(yù)測

哪些板塊更有升值潛力？

哪些板塊將被拋棄？

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價(jià)值長期下跌的房子

最近幾年上海樓市就出現(xiàn)了一個(gè)很常說的詞，叫“被拋棄”，被拋棄的板塊，被拋棄的產(chǎn)品，諸如此類。

所謂被拋棄，其實(shí)是因?yàn)檫@個(gè)房子或者區(qū)域，稀缺性下降甚至消失了，房價(jià)也跟著斷崖式下跌，長期看空。

這種房子你什么時(shí)候買，都是滿滿的泡沫——因?yàn)閮r(jià)值是長期下跌的。

到底什么才叫真正的稀缺？

所謂的稀缺，一定是因?yàn)閿?shù)量少，得供不應(yīng)求，如果人手一個(gè)那肯定就不叫稀缺。

比如我們講好地段，上海市中心就那么大，新天地就那一小塊不可復(fù)制，這就叫稀缺。

比如我們講好產(chǎn)品，像湯臣一品這種就是特定時(shí)代的產(chǎn)物，江景、地段、產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是獨(dú)一無二不可復(fù)制，這也就稀缺。

但是需要注意的是，并不是所有的稀缺都是如以上這兩個(gè)案例這般是“真性稀缺”。

因?yàn)橄∪笨赡懿粌H僅是因?yàn)楫a(chǎn)品的稀有，單純只是是因?yàn)樾枨罅窟^大——

在需求快速暴增的時(shí)代，就會(huì)出現(xiàn)以一種“假性稀缺”：

本身這房子也就一般般——但是當(dāng)時(shí)人來的太多，需求量太大，房子不購買，這房子就被動(dòng)變得稀缺了。

上海最典型的人口暴漲時(shí)代是1995-2015，上海人口接近翻了一倍。

二十年來了一千多萬人，平均一年五十萬人，但是上海的新房供應(yīng)量也就是一年十萬套的水平。

可以說，當(dāng)時(shí)的樓市就出現(xiàn)了一批假性稀缺的房子，房子建在在多荒涼的遠(yuǎn)郊，房子都有人去買，而且房價(jià)都在漲。

但是到了今天這個(gè)周期，上海人口接近上限，每年來的就是通過人才引進(jìn)來的那幾萬人，人口總量已經(jīng)多年不變。

新增的需求有限，但是郊區(qū)的新城還在建設(shè)，房子越來越多、人卻不夠用了，因此大量的遠(yuǎn)郊新房都賣不動(dòng)了。

這種情況下，曾經(jīng)的假性稀缺就失效了。

近十年買入青浦新城、奉賢、金山，或者那些更偏一些的外岡、老港這些區(qū)域的房子，基本都是不漲甚至破發(fā)的狀態(tài)。

從未來視角來看，上海郊區(qū)仍然有大量的空地，外環(huán)外想要全部建滿估計(jì)要幾百年。

上海郊區(qū)的房子，估計(jì)還會(huì)建很多年，這就不能說稀缺了，只能談淘汰。

可以說，這種遠(yuǎn)郊地段，都可以看作價(jià)值長期下跌的地方，無論什么時(shí)候買入，都是泡沫的高點(diǎn)。

而上海市區(qū)和近郊，之前快速的經(jīng)歷了幾輪城市開發(fā)、產(chǎn)品變革，如今也出現(xiàn)了幾類地段價(jià)值會(huì)長期稀缺。

第一類，周邊產(chǎn)業(yè)薄弱的老破小片區(qū)，沒有拆遷預(yù)期，也沒錢拆。

比如普陀的內(nèi)中環(huán)甘泉宜川、光新，寶山的淞南高境這些地方，老房子肯定難談升值，不少房子房價(jià)跌回七年前。

第二類，在某個(gè)時(shí)代，階段性成為標(biāo)桿的板塊，但是隨著新房供應(yīng)、產(chǎn)品換代、居民認(rèn)知變化，板塊價(jià)值在被逐漸稀釋、甚至完全被淘汰的地方。

比如古北一期，就是豪宅區(qū)沒落成為中產(chǎn)社區(qū)到今天成為老破大，產(chǎn)品上、地段認(rèn)知上完全跑輸，被高凈值人群拋棄。

比如我前幾天寫的瑞虹新城，在上一個(gè)時(shí)代成為北上海第一中產(chǎn)社區(qū)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)代他是北上海獨(dú)一份：

最集中的圈層、最集中的次新房，因此高密度、涂料等缺點(diǎn)可以被原諒，價(jià)格是北區(qū)高位。

但是如今隨著北區(qū)大量的舊改新房大量上市，購買力正在被分流，高容積率、涂料外立面、部分戶型一般的缺點(diǎn)在被逐漸放大，價(jià)值也是長期下跌的。

還有聯(lián)洋，商業(yè)沒落，房子老化，近些年也是在逐漸被北蔡、御橋、唐鎮(zhèn)，楊浦閘北的新房分流，價(jià)值長期也是長期下跌。

不過并不是說，聯(lián)洋這種價(jià)值長期下跌的板塊就完全不能買。

一方面這個(gè)下跌過程是很慢的，并不是一下子崩盤；

此外，稀缺性是被稀釋了但沒有消失，超跌過后依然有其性價(jià)比，并不是說一定會(huì)買虧，具體問題仍需具體分析。

像最近這波行情，聯(lián)洋依然成交火熱，也是因?yàn)橹俺揭欢ㄋ接种匦掠行詢r(jià)比了。

當(dāng)然，如果長期持有，還是建議買在潛力板塊而非價(jià)值下跌板塊。

篇幅有限，無法一一說清楚，有任何選板塊的問題，歡迎聯(lián)系我們。