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徐小槌說法

購買房屋時，開發商向購房人承諾購買一樓住宅可以附贈門前花園，但交付房屋后購房人發現，所謂的門前花園竟是小區公共綠地。心心念念的私家花園打了水漂，購房人一紙訴狀把開發商告上了法庭。

案情簡介

01

2024年初，袁某（購房人）與某某置業公司（出賣人）簽訂商品房買賣合同。合同簽訂后，袁某如約支付了購房款，某某置業公司于同年5月向袁某出具承諾書一份，載明某某置業公司將袁某所購房屋的南側花園贈送給袁某免費使用。

袁某上房后發現，該花園為小區全體業主共有的公共綠地。為此，袁某一氣之下將該置業公司訴至法院，請求判令該置業公司賠償違約損失60萬元。

法院審理

02

法院經審理認為，某某置業公司就其出售涉案房屋范圍外的花園使用權作為贈與的內容予以承諾，導致袁某相信其可以免費獨立使用，但實際上無法達成上述目的，故某某置業公司違反了法律規定及合同約定。因此，某某置業公司不能交付可供袁某獨占使用綠地的行為構成違約，應向袁某承擔賠償責任。

關于賠償損失的數額問題。房價受到樓層、戶型、采光、朝向、購買時間等多個因素影響，不能簡單地以是否贈送綠地作為樓層存在價差的原因。因某某置業公司贈送花園的承諾客觀上無法履行，而袁某明知該部分面積屬于全體業主，仍然相信某某置業公司的單方承諾，對承諾書履行不能的后果也應承擔部分責任。綜合購房價格、建筑面積、承諾贈送綠地面積、同期同小區房價及雙方過錯程度，法院酌定某某置業公司應賠償袁某違約損失5萬元。

法官說法

03

近年來，存在很多開發商在明知業主個人不得私自占用公共綠地的情況下，仍有違誠信將房屋相鄰部分的公共綠地作為銷售房屋時的宣傳賣點，向購房人作出“買房送院”“買房送私家花園”等承諾。該種交易行為涉嫌虛假宣傳，同時明顯有違法律規定，開發商實際無法履行承諾，購房人的合法權益可能受到侵害。

《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”由上述規定可知，小區區劃內的綠地，原則上屬于全體業主共有，除非已明示屬于部分業主專有。而“明示”必須符合以下條件：1.綠地規劃已經相關行政主管部門批準；2.開發商在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道綠地按照規劃或合同約定應屬于部分業主個人專有。若不符合上述條件，不管開發商與購房人簽訂何種協議、作出何種承諾，開發商均不得出賣，也不得將公共綠地交給部分業主作為花園單獨使用。

那么購房人在買受一樓附帶花園的商品房時，應當如何保護自身的合法權益呢？此時，購房人應當首先了解花園的規劃屬性，核實確認花園是否系經相關部門批準專屬于特定房屋；其次，需要與開發商進行積極協商，在合同或補充協議中對于買房附帶花園進行明確約定，同時約定開發商不能履行時所需承擔的違約責任；再次，還需要開發商通過銷售廣告、合同或其他有效方式告知小區其他業主，該附帶花園屬于個別業主專有；最后，一定要注意留存具有法律效力的證據，一旦發生糾紛時，才能更好地維護個人合法權益。

供稿：市中院民四庭 徐文軒