自2024年9月以來，廈門出臺了一系列利好，但是大多數樓盤并未出現明顯回暖，個別樓盤甚至出現價格下跌？

但在成交量方面，卻是立竿見影，9月，廈門市一手住宅成交僅783套，10月份便飆升到3161套，11月份2714套。

二手房方面：9月住宅成交1350套，10月份1975，11月份2389，12月份2940，逐月遞增，二手回暖速度相對一手房略有時間差的滯后性。

整體而言，2024年的下半年利好頻出，年底多個樓盤的來訪、認購量觸底回升，9月呈現先抑后揚趨勢。

我們整理了最新的各小區成交單價，由高到低，如下圖表：

隨著過去一年降準降息、取消限購、降低首付、取消限價后，針對2025年廈門房價的漲跌，爭議頗大：

1、隨著取消限購、限價、降息、降首付等利好后，樓市寬松已超2015年，成效如何？

2、2025年，抄底時機何時出現？一二手房是否著急出售，回籠資金？

3、去年土拍皆由本土房企兜底，溢價率大多為0；土拍遇冷后，廈門土拍面積逐年減少供應，時隔一兩年后，才再次推出各區的核心地段。而且，小板塊內新盤賣得差不多了，才繼續供地，按照需求量來拍地。似乎又回到2014年以前那種熟悉的味道。

土拍的饑餓營銷，積蓄多久后會再次引發供求失衡？

一、看空派：

1、房企凜冬：不少房企（包括萬碧恒）雖然還沒徹底出局，但寒冬凜冽，依舊不好過；

2、未來人口：城市化率接近尾聲，未來小學生數量驟減，老齡化，沒有接盤俠，誰買誰傻；

（除夕夜當天廈門人口遷入、遷出的城市分布）

3、空置率高：空房過多，將來，人均可以從父輩、祖輩繼承2-4套房；

4、收入與價格：年輕人觀念改變或者買不起；

5、成交趨勢：9~12月份的樓市成交量看趨勢，各項利好之后，成交量到了12月份已經逐步呈現疲軟，新一輪危險的信號已經出現。

二、看多派：

1、貨幣貶值：通貨膨脹，物價都在上漲，作為商品的房，何愁不漲；

2、決策者：決策者都是有房者，既得利益者，很難真心去主動犧牲自己的利益；

3、存款余額：雖然很多人口口聲聲說很難，但是對比5年前，大多數人卡內余額至少比5年前增加50%以上，口是心非；

4、品質升級：房企出清，雖然不少私企出局，但是行業標準提高了，第四代住宅得房率飆升，鋁板外立面、高標準園林綠化等，近年交付的品質、設計風格、綠化，雖然眾口難調，但對比之前老破小，肉眼可見品質提升。

成交主體已不再是純粹的剛需，過渡向改善、置換。

5、購房主體：購房主力不是看小學生數量，而是看大學生畢業數量。高考、大學畢業生逐年增加，這才是未來5~10年的購買力的中堅力量。

這是目前樓市當中，看漲、看跌兩個陣營的主要分歧點。

總結兩種觀點，涉及：供求、金融價值、市場預期。

如果之前經常閱讀本號的粉絲就知曉，本號既不主張唱空也不盲目唱多，認為漲跌都是“波浪線”、循環階段性反轉、具有周期性。