大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

近期，我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

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“為什么那么多人選擇老舊房產投資？”

“減價折舊真的能省這么多稅嗎？”

“會不會隱藏什么風險？”

面對東京房地產市場日趨復雜的趨勢，不少投資者總是在了解市場時問出類似的問題。

而在我的職業經驗中，減價折舊正是許多資深投資家持續追捧二手房產的關鍵。

今天，我們就來揭開這項被稱為“不動產投資核心策略”的秘密。

減價折舊是什么？

簡單來說，減價折舊是將建筑物的購買成本，按稅法規定的年限分攤到每年的費用中，從而減少應稅所得的財務工具。

關鍵點在于，這是一種賬面費用，沒有實際的現金支出，卻能顯著降低稅負。對于想要優化現金流、提高稅務效率的投資者來說，它不僅是策略，更是一種必要。

為什么減價折舊“威力無窮”？

1. 減稅：賬面收入更低，稅金更少

減價折舊直接影響所得稅的計算基礎，使投資者實際支付的稅金減少。尤其對于高收入人群，這種效果更加明顯。

2. 增加現金流：隱藏的收入來源

每年折舊帶來的節稅效果，實質上是增加了您的可支配現金。

3. 投資加速回本

折舊費用在前幾年集中，快速回收投資成本，為新的資產配置留出更多可能。

減價折舊如何計算？

減價折舊的計算主要取決于建筑物價格、法定耐用年數和建筑物的已使用年數。

以下是常見結構的法定耐用年數：

實例計算

假設您購買了一棟鋼筋混凝土建筑：

? 建筑物價格：6000萬日元

? 已使用年數：20年

? 法定耐用年數：47年

折舊期間公式：

（法定耐用年數 - 已使用年數）+（已使用年數 × 0.2）

折舊期間 = （47年 - 20年）+（20年 × 0.2） = 33年

每年的折舊費用：

6000萬日元 ÷ 33年 ≈ 181.8萬日元

這樣，您每年可計入的費用為181.8萬日元，在應稅所得中扣除。這種“賬面操作”卻沒有實際支出，為您的稅務規劃帶來巨大優勢。

減價折舊在投資中的實際應用

案例：用減價折舊優化稅務負擔

某投資者年薪1200萬日元，購買了一棟總價1億日元的建筑物（其中建筑物占50%，折舊年限為5年）。假設年租金收入為900萬日元，稅務情況如下：

1. 年租金收入：900萬日元

2. 每年折舊費用：1000萬日元（5000萬日元 ÷ 5年）

3. 其他費用：400萬日元

4. 應稅所得：900萬 - 1000萬 - 400萬 = -500萬日元

通過減價折舊，這位投資者不僅免除了租金收入的稅務負擔，還將多余的500萬日元虧損與工資收入抵扣，實現整體稅務節約。

市場趨勢：為什么老舊房產更有吸引力？

1.短期折舊加速回報

法定耐用年數較短的老舊房產，允許在更短時間內計提折舊。例如，超過法定耐用年數的木結構房產，折舊期間僅為法定年數×0.2。這意味著，投資者可以在短短幾年內回收大部分成本。

2. 資產配置更靈活

快速的現金流回報，讓投資者更有能力進行資產重新配置，以應對市場變化。

3. 低總價、高收益率

與新建房產相比，老舊房產總價更低，而建筑物部分占比更高，帶來的折舊費用也更可觀。這種結構，使得老舊房產在稅務規劃上更具優勢。

減價折舊可能的風險與對策

1. 折舊結束后的現金流壓力

在折舊期間結束后，應稅所得會恢復甚至增加，可能導致稅務成本驟升。建議在折舊期內儲備更多資金或投資其他資產以平衡風險。

2. 出售時資本利得稅增加

因為折舊降低了賬面價值，未來出售房產時的賬面利潤可能被放大，導致資本利得稅增加。

對策：通過翻新等方式提升房產價值，部分抵消稅務影響。

3. 貸款還款的債務交叉（Dead Cross）

當貸款本金的年還款金額超過租金凈收入和折舊費用總和時，可能出現負現金流局面。合理規劃貸款結構和房產選型尤為關鍵。

投資建議：如何利用減價折舊實現“超額回報”？

1. 選擇“節稅友好型”資產

?二手多戶型公寓樓：多戶型公寓的建筑物比例通常較高，總價相對較低，非常適合追求快速折舊和穩定現金流的投資者。

?小型商業地產：例如位于人口密集區域的小型零售鋪面，建筑物折舊比例大，且租金收益相對穩定。

2. 投資于耐用年數短但高收益率的房產

針對法定耐用年數較短的木造房或輕量鐵骨房產，這類房產每年可計提的折舊費用較高，同時在租賃市場中需求強勁，能實現快速回本和穩定收益。

3. 區域選擇聚焦交通便利的中高需求地段

選擇如東京23區內的二線住宅區或新開發區域（如有明、北千住），這里的房產總價較市中心低，但租金需求旺盛，且有較大的增值潛力。

4. 多元化資產配置，降低單一風險

可以組合投資不同類型的房產，例如部分資產配置于節稅效果突出的木造住宅，部分用于長期保值的鋼筋混凝土結構公寓樓，平衡短期收益與長期穩定性。

在日本房地產市場中，減價折舊是優化投資回報的重要工具。

通過合理運用這項策略，投資者不僅能降低稅務負擔，還能顯著提升現金流，快速實現資產增值。

懂得用減價折舊規劃稅務的投資者，往往能更高效地達成收益目標。這不僅是一項財務技能，更是實現長期成功的投資策略。

如果您希望了解更多減價折舊的實操方法，或需要根據個人目標制定投資計劃，歡迎隨時與我聯系。我將用專業知識，為您的每一次決策提供堅實支持！

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