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大家好，我是地產高富帥。

春節假期結束，小編也迅速歸位，2025年的春節消費市場比往年更加熱鬧，或許大家都選擇躺平了，特別是年輕人，如今月光已經成為主流。

小編本次回歸武漢過春節，在武昌，漢陽等地區也看了一些樓盤，整體感覺武漢市場急速需要修復，特別是改善市場似乎與隔壁的成都，合肥已經落后不小差距。

2025年，或許很多人仍舊不抱有希望，不過從去年一整年的調整動作來看，2024年已經順利完成歷史使命，2025年才是大戲的開端。

今天第一天開工，也與大家嘮嘮2025年的最新形勢，做一些簡單行業前瞻，2025年行業調整仍然還會持續。

止跌肯定是大勢所趨

如果大家回鄉過年的話，可以看到很多核心城市的核心區域基本算都止跌了，如果說還在持續下跌的肯定是欠發達區域或城鄉結合部。

2024年年末召開的全國住房城鄉建設工作會議將“持續用力推動房地產市場止跌回穩”置于2025年重點工作之首。

其實就在2024年底，在一攬子房地產調控政策作用下，2024年四季度以來，房地產市場呈現止跌回穩態勢，像深圳，上海等核心區域部分二手房已經開漲。

據中指研究院最新統計，2024年12月份，30個重點城市新房銷售面積環比、同比均增長20%左右，20個重點城市二手房成交套數環比增長約20%、同比增長近70%。

另外一個方面值得關注，就是很多城市更新項目再次被提到，城中村和危舊房改造范圍有望拓展。

2024年，多地住房和城鄉建設局更名為住房和城市更新局，不少地方也設立了城市更新基金，這意味著城市更新正在常態化，今后城市建設和管理的重點將更多地轉向城市更新和品質提升。

城市更新這次大的調整動態，其實說明一個問題，大家對核心區域的價值鏈條更加看中，因此，主流城市核心區域恢復信心肯定是第一步。

從增量從而轉向存量市場，止跌回穩，很顯然就是2025年整體房地產市場的最核心戰略導向。

第四代住宅啟航：改善首選

行業從剛需到改善時代，兩年時間似乎來得很快，市場認可度也非常高，很多核心城市千萬以上改善豪宅項目占據成交榜前列。

在這一輪改善需求的驅動下，各家開發商都在產品研發方面下足了功夫，也就在這幾年時間內，“第四代住宅”呼聲很高，各個城市都在高喊第四代住宅襲來。

這兩年行情急轉直下，新房市場已經從卷地段、卷熱點炒作，轉向了卷產品力、卷性價比上去了。

伴隨著政策上對高品質住宅的鼓勵，開發商更加注重在得房率、舒適性方面做文章，第四代住宅應運而生，也是市場需求所致，改善時代終將來臨。

何為第四帶住宅？目前尚未有統一的定義，但是其實簡單來講就是利用了空間，把居住使用率拉大到極致，讓高層住宅實現戶戶有庭院，家家有花園。

可以看到，各大城市2024年熱門項目，無一例外都能看到第四代住宅身影，不管是去年霸榜的成都市場，還是豪宅無敵的上海，還是日光頻現的深圳。

去年很多日光項目里面，都有很多高得房率作為賣點的第四代住宅推出市場，此類產品作為市場新寵，在市場上仍然比較稀缺。

從2017年成都推出市場首個第四代住宅之后，這股風已經席卷全國很多城市，特別是如今很多一二線，不管是剛需還是改善項目，這一成果得到了廣泛推廣。

區域產品型民企迎來機遇

今年春節檔的電影市場異常火熱，不過與如今地產行業有著很多類似的地方，就是大IP，大制作似乎都施策，反而群眾基礎熱門的項目產出較大。

從目前前7天的電影票房榜可以看出，超級IP的項目接連遭遇票房下跌，比如徐老怪的金庸超級IP+流量頂流的組合， 比如封神IP+大流量+大制作組合等。

其實從電影市場在看如今地產行業，往日的超級巨頭，超級央國企陣營，很多項目都遭遇口碑與銷量的滑鐵盧，其實老百姓如今買房子真的不只是看品牌了。

在以往，許多房企往往更看重規模和體量，以此來衡量企業的實力。然而，如今這種觀念正在發生轉變。

不少規模較小的房企，通過深耕某一區域，憑借出色的產品口碑和市場占有率，展現出強大的生命力。

其實可以查看主流城市，很多銷量不錯而且具備口碑的項目，都來自區域深耕型房企打造，并且在很多市場豪宅圈，很多業主早就不看大牌開發商的項目了。

2025年，房企產品年依然還會延續，老百姓需要好房子的初心始終如一，但是可以肯定的是，未來想要在這一波需求里面持續有建設，好產品+好服務依然還是最基本盤。

盡管百強房企整體業績仍呈現負增長，民營房企的銷售困境亦愈發嚴峻，但其中不乏逆流而上的佼佼者。

他們憑借獨特的競爭優勢，不僅在資金、技術、運營等方面展現出強大的實力，更在產品創新、服務升級等方面取得了顯著進展，逐步改變了市場的競爭格局。

全國各地也涌現出不少具備良好發展勢頭的中小房企。從上海寶華到河南金沙、南京金基，到北方的天津泰達、安徽偉星，以及淄博新東升、呼和浩特萬錦等，這些企業都展現出對項目供應鏈細節的精湛把控。

再到如今川系四小龍的強勢崛起，四川濱江與四川邦泰兩大民企對豪宅市場的虎視眈眈，加上成都萬華統率的成都頂豪市場，成都市場未來真的很有可能是本土房企天下。

2025年中小房企領域，很有可能還要出現一批新勢力，這也是行業需要的，從以往的規模全國化布局到如今的區域產品型深耕，行業終于走進了正確的賽道。

代建行業仍然還有機會

民企暴雷風潮過后的近幾年，房企轉型輕資產代建成為行業主流，2024年，代建新拓規模創下歷年新高，全年新增代建規模30強企業總計獲得委托項目達到2.05億平米，同比增長17%。

作為“下一個億萬級藍海市場”，代建行業成為眾多房企近年爭相布局的第二增長曲線。據克而瑞地產研究中心統計，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相關業務。

從如今行業趨勢來看，輕開發強運營策略是核心趨勢，代建業務可操作性仍然還是具備較大潛力，但是行業增速已經在放緩，換句話說就是行業進入了百家爭鳴階段。

很明顯，如今在代建領域略有成績與體系的就是前十左右的玩家，不管是品牌效應還是人才儲備，都比后來者優勢明顯。

布局代建業務較早且規模較大的企業增長相對穩健，部分入局較晚的代建企業在2024年擴張迅猛，跑馬圈地也正是最合適的時機。

行業新拓代建面積同比增速遠超行業平均，如旭輝建管、新城建管、而今管理全年拓展面積同比分別增62%、86%和80%。

最為驚訝的是，作為早期網紅房企融創中國，在2024年殺入代建領域，融創中國將其代建平臺更名為“而今管理”，并且后面還重塑了不良賽道，有點厚積薄發的視角。

另外值得關注的是，之前民營轉型代建較多，國企央企似乎對賺慢錢的生意都不太上心，不過隨著行業的持續發展，代建賽道也迎來不少國央企巨頭。

招商建管2024年新拓代建面積接近900萬平米，遠洋建管代建項目拓展同比增速也達到218%，潤地管理與綠地智慧，建發管理等也都蓄勢待發。

很顯然如今代建行業正經歷了第一階段尾聲，屬于各家跑馬圈地的時候，2025年很顯然進入了第二階段，就是拼內核，拼服務階段，這也與重資產賽道保持一致。

代建的本質其實就是乙方，能否持續輸出好的產品與開發標準，能為代建項目產出溢價才是代建本質，因此，其內核依然還是代建企業的綜合操盤能力。

總結：

還是那句話，地產行業真正進入了3.0時代，其本質就是洗牌的后階段時代，真正崛起的是那些敢于創新突破的房企。

國央企是行業護城河，深耕型民企是改善新勢力，代建市場是大挑戰，期待更好的2025年，大家一起加油。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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