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　　 關注地產觀點，并設為“星標”，不錯過樓市的重要信息和觀點。

　　 站在當前時點來看樓市，確實正在經歷著前所未有的變化。 但其實放眼全球房地產市場發展路徑，未來的走勢還是有跡可循的。

　　 第一點，關于樓市進入調整周期后的走勢。 一般來說，樓市進入下行周期調整剛開始階段都會出現一陣子的急跌，這個急跌的幅度基本上都會超過30%以上，有甚者超過70%-80%的也有。

　　 之后會隨著救市措施不斷出臺以及市場情緒恢復平靜和理性，市場會出現一定幅度的反彈，然后會在一個平臺上震蕩運行，直至能夠改變市場運行趨勢的因素出現。我們的樓市現在處于什么階段，想必大家也比較容易理解了。

　　 第二點，關于人口因素變遷對樓市的影響。可以毫不夸張地說，不管是哪里的房地產市場，人口都是關鍵影響因素。我在網上也看到少數人會拿幾個超級城市來舉例以此說明人口因素對樓市影響并不大，這就是以偏概全。

　　 從國際上其他國家和地區的樓市發展趨勢來看，總人口一旦進入負增長后，在短時間內是很難逆轉的。這就可能會導致房地產市場的需求不斷地萎縮，繼而造成了市場供大于求。在市場長期供大于求難以改變的情況下，房價也很難有大行情。

　　 第三點，房地產市場的走勢會因城市而異，也就是會走出一種分化行情。 這也是很多人拿來做“人口對房價影響不大”的論據。實際上，由于大城市對人口具有很強的吸附作用，即便是人口總量在下降，這些大城市的人口可能還在增加，或者一直維持高位水平。而城市的面積又不能無限制擴大，所以大城市的房地產市場嚴格意思上來講是不存在供大于求的。所以每次大城市的房價即便由于各種原因出現一定幅度的下跌，反彈也會是最快的。

　　 但一些中小城市就不一樣了。在人口凈流出的趨勢下，這些城市的住房市場的供大于求的情況只會越來越嚴重，房價也就很難上漲了。總人口的減少對這些中小城市的影響是加倍的。

　　 總之，未來房地產市場的走勢大概率還是會繼續因城市而分化，少數幾個大城市的房價有望止跌回漲，而大多數中小城市會逐漸進入市場調整第二個階段，呈現震蕩的態勢。