作者| 高凌朗

　　編輯| 汪戈伐

　　圖片來自企業官方

　　2025年1月27日晚間，萬科企業股份有限公司發布一系列重磅公告。

　　萬科董事會主席郁亮因工作調整申請辭職，原深圳市地鐵集團董事長辛杰接任；首席執行官祝九勝因身體原因請辭，不再擔任公司任何職務；董事會秘書朱旭也卸任轉崗長租公寓事業部。

　　截至公告日，郁亮持有萬科739.5萬股，祝九勝和朱旭分別持股19.6萬股和13.9萬股。

　　同日，萬科也公布了2024年業績預告，預計全年凈虧損450億元，較上年同期盈利121.6億元同比下降470%。這是萬科自1991年上市以來的最大年度虧損。

　　對此，深圳市國資委表態支持，稱深圳市屬國資國企總資產超5萬億元，年營收過萬億，"有足夠子彈"支持深鐵集團助力萬科發展。深圳地區8家國有和股份制銀行也承諾繼續通過多種金融工具滿足萬科融資需求。

　　顯然，作為行業標桿，萬科肩負著探索房地產企業轉型升級的重任，更將影響整個行業的信心與未來發展方向。

　　1990年，25歲的郁亮帶著一份"商業連鎖模式"建議書加入萬科。這位北大國際經濟系畢業生從深圳外貿集團轉投萬科后，很快在公司證券投資項目中站穩腳跟。

　　1993年，他主導了萬科4500萬B股的發行工作，為公司募集45135萬港幣，支持了萬科在全國多地的業務擴張。

　　從1993年到2001年，郁亮每隔兩三年就完成一次職位晉升：財務顧問公司總經理、董事、副總經理，直到36歲就任萬科總經理。

　　據萬科老員工回憶，當時不少人質疑一個財務出身的人能否帶好房地產企業，但郁亮用業績給出了答案。他推出的"5986制度"（拿地5個月動工、9個月銷售、首月售出8成、產品6成是住宅）讓萬科在2008年銷售額突破478.7億元。

　　為打造高效團隊，郁亮實施了兩次大規模人才引進計劃：2000年啟動"海盜行動"，三年內從中海地產挖來近50位骨干；2007年又以"007計劃"吸引跨國企業管理人才。

　　在資金運作方面，他主導了6次融資，通過配股、增發、可轉債等方式為萬科籌集了數百億資金。2010年，萬科銷售額突破1081億元，成為中國首家年銷售破千億的房企。

　　而祝九勝在加入萬科之前，曾在建設銀行深圳分行工作近二十年，擔任過副行長等職務。在建行期間，祝九勝與萬科就有業務往來，是萬科業務的主要對接人。

　　2012年，祝九勝正式加入萬科，任職高級副總裁，分管集團資金管理部。在他的管理下，萬科的回款率達到了業內最高水平。2015年，他還推動了國內首個公募型房地產信托投資基金（REITs）的發行。

　　2017年，郁亮擔任萬科集團董事會主席。次年，郁亮在公開場合高度評價祝九勝，并推薦其擔任萬科總裁。

　　在萬科面臨行業下行的壓力后。郁亮直接提出“活下去”的口號，祝九勝則在資金管理和業務創新等多方面幫助萬科優化業務結構，提高運營效率。

　　可以說，郁亮和祝九勝的合作不僅極大程度上推動了萬科的發展，也全力讓萬科這艘“巨輪”在逆勢中保持穩固。

　　如今，郁亮和祝九勝的離任，以及來自深鐵集團辛杰的接棒，似乎標志著萬科正式進入以國資主導的重組轉型關鍵階段。

　　深鐵集團與萬科的聯系要追溯至2016年，那時的"寶萬之爭"也是萬科發展史上的重要轉折點。

　　當時，寶能系以舉牌方式持股24.29%成為第一大股東，引發萬科管理層的強烈抵制。在多方協調下，深圳地鐵最終以371.7億元受讓華潤所持股份，成為萬科第一大股東，持股比例達27.18%。

　　深鐵集團作為深圳最大的"隱形地主"，在TOD（以公共交通為導向的開發）領域積累了豐富經驗。數據顯示，其TOD項目開發面積已超1783萬平方米，涵蓋寫字樓、商業綜合體和酒店等業態。

　　2024年，面對萬科的經營壓力，深鐵多次伸出援手：4月認購萬科旗下中金印力消費REITs近30%份額，投資10億元；5月與深圳百碩投資聯合出資22.35億元接盤萬科深圳灣超級總部基地項目。

　　1月27日的最新公告顯示，萬科將以13.5億元向深鐵轉讓紅樹灣物業開發項目49%的投資收益權及相關股權。

　　此外，深圳市住建局表示將協調處置萬科部分閑置土地，助其盤活資產；廣東省住建廳也承諾推動更多萬科項目進入"白名單"。

　　深圳地鐵集團是萬科最主要的“定心丸”之一，原深鐵集團董事長辛杰曾公開表示："萬科背后是深圳地鐵，深圳地鐵背后是深圳國資"。

　　無論如何，2024年對萬科來說是極具挑戰的一年，而這個挑戰仍將持續。

　　克而瑞數據顯示，萬科全年實現合同銷售額2460.2億元，較2023年的3761.2億元下降34.59%；銷售面積降至1810.7萬平方米，同比減少26.57%。

　　不過，在如今行業環境整體萎靡的背景下，萬科品牌影響力和市場競爭力依然強勁。數據統計，萬科在2024年房企銷售業績排行中仍然守住第五位，銷售面積更是以1810.7萬平方米領跑。

　　萬科2024年業績預告中列舉了四大虧損原因：一是2022年前獲取的高價土地項目，銷售情況和毛利率未達預期；二是新增計提信用減值和存貨跌價準備；三是部分非主業財務投資虧損；四是部分大宗資產交易價格低于賬面值。

　　萬科面臨的壓力究竟有多大？

　　萬科三季度財報顯示，截至2024年9月底，公司總資產較上年同期縮水17.58%至13571.80億元，有息負債達3276.1億元。

　　為應對危機，萬科在2024年3月就推出了旨在削減1000億元以上付息債務的"一攬子方案"。全年公司完成197億元公開債務償還，但2025年第一季度仍面臨98.9億元的債務到期壓力。

　　在土地獲取方面，萬科也顯著收縮：2024年全年僅增加10宗新土地，總投資不足80億元，權益拿地金額47億元在行業排名第61位。

　　新任董事會主席辛杰表示，公司2025年一季度債務償付已做好安排。未來萬科將聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，推動高質量發展。

　　另外，萬科在2024年前三季度已完成232.6億元大宗交易，涉及41個項目，預計這一"瘦身"進程將持續。

　　關于萬科的業務轉型的更多細節，可以查看我們先前的文章。

　　顯然，在房地產行業整體承壓的背景下，這家曾經的標桿房企能否順利突圍，備受市場關注。

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