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萬科,大變天!

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今天,萬科突發一則公告,在資本市場掀起驚濤駭浪。

執掌萬科八年的董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭集體請辭。與此同時,深圳地鐵集團董事長辛杰空降萬科董事會主席之位。



消息一出,中國房地產行業迎來了一場巨震。這一人事巨變,不僅是萬科自2017年“寶萬之爭”后最大規模的高層洗牌,更被業界解讀為房地產行業深度洗牌期的標志性事件。

當“郁亮時代”戛然而止,深鐵系正式掌權,這家中國地產龍頭企業的命運齒輪,正在轉向一個充滿不確定性的未來。

權力重構:深鐵的“棋局”

2017年,深圳地鐵以“白衣騎士”身份終結“寶萬之爭”,成為萬科第一大股東。

彼時,深鐵承諾“不干預公司經營”,郁亮團隊得以延續管理權。然而,這一“默契”在2024年悄然打破,深鐵對萬科的控制欲逐漸顯山露水。

2024年三季度,深鐵派駐的董事在股東會上罕見否決了萬科一項百億級城市更新項目;同年11月,萬科被曝出將深圳總部部分職能部門遷至深鐵大廈辦公。

一位接近深鐵高層的知情人士透露:“地鐵上蓋物業開發進度滯后,讓深鐵對萬科的管理效率產生質疑。”

郁亮并非沒有預見到這場風暴。



早在2023年業績會上,他就曾意味深長地說:“萬科要做行業最后一個倒下的人。”

這句話背后,是這位“財務出身”的掌舵者面對行業寒冬的艱難抉擇——

2024年,萬科經營性現金流同比下滑18%,凈負債率攀升至45%,三條紅線中首次踩中“現金短債比”警戒線。

但更深層的矛盾在于戰略路徑的分歧。

郁亮力推的“開發經營服務并重”戰略(包括長租公寓、物流地產等新賽道)需要長期投入,而深鐵更希望萬科聚焦地鐵上蓋物業開發,以配合深圳地鐵的TOD(公共交通導向開發)戰略。

一位萬科區域總裁匿名透露:“每次匯報會上,深鐵董事最關心的永遠是‘今年能為地鐵項目貢獻多少利潤’。”

萬科權力重構背后,新任董事會主席辛杰的履歷耐人尋味。這位57歲的“地鐵老兵”曾主導深圳地鐵四期、五期規劃,深諳政商協同之道。



他的上位,釋放出兩個強烈信號:

國資意志的全面滲透:深鐵作為深圳市國資委旗下企業,其掌舵者入主萬科,意味著萬科將更深地融入地方發展戰略。

開發模式的重構:辛杰在深鐵期間推動“軌道+物業”模式,其上任或倒逼萬科向“基建協同型房企”轉型。
一位不愿具名的券商分析師指出:“這相當于把萬科從市場化競爭的‘野戰軍’,改編為配合城市基建的‘工程兵’。”

行業巨變,夾縫求生

萬科此次高層更迭,恰逢中國房企集體進入“后創始人時代”:

  • 2023年,碧桂園楊國強辭任董事會主席,交棒聯席主席楊惠妍;
  • 2024年,龍湖吳亞軍徹底退出管理層,80后CEO陳序平獨挑大梁;
  • 融創孫宏斌雖未卸任,但已將多個區域公司交由聯席總裁分管。

與這些企業不同,萬科的管理權轉移并非內部傳承,而是股東意志的直接干預。

“這標志著中國房企從‘創始人英雄主義’徹底轉向‘資本主導型治理’。”

中國人民大學不動產研究中心主任劉衛東分析稱。

2024年,房地產行業在政策端遭遇“冰火兩重天”。中央層面,“房住不炒”基調未變,但保障性住房建設、城市更新等政策紅利持續釋放。地方層面,深圳、廣州等一線城市悄然放松限購,卻同步加強預售資金監管。

當中國房地產進入“黑鐵時代”,萬科哪怕曾是中國最優秀的房企之一,也難免在夾縫中掙扎。

2024年,其在一線城市土儲占比從35%驟降至22%,轉而加碼二線城市的保障房代建業務。但這類項目毛利率不足10%,難以支撐千億級企業的利潤需求。

一位TOP10房企高管評價:“萬科就像穿著西裝在泥潭里賽跑,體面但艱難。”



高層震蕩背后,是投資者對房企治理結構的深層焦慮。

2024年,萬科H股市凈率跌至0.4倍,創上市以來新低。機構投資者的態度分化嚴重:貝萊德、高瓴等外資機構持續減持,而社保基金、中金等國資背景資金逆勢加倉。

“市場在用腳投票,”瑞銀中國房地產分析師王濤指出,“投資者擔憂國資股東會要求萬科承擔更多非市場化任務,比如接手地方城投債務、參與保交樓等,這將進一步侵蝕股東回報。”

“新萬科”駛向何處?

當萬科全面“深鐵化”之后,郁亮團隊的淡出,或將導致房企高管進一步“體制化”,職業經理人的市場化溢價逐漸消失。深圳地鐵的操盤模式可能被廣州地鐵、京投發展等效仿,形成“軌道系房企”新陣營。

這場人事地震,恰似中國房地產行業轉型的縮影——當高杠桿、高周轉的狂飆突進成為歷史,取而代之的是“精打細算、服務民生”的新敘事。

萬科的命運轉折,不僅關乎一家企業的興衰,更預示著整個行業游戲規則的徹底改寫。

正如經濟學家馬光遠在社交媒體上的評論:

“萬科變天,變得不是天,而是腳下的土地。當房地產從‘造富機器’變成‘民生工程’,所有玩家都必須學會在鐐銬上跳舞。”



回望1991年萬科登陸深交所時的招股書,王石曾寫道:“萬科要做中國房地產行業的領跑者。”

34年后,當深鐵系的辛杰執掌萬科,這家企業的使命或許已悄然變為“做國資戰略的最佳執行者”。

這場高層更迭,是股東意志的勝利,是行業周期的必然,更是中國經濟轉型浪潮中的一朵浪花。當“萬億萬科”駛入深水區,它能否在市場化與國資化之間找到平衡?這個問題的答案,或許就藏在未來五年中國新型城鎮化的宏大藍圖里。

唯一可以確定的是,屬于郁亮們的時代已經落幕,而新萬科的故事,才剛剛開始。

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