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每年，媒體總會(huì)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的各種駭人聽(tīng)聞的頭條新聞。

作為房產(chǎn)投資者和房主，我們很容易被這些信息左右。

今天，我們就梳理下2024年市場(chǎng)傳播的那些誤導(dǎo)性觀點(diǎn)。

01

2024年房?jī)r(jià)將暴跌

這種預(yù)測(cè)幾乎每年都會(huì)上演。

年初，多位專業(yè)媒體人士宣稱，利率上升和經(jīng)濟(jì)不確定性將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。

然而，事實(shí)證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。

盡管并非所有市場(chǎng)都表現(xiàn)出色（例如墨爾本市場(chǎng)較為疲軟），但強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)、低失業(yè)率、緊張的供應(yīng)以及建筑行業(yè)的困境，令供需關(guān)系持續(xù)緊繃，房?jī)r(jià)并未如預(yù)期下跌。

02

加息將導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤

盡管2024年持續(xù)的高利率確實(shí)壓縮了許多家庭的預(yù)算，限制了買家的借貸能力，但房地產(chǎn)市場(chǎng)并未因此“崩盤”。

精明的買家及時(shí)調(diào)整了預(yù)算，而大多數(shù)投資者依然看好房地產(chǎn)的長(zhǎng)期潛力。

實(shí)際上，不少澳大利亞人已在房產(chǎn)中積累了可觀的資產(chǎn)，這些擁有高額首付款的買家利用資產(chǎn)升值來(lái)?yè)Q置更適合的住房，或像今年，澳大利亞第一代嬰兒潮的人已到達(dá)退休年齡退，他們用自己的資產(chǎn)和退休金來(lái)支持子女和孫輩的購(gòu)房需求。

03

通過(guò)建造更多房屋即可解決住房危機(jī)

去年，媒體常常提出一個(gè)簡(jiǎn)單化的解決方案： 建造更多房屋便能緩解住房負(fù)擔(dān)和供應(yīng)危機(jī)。

聯(lián)邦政府計(jì)劃從2024年7月起，在未來(lái)五年內(nèi)新建120萬(wàn)套住宅。然而，這一目標(biāo)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)，而且這種解決方案過(guò)于簡(jiǎn)單化。

這一思路未能觸及住房市場(chǎng)更深層次的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

目前新建的大量公寓集中于市中心及周邊的高層住宅，并非許多澳大利亞人渴望的宜居性低密度社區(qū)。

建造更多公寓只是解決問(wèn)題的一個(gè)方面。我們還需要關(guān)注周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，打造真正的社區(qū)，而不僅僅是供人睡覺(jué)的地方。

住宅建設(shè)與人口增長(zhǎng)趨勢(shì)

04

外國(guó)買家推高了房?jī)r(jià)

盡管外國(guó)投資常成為澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的新聞焦點(diǎn)，但事實(shí)上，它對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響微乎其微。

與普遍看法相反，《1975年外國(guó)收購(gòu)與接管法案》嚴(yán)格限制外國(guó)人購(gòu)買二手房，并要求獲得澳大利亞財(cái)政部的批準(zhǔn)。

反而在2024年，拍賣前五的海外買家市場(chǎng)除了印度買家增加；中國(guó)大陸，中國(guó)香港，中國(guó)臺(tái)灣，越南，新加坡的海外買家的數(shù)量明顯降低或選擇離場(chǎng)，房?jī)r(jià)的上漲主要由人口增長(zhǎng)和供應(yīng)緊張等國(guó)內(nèi)因素推動(dòng)。

盡管外國(guó)買家確實(shí)存在，但他們遠(yuǎn)不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

澳洲房產(chǎn)海外買家前十國(guó)家

05

隨著新房供應(yīng)入市，租金將趨于穩(wěn)定

2024年，租賃危機(jī)成為熱門話題，媒體常提到新增住房供應(yīng)將緩解租賃問(wèn)題。

然而，由于人口增長(zhǎng)與可租房源之間的嚴(yán)重失衡，澳大利亞的租金經(jīng)歷短期回調(diào)后仍然大幅上漲。

移民潮、高利率，以及因房東持有成本上升或政府干預(yù)增加而退出市場(chǎng)的投資者，加劇了這一困境。

各州租金年漲幅數(shù)據(jù)

06

人口增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)影響不大

一些評(píng)論人士低估了創(chuàng)紀(jì)錄的人口增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)的影響。

隨著凈海外移民大幅超出預(yù)期達(dá)到60萬(wàn)人，無(wú)論是租賃市場(chǎng)還是自住房市場(chǎng)，住房需求都迅速飆升。

若2025年彼得·達(dá)頓當(dāng)選總理成功，可能會(huì)大幅限制移民人口流入，但是實(shí)際數(shù)據(jù)也會(huì)遠(yuǎn)高于聯(lián)邦政府移民人口的標(biāo)準(zhǔn)，即大于23萬(wàn)人。

各州人口增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，截至2024年6月

07

周邊區(qū)域市場(chǎng)將持續(xù)繁榮

疫情期間，許多人因追求生活方式的改變和居家辦公的靈活性而推動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的繁榮，例如布里斯班的黃金海岸和陽(yáng)光海灘。

然而，到了2024年，形勢(shì)發(fā)生了變化。

盡管一些區(qū)域市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定，但其他基建未能跟上的地區(qū)增長(zhǎng)停滯，因?yàn)槿藗冎饾u回流城市，尋求就業(yè)機(jī)會(huì)、及更完善的配套設(shè)施和便利的生活服務(wù)。

“周邊區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)繁榮”的說(shuō)法忽略了人口流動(dòng)趨勢(shì)的變化。

08

首次購(gòu)房者將完全被市場(chǎng)淘汰

盡管購(gòu)房負(fù)擔(dān)確實(shí)非常嚴(yán)峻，并且首次置業(yè)補(bǔ)貼的上限越來(lái)越難買到合適的自住房，但媒體低估了首次購(gòu)房者的韌性和適應(yīng)能力。

面對(duì)重重障礙，許多首次購(gòu)房者仍成功進(jìn)入了市場(chǎng)，例如2024年Greenbank，Logan reserve 等地區(qū)75萬(wàn)以下的房地套餐依舊是一房難求。

他們充分利用政府激勵(lì)政策，將目光轉(zhuǎn)向更實(shí)惠的地區(qū)，或者接受“租房投資”的理念——在自己理想的居住地租房，同時(shí)在負(fù)擔(dān)得起的地區(qū)購(gòu)買投資房產(chǎn)。

2024年，澳大利亞約有54萬(wàn)筆房地產(chǎn)交易，其中約20%由首次購(gòu)房者完成。

09

建筑行業(yè)將迅速?gòu)?fù)蘇

2024年，建筑行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)，包括勞動(dòng)力短缺、成本上漲以及建筑商破產(chǎn)等問(wèn)題。

盡管一些媒體樂(lè)觀預(yù)測(cè)行業(yè)會(huì)迅速?gòu)?fù)蘇，但事實(shí)卻并非如此。

該行業(yè)今年因?yàn)楣?huì)黑幕整頓及新房居民可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題，導(dǎo)致建筑及開(kāi)發(fā)商預(yù)估利潤(rùn)達(dá)不到25-30%來(lái)滿足自身需求，從而選擇不進(jìn)入市場(chǎng)或停止施工，進(jìn)一步加劇了住房供應(yīng)的瓶頸問(wèn)題。

開(kāi)工量與人口增長(zhǎng)對(duì)比數(shù)據(jù)

10

經(jīng)濟(jì)瀕臨衰退

全年，關(guān)于澳大利亞即將進(jìn)入衰退期的悲觀預(yù)測(cè)不絕于耳。

盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，但強(qiáng)勁的就業(yè)數(shù)據(jù)、政府支出和穩(wěn)健的消費(fèi)需求幫助經(jīng)濟(jì)保持了韌性。

澳大利亞也再次證明了其應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的能力。

如果2024年給了我們什么教訓(xùn)，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是復(fù)雜的，聳人聽(tīng)聞的頭條新聞很少能完整呈現(xiàn)真相。

作為投資者、房主或有意進(jìn)入市場(chǎng)的人，深入了解、尋求專家建議，并關(guān)注長(zhǎng)期趨勢(shì)，而非短期的噪音，至關(guān)重要。

媒體或中介常常為了點(diǎn)擊率而簡(jiǎn)化或夸大事實(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是圖表上的數(shù)字——它關(guān)乎人、政策和規(guī)劃。

通過(guò)保持信息靈通、過(guò)濾噪音，你將在2025年及未來(lái)更容易地做出明智的決策。

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