本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

12月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01 全球公寓市場發展動態

12月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測，步入2024年最后一月，全球租賃市場租金依然呈現漲少跌多態勢。

美國方面，根據Zillow租金指數（ZORI），12月租賃市場出現降溫跡象，美國的典型租金穩定在1,957美元，這比上個月略有下降（0.2%），為面臨持續負擔能力挑戰的租屋者帶來了一定的緩解。然而，盡管12月租金有所下降，但租金仍較去年同期上漲3.3%。

加拿大方面，根據Rentals.ca和Urbanation的報告顯示，12月加拿大全國平均租金為2,109加元，較2023年同期下降3.2%，創17個月以來的最低水平。在所有房產類型中，全國2024年獨立屋和城市屋（townhouse）的租金出現了最大年度降幅，12月份年減7.4%至平均2,181加元。柏文租金下降5.2%至平均2,219加元，而專用出租柏文的平均租金僅年減0.3%至2,070加元。盡管有所下降，卑詩和安省仍然是加拿大平均租金最高的省份。

2024年，緬省租金年均漲幅達5.0%，達到1,618加元，領先所有省份，與2023年該省4.9%的租金漲幅一致。2024年加拿大五大市場的柏文租金均出現下降，其中最大的市場多倫多下降7.1%，平均至2,632加元。此前，2023年多倫多的柏文租金上漲了2.1%。溫哥華的平均柏文租金繼2023年下降0.7%之后，2024年又下降5.8%，但仍是加拿大最大市場中租金最昂貴的市場，平均2,882加元。卡爾加里的柏文租金在2023年以14.0%的年增長率，成為租金成長最快的市場，但去年卻出現最大降幅，下降7.2%至平均1,921加元。

英國方面，英國統計局發布2024年12月租金及房價報告稱，英國房價自 2023 年 2 月以來漲幅最大。英國私人租金年增長率為9.0%，低于11月的9.1%，但仍處于歷史高位。倫敦的租金漲幅繼續領先英格蘭其他地區，年增長率達11.5%。2025年，租金預計將增長4%，漲幅高于平均房價2.5%的增幅。預計未來三年，租金將超過資本價值，從而進一步提高收益率。

02 亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，REA Group Market Insight 的數據顯示，截至 12 月的三個月內，澳大利亞租金中位數較去年同期上漲 6.9%，為 2021 年以來的最低增幅。該咨詢公司最新發布的數據顯示，12月季度全國租金仍創下每周620澳元的新高，突顯了澳大利亞家庭正在應對的生活成本壓力。數據顯示，10月至12月首府城市租金同比上漲6.7%。悉尼和墨爾本這兩個最大市場的租金現已連續六個月保持不變。

新加坡方面，根據亞洲旅宿大數據研究院監測，12月新加坡租金保持平穩。不過，監測顯示，明年起，新加坡私宅的租金預計漲幅4%。新加坡私宅租金在經歷下跌后正緩慢回升，分析市場認為：2025年私宅租金有望在供應減少與經濟改善的雙重因素推動下逐步復蘇，預計漲幅可達 4%。從供應方面來看，2024年新完工公寓約9000個單位，遠低于去年的1萬9000個單位。2025年新公寓單位可能進一步減半。在2024年第三季度，中央區以外（OCR）和其他中央區（RCR）的私宅租金都有所回升。從需求方面來看，隨著新加坡經濟增長好于預期，企業招聘增加，EP準證持有者人數在今年第三季度也開始大幅增加，這一部分人也推動了新加坡私宅租賃市場的租賃需求。

韓國方面，?12月，韓國租賃市場呈現出租金上漲的趨勢，同時伴隨著一定的市場波動?。在租金方面，根據KR房地產R114的資料分析，首爾公寓的新租賃合同租金普遍高于續租合同，特別是高價公寓的更新合同情況尤為突出。例如，江南地區中大型社區豪華小區的更新全租合同的價格差甚至達到了17億韓元?。這一數據表明，在2024年12月，韓國首爾等大城市的高端租賃市場租金上漲顯著。然而，需要注意的是，韓國租賃市場并非一片繁榮。盡管整體租金上漲，但市場中也存在著一定的波動和風險。例如，在過去的一年中，韓國曾爆發過大規模的“全租房”詐騙案件，導致許多租客因被騙押金而陷入困境。這些事件對韓國租賃市場的信任度造成了一定沖擊，也提醒著租戶在選擇租房時需要更加謹慎。此外，韓國經濟環境的變化也可能對租賃市場產生影響。例如，2024年12月韓國的失業率升至逾三年來最高水平，建筑和制造業的就業崗位大幅減少，零售和酒店服務業的就業崗位也有所下降?。這些經濟指標的變化可能會影響到人們的就業和收入狀況，進而對租賃市場的需求產生影響。

03 中國租賃市場發展動態

12月，重點監測TOP10城市租金環比漲4跌6。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1850元/月，環比增長2.78%，同比下降2.63%。12月，環比增幅最大的城市為三亞，漲幅6.25%；環比跌幅最大的城市是南京，環比跌幅達到2.49%。

04 租賃企業簽約開業動態

12月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓品牌產品面世開業試營業或簽約開建。代表項目如下：

12月1日，佛山保利天悅瑜璟閣全新開業。作為保利發展華南公司旗下商管團隊精心打造的高端服務式公寓品牌，保利天悅瑜璟閣不僅秉承了保利品牌一貫的專業人居設計理念與國際化運營管理標準，更以卓越的服務品質引領居住方式的革新，深刻詮釋了都市精英的生活方式。

北京海淀東升鎮集體土地租賃住房竣工，提供564套人才公寓。12月2日，北京市海淀區東升鎮馬坊集體土地租賃住房項目——云尚社區已成功竣工備案，并全面啟動開業前招租等籌備工作，預計2025年3月正式對外營業。云尚社區規劃了564套精裝高端人才公寓及1.45萬平方米的商業配套中心。

萬科泊寓與建萬基金廣州首個保租房項目開業。12月10日，萬科集團與建萬基金合作的廣州首個保障性租賃住房項目——建信住房租賃基金·泊寓三元里旗艦店正式開業，首批600套房源已實現滿租。建萬基金由建信住房租賃基金與萬科集團合作設立，此次投資收購了廣州市白云區三元里二期項目，并改造為保障性租賃住房，由萬科泊寓負責運營。項目擁有超過1500套租賃房源，包括陽光單間、商務單間、一房一廳等多種戶型，滿足不同租戶的居住需求。另外，項目規劃逾4000平方米租戶共享區域，設有健身房、自習室、閱讀室、臺球室、影音室、共享辦公廳、公共廚房、公共餐廳、露天花園等公共活動區供租戶使用。目前泊寓在廣州已開業門店30家，在營房間數超過1萬余間，房源布局天河、越秀、海珠、白云、荔灣、黃埔核心區位。其中，25家門店、合計約1萬套房源納入保障性租賃住房。

憬黎公寓酒店首店落戶成都天府國際動漫城。12月12日，錦江酒店（中國區）與合資公司旗下高品質公寓酒店品牌憬黎公寓酒店TULIP LODJ在成都成功簽約其首店，標志著該品牌正式入駐西南地區城市文旅新地標——天府國際動漫城。憬黎公寓酒店TULIP LODJ成都首店的簽約，不僅為成都帶來新的高品質酒店式服務公寓，也將進一步豐富天府國際動漫城的業態。

碧家公寓簽約武漢江岸區保租房項目。12月13日，碧桂園商管集團發布一則簽約公告。據了解，碧桂園商管集團·碧家公寓成功簽約夢湖華苑，該項目為武漢市江岸區保障性租賃住房（人才房）項目。

天津濱海瑞貝庭公寓酒店開業。城家與天津河創成立河創酒管公司并與天津泰達城發集團所屬的泰達發展公司簽訂《泰達MSD高管公寓合作協議》，雙方將以現狀整租、專業化運營的形式盤活泰達MSD高管公寓（6/9地塊），盤活存量資產36000平方米。泰達MSD高管公寓6號地塊項目于2024年11月進行裝修改造，并計劃于2025年8月，以城家的“城家高級公寓”品牌正式營業。同時，9號地塊項目同步啟動，將以“瑞貝庭公寓酒店”品牌進行運營。12月，天津濱海瑞貝庭公寓酒店正式迎來開業，總計房量220間。城家長租公寓品牌“城家高級公寓”及服務公寓品牌“瑞貝庭”的引入，能夠兼顧長住、短租的不同客源，進一步提升資產的區域競爭力。

上海蘇河瑞貝庭服務公寓迎來開業。12月，上海蘇河瑞貝庭服務公寓迎來正式開業，總房量353間。

上海靜安市北壹棠服務公寓開業。12月24日，上海靜安市北壹棠服務公寓以“新靜安·進階生活服務式公寓”的高端形象于靜安市北國際科創社區啟幕。公寓落址于上海市唯一的大數據產業基地——市北國際科創社區，公寓共設有170間精英寓所，包含多種戶型，滿足不同居住需求。

成都最大規模綜合租住社區入市，提供2000套住房。12月30日，成都市新都區香投|·院兒-大豐甫家社區正式入市，標志著成都市最大的“租住+商業一體化”綜合租賃社區誕生。該社區由成都泊寓與成都香城投資集團有限公司合作推出，提供超過2000套租賃住房。

北京朝陽望京國際人才公寓完工，提供1270套公寓。12月6日，北京市首個完全按照國際化人才需求全新建設的大型國際人才公寓——北京朝陽望京國際人才公寓項目完工，2024年底正式亮相。該項目位于中關村科技園區朝陽園電子城北區，緊鄰阿里巴巴總部，總建筑面積約18.4萬平方米，共有公寓1270套，包括精品服務式公寓292套和人才公寓978套，面積從65至200平方米不等。

中關村科技園區37度公寓海淀區開業。12月12日，北京中關村科技園區建設投資有限公司與創業公社合作推出的37度公寓項目在海淀區志新東路開業，即實現滿租。該項目位于海淀區志新東路5號，總面積4452平方米，共設有96個房間，每個房間建筑面積47平方米，使用面積約35平方米。特別為北京大學第三醫院學生設計的4人間戶型備受青睞。

保利和寓澳爾店佛山開業，提供三種戶型。12月30日，保利和寓澳爾店在佛山千燈湖核心區域開業。保利和寓澳爾店提供三種不同風格的戶型，包括城市景觀房、靜謐園景房和端戶私屬房。此外，該店還致力于打造一個充滿活力和人性化的社區環境，2樓架空層被精心打造為公共活動中心，設有自習室、共享辦公空間和會議室；1樓配備籃球場作為運動中心。

貴陽城寓：貴陽城寓·首鋼人才公寓試運營。12月3日，貴陽城寓·首鋼人才公寓試運營。項目位于貴陽南明區盛康路與卉雅路交叉口西南100米首鋼貴州之光10號地塊1棟，緊鄰2號線，該公寓提供293套共有27-59平方米的五種一居室戶型。

城發美寓人才公寓4個項目5277套房源上線配租。2024年鄭州市第十一批人才公寓將于12月31日08:00上線配租，其中主要房源涉及鄭州城發商都美寓、鄭州城發玉軒美寓、鄭州城發開元美寓、鄭州城發福元美寓4個項目5277套房源。這也是城發美寓2024年最后一批上線配租的人才公寓。

珠海安居集團首家長租公寓開業。12 月 31 日上午，珠海市安居集團首家長租公寓——安居華宜（華發海港新城）正式開業運營，首棟 128 套房源已全部簽約及預定。珠海市安居集團有限公司是經珠海市政府批準設立的國有全資集團公司和珠海安居事業主要發展平臺，目前已通過存量商品房收購、住房 " 以舊換新 " 收購、配售配租型保障性住房建設等方式籌集運營房源約 20000 套。為滿足多層次人才的租住需求，改善社會民生，安居集團推出華宜（宜居公寓）、華寓（青年公寓）、華庭（白領公寓）、華府（金領服務式公寓）四大產品體系，提供豐富多元的租住選擇，充分滿足各類人群的個性化租住需求。

05 各地保租房籌建動態

12月，多地公布保障性租賃住房籌建工作總結，據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，92%省市超額完成2024年既定指標。

石家莊超額完成保障性租賃住房籌集目標。12月1日，據石家莊市發布，今年將通過新建、改建、改造等多種方式籌集4930套保障性租賃住房，目前已有5490套達到交付條件并可投入使用，超額完成年度任務目標。

景德鎮2024年保障性租賃住房計劃籌集1092套。12月10日，江西景德鎮市住房和城鄉建設局舉辦新聞發布會，宣布2024年保障性租賃住房工作進展。2022年至2024年，景德鎮市共籌集保障性租賃住房8386套，其中2022年籌集3608套，2023年籌集3686套，2024年籌集1092套。目前已竣工1972套，正在出租使用1807套。2024年保障性租賃住房項目共8個，計劃籌集1092套，分布在珠山區、昌江區、昌南新區、高新區、浮梁縣和樂平市。目前，所有項目已全面開工建設。

杭州今年推出10665套實物配租房源，超額完成年度目標。12月9日，據杭州住保房管部門消息，2024年該部門共組織12次選房活動，推出10665套實物配租房源，同比增長52.3%，超額完成年度民生實事項目目標。截至目前，杭州全市新開工保障房項目21個，總建筑面積145.48萬平方米，完成年度目標任務的145.48%。

天津：5000套保障性租賃住房完成籌集。天津市今年的二十項民心工程中提出，籌集保障性租賃住房5000套。截至12月，全部完成。其中籌集任務中，濱海新區占到三成。位于經開區洞庭路的項目，就是其中一處，本周正式對外運營。也標志著天津市完成了今年的保障性租賃住房籌集任務。天津市住建委計劃明年再籌集2000套保障性租賃住房。

12月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述：2024年12月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數基本保持平穩，監測均分分別達到達到55.41、87.67。

搜索指數：搜索熱度TOP5，分別是萬科泊寓、城家公寓、城投寬庭、壹堂、魔方公寓。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如城投控股4.7億摘牌上海馨伴寓100%股權，打造城投寬庭新社區；城家攜手天津河創成立酒管公司；上海靜安市北壹棠服務公寓開業等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數：12月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為雅詩閣、萬科泊寓、瑞貝庭、自如租房、憬黎。如萬科泊寓與建萬基金廣州首個保租房項目開業；雅詩閣旗下奢華品牌 The Crest Collection首次亮相日本；上海蘇河瑞貝庭服務公寓迎來開業等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數：新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如成都最大規模綜合租住社區入市；魔方生活服務集團：新時代城市建設者管理者之家“璟瑞社區“揭牌；憬黎公寓酒店首店落戶成都天府國際動漫城等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數：12月，公寓市場總體穩中有升，各大城市租金有漲有跌，投資人信心保持平穩，投資指數平穩。

#綜合分析#

多地收購存量房做租賃住房 |12月，多省市收購或計劃收購存量商品房用來改造保障性租賃住房。

吉林省：計劃收購超100萬平方米庫存商品房用于保障房建設。12月19日，吉林省舉行貫徹落實省委十二屆五次全會精神系列主題新聞發布會（第十場），會上吉林省住建廳廳長徐亮宣布，吉林省將力爭收購不低于100萬平方米的庫存商品房用于保障房建設，并盤活四環以內配套成熟區域低效用地面積不低于100萬平方米，以消化存量、優化增量。2025年吉林省計劃加大城中村改造力度，再建設安置房6000套，改造城市危舊房2000套，籌集保障性租賃住房4000套（間）。

廣西加快收購存量商品房作保障房，已完成2876套。12月11日，廣西壯族自治區住房城鄉建設廳加快收購存量商品房用作保障性住房，有效助力商品房去庫存，多項收購工作位于全國前列。截至11月底，全區已完成協議收購存量商品住房用作保障性住房2876套、面積30.13萬平方米。

河南焦作通過國企收購存量房和棚改安置房轉化。12月9日，河南焦作市政府發布《焦作市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》的通知，明確提出支持發展保障性住房。該政策旨在通過國有企業收購存量商品房、轉化棚戶區改造安置房等多種方式，增加保障性住房供應，以解決工薪收入群體、引進人才、新市民和新青年的住房問題。

合肥安居集團：拿下合肥城建2318套存量房源。12月4日，合肥城建發展股份有限公司披露，旗下三家公司與合肥市安居控股集團股份有限公司旗下3家公司簽訂合同，將三處商品房項目共計2318套房源進行出售，合同金額33.32億元。具體來說，合美租賃擬購買新站置業開發的菁華里項目869套商品房，交易金額暫定為12.69億元；賓享家租賃擬購買濱湖琥珀開發的東樾里項目665套商品房，交易金額暫定為13.58億元；承悅租賃擬購買工科置業開發的尚陽里項目784套商品房，交易金額暫定為7.05億元。

租賃資金監管日趨完善 ｜租賃資金加強監管，以防挪作他用或者非理性拓展引發爆雷等民生問題，近年來，圍繞租賃資金監管，各地出臺了一系列政策，并取得重大成效。

北京住房租賃監管系統上線兩月余，累計2.3億資金納入監管。12月19日，北京市住房租賃押金托管和租金監管系統已上線兩個多月，截至11月末，該系統基于北京市房屋租賃服務平臺備案數據，已獲取備案合同6.6萬筆，累計應納入監管資金達2.3億元，其中押金占比高達99.5%。租賃企業已逐步規范了租金和押金收取規則，基本達到了政策預期效果，避免了“資金池”形成，有效防范風險。截至目前，因租賃合同到期或提前解約，退款609.9萬元。

10月1日《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》施行，住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，租金需全部存入監管賬戶，押金則存入指定的押金托管賬戶。租金方面，3個月租金部分將在1日內劃轉至租賃企業賬戶，剩余租金部分則每月劃轉1個月租金。該辦法適用于北京市范圍內從事轉租業務的住房租賃企業，不包括房東個人出租房屋或企業出租自持房屋的情況。自如集團的數據顯示，截至11月末，企業累計向監管系統提交備案合同數超3.5萬份，累計納入監管的押金超過6000萬元。

杭州住房租賃企業信用等級結果公布。12月4日，杭州市住保房管局首次公布了杭州住房租賃企業信用等級結果，共有191家住房租賃企業參與評級，其中包括杭州愛家物業服務有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司、杭州寧巢公寓運營管理有限公司、杭州自如企業管理有限公司、暖屋（杭州）租賃住房發展有限公司等12家企業獲得A信用等級。

資本積極開拓東南亞公寓市場 ｜12月，眾多資本機構和知名公寓運營企業積極布局東南亞市場，公寓產品也日趨成為優質投資標的。

Weave Living：與KKR合作布局日本長租公寓市場。12月，全球投資公司KKR與亞太地區長租公寓投資運營公司Weave Living宣布在日本建立戰略合作關系，計劃構建超過3000個長租公寓住宅單元的投資組合。此次合作名為Weave Living Japan Residential Venture I，將采用積極管理策略，投資新建及已建成的長租公寓。初步投資將聚焦于東京的11個新物業，包括Weave Living在過去12個月中收購并穩定運營的439套長租公寓。未來，投資重點市場可能擴展至大阪。輝盛國際推出越南北部首家酒店式公寓。

輝盛國際在越南北部永福省推出首家酒店式公寓——永安輝盛名致服務公寓（Modena by Fraser Vinh Yen），公寓地處老城區中心地段，是游客追求靈活性與舒適度的理想之選。永安輝盛名致服務公寓共有88套設施齊全的服務式公寓，每種戶型均配備小廚房、獨立客廳和餐廳，無論是商務出行，還是悠閑旅游，都能滿足需求。公寓提供全天候餐廳供應豐富多樣的本地美食和國際美食；配備諸多休閑娛樂設施，包括一個室外游泳池、兩間桑拿房以及一間24小時開放的健身房；以及專為12歲以下兒童打造的室內游樂區。

雅詩閣旗下奢華品牌 The Crest Collection首次亮相日本。12月14日, 日本東京建物株式會社與雅詩閣有限公司宣布建立戰略合作伙伴關系，在日本東京推出 SEN/KA TOKYO by The Crest Collection。該公寓計劃于2029 年下半年在東京站附近的八重洲區開業，將標志著雅詩閣奢華品牌The Crest Collection在日本的首次亮相，并成為該品牌全球品牌組合中的第13家公寓。此次合作也標志著東京建物與雅詩閣的首次合作。

多地城投“下場”布局公寓項目 |近年來，多地城投積極布局公寓項目，持續加強與外部合作，并通過住房租賃公募REITs等方式，實現優勢互補，共同推動住房租賃市場的發展。

城投控股4.7億摘牌上海馨伴寓100%股權，打造城投寬庭新社區。12月27日，上海城投控股股份有限公司發布關于子公司參與設立有限合伙企業并收購漕寶路項目的進展公告。公告顯示，城投控股全資子公司上海城投房屋租賃有限公司（簡稱“房屋租賃公司”）作為投資人，出資參與設立了上海盛馨庭管理咨詢合伙企業(有限合伙)（簡稱“合伙企業”）。合伙企業于2024年12月26日通過上海聯合產權交易所摘牌取得上海馨伴寓置業有限公司（簡稱“標的公司”）100%股權及標的公司股東華鑫置業（集團）有限公司（簡稱“華鑫置業”）對標的公司享有的股東借款債權。其中，股權部分成交價格為4.7億元。本次收購完成后，漕寶路項目將由城投控股全資子公司上海城投置業經營管理有限公司負責運營，成為城投寬庭的新社區。

據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，城投寬庭品牌發布五年后，首批布局的八大租賃社區包括灣谷社區、江灣社區、光華社區、浦江社區、張江社區一期、九星社區、臨港社區以及泊灣社區已全部投入運營。共落實房源近1.7萬套、服務超2.5萬人。

目前，市場上公寓項目布局活躍的城投公司還有蘇州城投、廣州城投、南寧城投等

政企合作加強公寓項目建設 |12月，長租公寓企業進一步加強和當地政府的合作，積極拓展長租公寓產業，在政策、項目、資金尋求更多合作，實現資源互補，強強聯合。

城家攜手天津河創成立酒管公司，盤活泰達MSD高管公寓36000平米。城家資管12月19日披露，城家與天津河創于日前成立河創酒管公司，并與天津泰達城發集團所屬的泰達發展公司簽訂《泰達MSD高管公寓合作協議》，共同盤活泰達MSD高管公寓（6/9地塊）存量資產36000平方米。泰達MSD高管公寓6號地塊項目于2024年11月進行裝修改造，計劃于2025年8月以城家的“城家高級公寓”品牌正式營業。9號地塊項目同步啟動，將以“瑞貝庭公寓酒店”品牌進行運營。12月，天津濱海瑞貝庭公寓酒店正式開業，總計房量220間。

北京保障房中心：與首開集團簽署戰略合作協議。12月，北京保障房中心與首開集團舉行戰略合作簽約儀式。雙方將在住房保障領域加深合作，為實現首都住房保障事業的高質量發展注入新動力，共同書寫住房保障事業發展的新篇章。

魔方生活服務集團：新時代城市建設者管理者之家“璟瑞社區“揭牌。12月，魔方生活嘉定璟瑞社區項目舉行了“新時代城市建設者管理者之家”啟用儀式，為期一周的“璟彩家園 Mo力生活節”也正式拉開序幕。社區位于菊園新區盤安路1199弄，項目共有保障性租賃住房2590套，設有“新時代城市建設者管理者之家”床位1866張。