1月26日，青島新年首場土拍爆出了個不大不小的“炸彈”——保利、金茂、青鐵三家央國企聯(lián)合，以成交樓面地價14020元/㎡、8.84億元的總價，拿下了市南區(qū)輪渡灣片區(qū)SN0102-04地塊。

▲輪渡灣片區(qū)SN0102-04地塊

有人說，這是央企用實際行動打破了“要淡出青島”的傳言；也有人說，2家央企+1家國企湊一起才能拿塊小地，是為了分攤風(fēng)險嗎？

1、

輪渡灣地塊的優(yōu)劣勢

先說優(yōu)點。這塊地段那是真不差——緊鄰輪渡灣，名副其實的“零距離瞰海”，甚至在家打開窗戶都能釣魚了，而且旁邊就是地鐵2號線輪渡站，青島火車站也在附近，周邊金茂灣購物中心、市南區(qū)人民醫(yī)院、青島一中市南分校，這些配套都沒得挑。地塊自身的規(guī)劃也不錯，容積率2.9，綠地率30%，妥妥的高端居住屬性。

▲輪渡灣片區(qū)SN0102-04地塊，瞰海零距離

但問題也不少。這里的二手房才賣2萬多點，這個新項目的樓面地價就要14020元/平，再怎么包裝成豪宅，市場能接受得了3萬+的單價嗎？更別提這個地塊過去是工業(yè)區(qū)，生態(tài)環(huán)境改善雖有成效，但心理陰影還在。再加上開發(fā)商要承擔(dān)不少社區(qū)配套建設(shè)的責(zé)任——養(yǎng)老服務(wù)站、托育所、社區(qū)衛(wèi)生站，都是必須無償移交的。這么一搞，利潤空間被壓縮，市場風(fēng)險卻在增加。

2、

是風(fēng)口還是“風(fēng)口浪尖”？

青島的房地產(chǎn)市場這些年一言難盡。金茂灣、悅海地、云上觀瀾這些項目的表現(xiàn)大家也看到了，二手房均價在2.5-3萬之間徘徊，新房市場有時候為了清庫存，甚至“特價”賣出2字頭。要想讓輪渡灣項目脫穎而出，開發(fā)商必須拿出點真本事。現(xiàn)在市場上炒得火熱的“第四代住宅”概念，或許就是個突破口。

▲青鐵鼎峰云上觀瀾

“大面積贈送、靈活戶型、智慧家居、綠色環(huán)保”，聽上去是不是很心動？如果開發(fā)商能玩轉(zhuǎn)這些概念，再疊加濱海、地鐵、商業(yè)的優(yōu)勢，價格控制在3萬以內(nèi)，這項目倒是有機會成為片區(qū)的新寵兒。但反過來說，如果價格脫離實際，購房者不買賬，那這個豪宅，也只能是豪在開發(fā)商的PPT里。

3、

央企回歸，青島樓市新動向

有意思的是，這次拍地的是河北保利，而不是山東保利。有人說 這是央企要重新布局青島的重要信號。最近央企們在青島的動作確實挺耐人尋味——中建八局轉(zhuǎn)讓膠州項目，中交地產(chǎn)撤出房地產(chǎn)，坊間的“央企不看好青島”的傳言甚囂塵上。

▲保利、金茂、青鐵發(fā)布的拿地海報

可事實證明，央企并沒有放棄青島。這次保利、青鐵、金茂的聯(lián)合出手，就是用實際行動回應(yīng)了市場的質(zhì)疑。央企的回歸，或許預(yù)示著青島樓市在政策和市場的雙重調(diào)整下，會有新的動向。