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改造后的外立面亮麗整潔。（受訪者供圖）

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

臘月二十三，廣州暖意融融，街頭巷尾彌漫著濃郁的過節氣氛，花都區的新華市場內人聲鼎沸，擠滿了前來購置各色年貨的市民。

在這片老舊小區里，有一棟嶄新的樓房——集群街2號格外引入注目。這棟樓的規模雖不大，僅5層樓高，共25套房，但意義重大。因為，這是廣東全省首例業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項目。據了解，該項目創造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，居民籌集800萬元完成自拆自建。

1月11日，集群街2號正式交房交證，在短短9個月的時間里，完成了從D級危房到品質新房的蛻變，升值了近1.6倍。

74歲的徐耀通是第一個明確支持自主更新方案的業主。因為原先的舊房居住條件差，他1998年就搬到了自己的自建房居住，如今新房落成，他打算好好裝修一番，在“五一”前后重新搬回來住。“改造后的內外部環境比以前好太多了，大家都歡喜，附近的街坊鄰居都很羨慕我們。”徐耀通告訴中國房地產報記者，他對新房非常滿意，以后就準備在這里養老了。

從微改造到自主更新

改造前樓棟的外立面破敗不堪。（受訪者供圖）

集群街2號位于花都區新華街豐盛社區，交通便利、配套齊全。樓房始建于1976年，房屋內外都布滿了歲月侵蝕的痕跡，被鑒定為D級危房。

“房屋質量太差了，拖地的時候水用多一點，都會漏到下面的樓層，根本沒辦法住。”徐耀通說。業主鐘彩蘭也對中國房地產報記者表示，原先的房子管道滲水嚴重，“天花板整天都是濕漉漉的，就是一間爛屋，我們都十幾年沒住了。”

根據花都區披露的數據，集群街2號拆除前占地342平方米、建筑面積1726平方米，共有25戶，業主多為退休老人，自行居住的情況較少，部分對外出租，大多房屋因過于老舊而處于閑置狀態。

轉機出現在了2023年上半年，彼時廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目開展了居民改造意愿的初步摸查，涉及五個社區，共126個老舊小區，集群街2號也在其中。

對于微改造的方案，徐耀通一開始就表達了不同意見。在他看來，小修小補無法從根本上解決集群街2號的安全問題。鐘彩蘭持同樣看法，她希望這棟樓不只是外墻加固、翻新，房屋內部的漏水、空間布局不合理等一系列缺陷都能修復。有一部分業主則提出了征拆的方案，但該范圍沒有政府征拆計劃，項目占地面積小，土地利用率不高。在這兩條路都走不通的情況下，徐耀通向社區居委會提出了拆舊建新的想法，鐘彩蘭也認為這種方式更適合集群街2號。

廣州市住房和城鄉建設局恰于同一時期開展危舊房自主更新路徑探索，聯合廣州市規劃和自然資源局研究制定《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），旨在規范城鎮危舊房改造的適用范圍、基本原則、改造模式、改造資金籌措等內容，強調危舊房所有權人是房屋使用安全責任人，允許住宅成套化改造，支持改善居住環境，為業主出資的多產權危舊房拆除重建提供全流程建設指引。集群街2號D級危房被列為試點大力推進。據悉，該《辦法》已于2024年7月正式印發，進一步為危舊房自主更新提供政策支持。

集群街2號拆建投資估算約800萬元，全部由業主自行籌集并完成預繳，花都區則給予工程前期費用的適當補貼，并按照房屋物業維修資金實際繳存費用的50%對業主進行獎補。

雖然該項目只有25戶業主，但各自境況、需求不同，要取得所有產權人的同意并非易事，相關工作小組為此先后召開9次居民大會、入戶走訪48次。與此同時，地方政府亦積極優化行政許可審批環節，多部門實施并聯審批，大幅度壓縮審批時限，并由多部門對項目統一監管、聯合驗收。

集群街2號樓下，居民正在購置年花。曾冬梅/攝

最終，集群街2號在2024年3月18日拆除危房，新建工程于2024年5月27日開工，2025年1月11日向業主交付房屋，同時發放新產權證。

“這筆投入超值了”

集群街2號的改造采用的是“原拆原建，增加公共服務”原則，既不加蓋樓層，也不增加戶數。但房屋的結構和基礎設施都進行了優化。例如，在保持套內面積基本不變的前提下，根據居民意愿定制化設計，對非成套住宅通過內部優化確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，廚房、衛生間面積達到《住宅設計規范》標準，大大提升住房品質。以02號戶型為例，改造前，該戶型的衛生間和廚房緊挨在一起，且均只有2.3平方米，日常使用頗為不便，其中的一間臥室還被公共過道分割開來。改造后，這套房屋變成了完整的兩室一廳戶型，衛生間、廚房的面積適當擴大，功能布局也更為合理。

拆建前后的戶型對比。曾冬梅/攝

在不減少原戶型套內面積、滿足規范標準的基礎上，集群街2號還加裝了兩臺電梯，方便居民出行，圓了居民們多年的“電梯夢”。樓棟的供水系統也進行了重新設計，有效解決水壓不足等用水難題。其他亮點還包括鋪設燃氣管道，實現“瓶改管”，樓梯間距由原來的0.9米提升至1.2米，增設自然通風系統、室內消防栓等消防設備。

改造前的樓梯間。（受訪者供圖）

改造后的樓梯間。曾冬梅/攝

這些切實滿足居民實際生活需求的改造細節，獲得了業主們的高度認可。“十分滿意。有電梯，有管道煤氣，樓梯也寬了，以后搬家具很方便。廚房、廁所都比以前大了，好用很多。”盡管已經收樓10來天，鐘彩蘭還是難掩心中的喜悅。“一開始是很擔心的，不知道能不能成功。現在很開心啊，在各級政府的支持、幫助下，最終辦成了這件大事。”她說，過完年就要開始給陽臺裝上紗窗，廚房也要再添置些物品。新房收拾妥當后，就和老伴一起搬回來住。

“在這里養老絕對方便，就是圖新房有電梯，喝早茶、買東西都方便。”徐耀通表示，此次改造他個人出資約30萬元，雖然貴點，但“這筆投入超值了，新房各方面都達到了我的理想。”

不僅業主滿意，自主更新也為地方政府解決舊城改造資金籌措難和長效管養難兩大難題提供了新思路。據了解，將資金來源由政府“大包大攬”轉變為產權人自主出資為主后，政府財政支出總量相較于傳統老舊小區微改造模式減少超50%，有效化解政府財政負擔等問題。

2024年12月召開的全國住房城鄉建設工作會議提到，2025年要大力實施城市更新，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

廣州市住房和城鄉建設局相關負責人表示，集群街2號拆除重建試點的成功，為廣州探索危舊房改造新模式開了個好頭。廣州市將繼續構建政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新模式，探索在政府引導下，自下而上、自籌資金、自主更新、原拆原建的拆危建新模式，創新城市有機更新路徑，為建立可持續的城市更新模式提供新思路。