蔚藍在之前文章提過，。

但是，這個“暖”，和很多人心里想的那個暖可能有偏差。

暖是什么樣的暖

蔚藍所說的回暖是指總成交量回升。

至于房價，部分樓盤的房價企穩(wěn)，少量甚至有小幅度回升，部分出貨量大的樓盤，房價可能還要下跌。

因為每個板塊，甚至每個樓盤，價格調整的步伐并不完全一致。

這點，從掛牌量變化可以看出來。

掛牌量變化

蔚藍關注的東南西北各個板塊代表性二手樓盤，大部分掛牌量已經小于2024年9月的巔峰數據。

但有少量樓盤，本月掛牌量還在持續(xù)上升。

掛牌量是衡量信心的一個重要指標。

一個樓盤的掛牌量持續(xù)走高，代表在多空角逐中處于下風。

這種情況，房價很有可能還要向下調整。

而掛牌量小的熱門盤，先回暖的概率更大。

樓市整體回暖已再無可能，因為樓市在2018年已經走完了高峰期。

歷年成交量已經顯示出了趨勢。

重慶主城區(qū)樓市歷年成交套數

年份

二手房成交量

新房成交量

總成交量

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

一升一降

二手房總成交量少了，供應卻大了很多。

2018年二手房掛牌量最高16萬套左右。

而目前貝殼有30萬套二手房待售（其中約16萬套未滿兩年）。

海量的庫存需要時間消化，所以止跌之路有點長。

繼續(xù)降息促回穩(wěn)

目前重慶樓市正在探底。

2025年的樓市目標，仍然是止跌回穩(wěn)。

金融業(yè)界普遍認為，2025年，至少還要降息50bp。

也就是說，房貸利率到3%以下已無懸念。

在房價難有大漲行情后，租金是否可觀很重要。

只有讓房貸利率持續(xù)下降到低于租售比，才能讓大眾重拾對房產的信心。

這是樓市止跌回穩(wěn)的前提。

量變到質變需要時間

所謂的“穩(wěn)”，必然是要以成交量上漲來實現。

屆時二手房成交量漲，整體價格卻可能沒什么變化。

2020年的重慶樓市就是這樣。

2020年二手房行情回顧

2020年

成交套數

2021年

成交套數

1月

6593

1月

2月

2689

2月

3月

6156

3月

4月

9585

4月

5月

5月

6月

6月

7月

7月

8月

8月

9月

9月

8796

10月

10月

7583

11月

11月

9616

12月

12月

9770

全年

全年

2020年7-12月，重慶樓市二手房成交量連續(xù)攀升半年，但是房價幾乎沒有變化。

只有少量熱門樓盤價格微漲。

例如，融景城朗峰上半年81㎡精裝三房163萬，下半年成交價微漲3萬+。

漲價細無聲

蔚藍可以肯定，這小幾萬的價差，大部分購房者是感覺不到的。

因為二手房的樓層、裝修、朝向各不相同，會干擾購房者對房子準確估值。

直到2021年3月，重慶部分樓盤的價格，才有明顯上漲。

仍以融景城朗峰為例，81㎡精裝三房，成交價漲到185萬左右，超過了2018年高峰價格。

與此同時，有些樓盤房價不僅沒漲，反而從2018年一路跌到現在。

冷暖交替中回穩(wěn)

2025年是回穩(wěn)年，樓盤不管是漲是跌，空間都很有限。

但是持房是有成本的。

所以去年啟動救市后，蔚藍仍建議將不好的房子堅決賣出。

它們被埋藏在2018年那個春天里，價格極難再回巔峰。