恒隆，重整策略

撰文 | 浩然、蘇珊、Echo

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

編者按

Preface

【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此為，恒隆篇。

以1992年為起點，恒隆進入內地超三十載。三代交班，成于2024。陳文博接棒，一紙致股東函，重申恒隆「只選好的只做對的」承諾。

只選好的，眼光獨到的恒隆，朝著“越來越奢”模樣進化。只做對的，嗅覺敏銳的恒隆，直面“上海依賴癥”，找到了“第四條支柱”。

在今日公布的2024成績單中，恒隆“第四條支柱”——上海以外的購物商場實現租賃收入19.85億元人民幣，在總租賃收入中的占比由2023年同期的40.2%上升至41.3%。

但恒隆地產2024年整體租賃收入減少6%至95.15億港元。其中，內地物業組合的租賃收入按人民幣計值下跌4%;按港幣計值，計及人民幣兌港幣較去年貶值影響后，則下跌5%。香港物業組合錄得9%租賃收入跌幅。

在恒隆大部分購物商場的租出率均錄得升幅的背景之下，高端商場、次高端商場的業績出現明顯分化，前者“面臨市場氣氛轉弱及競爭”，后者“錄得穩健的收入增長”。

對于這份成績單，外界的情緒反應，在“預料之中”以外，亦夾雜著一份寄望恒隆破局的期待。待到那時，“商業真正變得好起來了”才會有更具象、更真實的感知。

01

內地商場收租近50億元

“第四條支柱”立起

財報顯示，截至2024年12月31日，2024年恒隆地產總收入為112.42億港元，同比上升9%；整體營業溢利為64.55億港元，同比下跌13%。

收入增長主要源于2024年錄得15.58億港元的物業銷售收入，且主要源自香港，而2023年并無此項收入計入。然而，因租賃營業溢利減少和財務費用增加，整體營業溢利繼續下跌。

分區域看，恒隆地產2024年內地物業整體租賃收入為64.66億港元，同比下跌5%；香港物業租賃收入為30.49億港元，同比下跌9%。

恒隆在香港的項目相對貼近住宅社區，消費群體更為剛需，一直以來較為穩定，然而由于去年香港居民境外了旅游頻次增加，旅客消費習慣變化，這些項目的業績表現不再堅挺。集團行政總裁盧韋柏在業績會上提到，10月份香港項目人流減少，很多人北上旅游。

內地商場方面，按類型看，恒隆的高端商場2024年錄得租賃收入41.55億元人民幣，同比下跌4%；次高端商場2024年錄得租賃收入6.5億元人民幣，同比上升4%。

以上海為劃分，恒隆的上海項目錄得收入29.68億元人民幣，同比下滑5%；非上海項目錄得收入19.85億元人民幣，同比下滑1%，更具韌性。

在恒隆最重要的上海市場上，旗艦商場上海恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%；上海港匯恒隆廣場，因能提供更豐富的時尚生活種類選擇，其收入和租戶銷售額分別下跌3%和12%，更具韌性。

關于上海恒隆廣場業績下滑情況，集團行政總裁盧韋柏在回答媒體提問時表示，客人到店消費的次數無減小，甚至有增多，但每一次購買的金額下跌了15%-16%。顯然由于消費力稍遜的顧客對高端消費更為謹慎，并在海外尋找更為優惠的商品。

上海之外，無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場表現依然出色。前者收入錄得2%增長，租戶銷售額則略微下降3%；后者收入增加8%，租戶銷售額亦上升3%。

對比強烈，沈陽市府恒隆廣場、武漢恒隆廣場期內收入下跌幅度均超15%。前者收入和租戶銷售額分別下滑16%和25%；后者收入和租戶銷售額分別下滑19%和22%。

而同樣表現不佳的沈陽市府恒隆廣場，因面對著市府商圈的整體衰落，同商圈的另一頂奢商場沈陽卓展購物中心在年內結業，競爭進一步激化，商場進入對定位的調整，增加時尚生活和餐飲選擇。

02

多項目進入“新十年”

恒隆調改大年來了

經濟下行周期，世界經濟不穩定性增強，國內市場消費增長乏力，奢侈品消費的疲弱引發國內高端商場業績下滑。

與此同時，存量時代下，市場競爭愈演愈烈。多個頭部商業地產企業進入“調改大年”，對旗下標桿商場進行品牌迭代、場景更新、擴充場域、重裝改建等。據贏商網統計，2024年新開項目中“煥新重開”的占比高達21.79%。

外部市場環境疊加經營壓力加劇，恒隆亟需“自我更新”，為乏力的業績注入新增長動力。據統計，目前恒隆內地10個在營項目，有7個開業十年及以上，其中上海兩大王牌——上海港匯恒隆廣場、上海恒隆廣場開業已超20年。

這意味著，恒隆在內地早已進入真正的“存量時代”。存量煥新，是頭等大事。在2024年，隨著天津恒隆廣場進入“新十年”，恒隆步入了調改大年。

在剛過去的2024年，贏商網通過實探、采訪等方式，深度了解過天津恒隆、無錫恒隆這兩座魔都之外的恒隆業績主力貢獻者，看它們如何“越做越新”、“越調越好”。

天津恒隆廣場，變得更會玩更年輕

截至2024年6月底，天津恒隆廣場出租率對比2023年躍升14個百分點至94%，收入和租戶銷售額較2023年上半年分別上升15%和9%，客流同比提升21%。

具體看，2023年起，天津恒隆廣場從3大方向啟動了大刀闊斧的升級：

◎聚焦情緒價值,以場景創新喚醒城市年輕力。自2023年以來，天津恒隆廣場不斷打造520浪漫愛心墻、夏日七夕告白墻、冬日萌動雪人墻等熱門打卡地標……2024年，運用藝術、自然、科技、人文，打造融合五感的沉浸式體驗，規劃五大主題空間。

◎靈活調整品牌和業態，專注商圈差異發展。自2023年以來，項目新進品牌120家，其中首店品牌33家。2024上半年，為進一步鞏固“城市咖啡會客廳”的標簽，新引入了% Arabica、luckin coffee等人氣品牌。

◎跨界融合做加法，與津城同呼吸共成長。深度剖析18-45歲目標客群，引入多家首店并帶來上百種不同形式的體驗活動。今年以來，已舉辦183場線下活動，僅上半年就舉辦了100場活動。

無錫恒隆廣場，穩固蘇南頂流之位

無錫恒隆廣場，作為蘇南商業的頂流代表，自開業以來憑借高端定位和強大的運營能力，成為全國地級市商業“王者”。

2024年開年，闊別無錫十年的愛馬仕重磅回歸，再加上之前Louis Vuitton、Gucci雙層大店，重奢排面拉滿。整個年度，項目共有39家江蘇/無錫首店開業，包括觀夏、Hourglass、提督、Luneurs、Undefeated、On昂跑、Self-portrait、Lola Rose等。

另外，截至目前，無錫恒隆廣場已確定明年引進最少23家江蘇/無錫首店，穩固蘇南頂流之位。

從魔都之外，看向上海灘兩個超過20歲的王牌項目，其直面的競爭更為激烈。除了勁敵上海國金中心，未來上海徐家匯中心ITC、西岸中環也將陸續面世，前灘太古里二期、張園二期也正擴建中。

為扭轉業績頹勢，穩住魔都高奢商場王者之位，在“新20年”征途中，上海2座恒隆廣場變身進行時。

//上海恒隆廣場：三期擴建，總投資約4.59億元，預計2026年完工，屆時將增加約13%的零售面積，并提供3,850平方米的24小時開放公共空間，增加自然景觀場所，進一步鞏固頂奢地位。有消息稱，未來恒隆廣場可能還有機會打造四期。

TOP級新店紛至沓來，2024年引入超30家品牌，包括日本知名鞋履品牌NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER中國首店、意大利頂級男裝Ermenegildo Zegna、NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER全國首店等高能級店鋪。

空間微改造，在L3層打造了一處生活品味空間Galleria，融合香水、珠寶、咖啡、巧克力等業態，提升潮奢氛圍和業態的豐富度。

//上海港匯恒隆廣場：2024年大手筆重裝煥新超60家首店，包括23家高能級首店，調整幅度大，涵蓋多個業態。

Max Mara升級為跨層店，意大利珠寶Marco Bicego、MONCLER、西班牙茶餐廳MERCADITO 166、Lady M中國直營首店、mont·bell上海首店、Under Armour Outdoor中國首店等新入駐，進階品牌組合。此外，聯合洲際酒店集團于項目中引入金普頓酒店及餐廳。

鉚足勁做調改，背后的另一現實是恒隆內地新商場儲備不足。相較其他港資，目前恒隆在內地的新項目，有且只有杭州恒隆。除此之外，其近年額外貸款主要用于昆明、武漢和無錫項目余下期數的發展。

因此，如何讓現有的存量發揮帶來最大的業績增量，是恒隆當下“做對”的事情。畢竟，下一個新投資何時出現，無可預測。

去年1月，恒隆曾表示，“公司若有額外現金，將首先用作償還債務，其次是支付股息，然后是新投資。管理層預期上述優次順序將繼續維持，直至債務和利息支出情況好轉”。

03

利息支出逐年攀高

“恒隆之困”何解？

雖然租賃收入減少是基本純利下降的主因，但利息支出的增加對基本純利也有重大影響。

2024財年報告期內，恒隆地產的財務成本進一步提高，利息支出凈額升高至歷史性的高位，達到8.84億港元（2023年同期為6.21億港元）。財務費用的提升一方面源于貸款總額的提升，一方面源于利率的上升。

截至2024年12月31日，恒隆地產的借貸總額為573.76億港元，2023年同期為507.04億港元；平均借貸利率為4.3%，與2023年同期持平。

為了應對債務壓力，鑒于香港和美元市場的高息環境，恒隆有意地提升人民幣借貸比例，將債務中的人民幣占比由2023年末的29%提升至2024年末的36%。關于人民幣貸款比例將提升至多少，首席財務總監趙家駒表示希望“借多點人民幣，但無硬性指標”。

為緩解利息支出不斷增加帶來的財務成本壓力，恒隆在今日業績會上，公布了“重整策略”——擴大港幣及人民幣融資，采取以股代息安排及重整派息以保留現金。

1月21日，恒隆地產宣布，與逾10家國際、中資及本地銀行簽訂100億港元五年期銀團貸款（“銀團貸款”）協議。恒隆方面表示，該筆銀團貸款的所得款項將用于為公司的部分債務再融資計劃并提供額外營運資金支持公司發展業務。

恒隆地產首席財務總監趙家駒表示：“這筆策略性融資將……讓我們的財務狀況更穩健，以便于在瞬息萬變的市場環璄中保持韌性。”

韌性，一直是港資商業地產玩家們穿越周期的關鍵詞。之于恒隆，這個韌性約等于“高奢壁壘”。可在高奢消費遇阻的2024，其模式的獨特性——倚重高端商場、高端辦公樓，而其最近似的競爭對手，要么除了高端購物商場外還持有大量中型和大眾化的購物商場，以及住宅房地產物業，又或是在收入來源方面更依賴香港市場——將如何扭轉盈利困境，引發深思。

某種意義上，恒隆確實是最深耕內地市場的港資企業，也是市場上幾乎唯一不涉住宅業務的高端商場持有及運營企業。因此，是觀察高端商場的最佳窗口。

01

宏觀背景來看，高端商業遇到多重挑戰

//奢侈品祛魅：自2013年中國消費者成為全球奢侈品市場第一大購買群體（含境內外消費）算起，在各大奢侈品牌的輪番教育中,中國消費者對不同奢侈品牌的定位與背景了解漸深，祛魅是一種必然。

//入門級消費者流失：奢侈品頻繁漲價讓中高收入/價格敏感人群對奢侈品消費回歸理性，轉向奧萊渠道購買奢侈品，或更加青睞定價更低的小眾設計師品牌。

//高端消費持續外溢：日元貶值、出境游增加等，中國消費者對信息獲取的敏銳度使其對全球定價水平更加了解，寧愿等待出境也不愿意在國內消費奢侈品，去年的日本商場擠滿了來自中國的購物者便是明證。

這反映在門店規模上，2024年奢侈品門店規模全面收縮，將凈關店率大幅提升。

02

高端商業競爭激烈，恒隆非絕對王者

據贏商大數據監測，截至目前，全國高端商場共計85座，包含購物中心以及獨立百貨。有3座以上高端商場的城市，達到10座。

2024年，恒隆業績同比靠前的高端商場前三——大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場，在所處城市皆有強話語權。其中，大連和昆明各有2座高端商場，除恒隆項目外，還有2008年開業的大連時代廣場，2009年開業的昆明金格百貨，均是較早期的項目。而無錫只有無錫恒隆廣場1座高端商場。

而業績同比靠后的高端商場——武漢恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場，它們所在的城市一是城市高端商場較多，二是有非常強勁的競爭對手，包括武商mall、沈陽萬象城等。

二線城市高端市場的容納量有限，受制于奢侈品品牌在二線城市中難以開出多家門店，必須搶占先機，才能建立起堅實的防御性優勢，后入者則面臨著殘酷的競爭，而恒隆廣場在武漢、沈陽的尷尬現狀，皆印證此理。

往后看，目前被寄予厚望的杭州恒隆廣場，會否成為恒隆的“超級王牌”，有待觀望。高手過招杭城，其首先要直面的對手是穩居“百億店王”俱樂部的杭州大廈、杭州萬象城。

但被動等待，從來不是最好的取勝策略。主動出擊，方有破局之機。畢竟，在當下的恒隆看來，穿越困局最大的對手，從來不是別人而是自己。

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