廣州市場上，缺的從來不是購買力，而是一鳴驚人的項目！

目前，新房開發主攻客群有兩大類：一類是終極改善買家，押注new money和old money的購買力，主攻高溢價，利潤可觀；

另一類是市區中產改善買家，客戶數量龐大，銷售節奏短平快，資金回籠速度快。

之前，少年君已經統計了今年將要面世的珠金琶頂級豪宅們。?：

接下來，我們再來盤點市區的“六邊形”剛改、改善項目，來看看有無你的心水盤。

天河：全面豪宅化進階

剛需產品供應逐漸稀缺

2025年的天河樓市已悄然生變，向全面豪宅化進階，因此剛需-改善新盤供應相當稀缺。

1、珠江·天河都薈

珠實＋城投共同拿下的天河智慧城項目，正式官宣案名“珠江·天河都薈”，這是天河今年少見的上車友好新盤。

一提到珠實，大家就會想到其多年“同等面積多一房”的實戰成果。

項目延續珠實優勢，主推產品為建面約72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至四房，據說3月將開放銷售中心。

左右滑動查看（最終戶型請以實際公布為準）

除此之外，天河都薈是智慧城首個120%使用率的新規項目，3.15米層高、270°全面屏、全南向布局，其中一宗地塊一線臨水，容積率才2.0，產品優勢較大。

全屋精裝交付，標配中央空調，并引入華為智能系統，交標標準不低。

項目過程效果圖（以實際交付為準）

另外，項目教育資源比較豐富，將 配建6班幼兒園，北側規劃公立學校 （計劃引進廣州中學品牌開辦），周邊更有廣州華陽教育集團新塘小學、公立12年制清華附中灣區學校二期（在建）等。

項目位置示意圖

不過，天河都薈需要面對一個殘酷的現實：板塊在售項目面積段趨同，雖然項目在配套和使用率占上風，但要突圍而出還要看價格給不給力。

2、生物藥廠地塊

在2025年廣州第一批次供地清單中，這宗生物藥廠地塊也引起大家關注。

地塊所在的華景新城，長期以來困擾著改善型買家的一個痛點，就是 缺乏真正高端的改善型產品。

如今，這種困局或許將因這這宗地塊的入市而迎來曙光。

生物藥廠地塊位于華景新城核心，北面有芳滿庭園與陶然庭苑，能有效隔絕鐵路噪音，距離11號線華景路站約700米 ，通勤方便。

據悉，項目將配建學校， 有關部門 表態將 全力爭取九年一貫制學校 ，以緩解華景小學學位壓力。

地塊位置示意圖

關 于項目產品開發思路，業內人士提供兩種方案：

1、開發為全線豪宅產品的高端改善盤： 其高品質的產品定位和高售價，可能會帶動周邊存量房價格回升，吸引華景和天河公園積壓的高端改善再次置業，將提升整個板塊的房價天花板，使周邊二手房業主受益；

2、開發為140㎡以下產品為主的普通改善盤： 因其高性價比+新規120%得房率+優秀的地段，很可能會吸引一大批非華景的改善買家入市，產品可能會對周邊二手房價格形成沖擊。

注重教育配套的買家，可以重點關注一下。

海珠：海珠西剛改產 品扎堆

競爭激烈

海珠新盤供應已呈井噴之勢，尤其 海珠西 ，去年賣出5宗宅地，占海珠拍地半壁江山。

1、越秀桂悅東曉

12月初，越秀地產以約19億元競得海珠區東曉路地塊。

僅僅三周后，該地塊已正式命名為越秀桂悅東曉，花文化博物館·桂悅東曉會客廳及樣板間同步開放，速度之快令人瞠目結舌。

項目實景圖

據了解，項目體量較小，由3棟樓組成，全部為4梯5戶的全南向設計，總貨量超過500套。

項目沙盤圖

首推1號樓，樓高31層，共145套，戶型涵蓋88/105/117平三至四空間，使用率超過100%，其中88平的戶型占比最大。

項目吹風價6-6.5萬/平，部分低層單位或在“5”字頭， 由于大部分產品總價在五六百萬元，符合周邊居民的置換需求 。

2、越秀熙悅江灣

廣紙10年大城再上新！

越秀廣府系新作 越秀熙悅江灣 ，毗鄰越秀星匯海珠灣，不僅享受到了廣紙板塊發展的紅利，還共享豐富的配套設施。

項目過程效果圖（以實際交付為準）

項目總占地面積為14810平方米，建筑面積達到104693平方米，規劃有 4棟57層的住宅樓 ，采用 4梯5戶 的設計，提供 約1040套房 源。

項目規劃示意圖

主推建面 約88-120㎡三四房 ， 戶型使用率超120% ，代表海珠頭部產品力。

據悉， 熙悅江灣88方產品對標海珠灣現有的96方；海珠灣108方4房同等面積置換熙悅江灣，使用面積多近20個平方。因此，關注項目的朋友不在少數。

3、中建天鈺

中建天鈺有望 在今年3月份面世，與越秀 熙悅江灣硬杠。

項目 容積率4.0，整體層高31-32層 ，容積率更少，居住更舒適。

項目過程效果圖（以實際交付為準）

其主推戶型為 89-134㎡三至四房 ，其中89㎡戶型使用率去到11 5%；100/120/134㎡都是四房，這三個戶型使用率110%。

左：建面約89㎡三房兩廳兩衛 右：建面約100㎡四房兩廳兩衛

左：建面約120㎡四房兩廳兩衛 右：建面約134㎡四房兩廳兩衛

4、綠城·馥香園

綠城客運站項目已經定名為綠城·馥香園，如今已經開放展廳，做好入市準備。

項目總共規劃5棟住宅，主推面積段鋪排還未正式敲定，但可能確定是主打剛改產品。

據悉 ，綠城會拿出最擅長的中式園林，以及最新一代的產品設計，使用率預計能做到110%，可以期待一下。

杭州綠城·馥香園實景圖

5、中交三滘立交橋地塊

地塊本身形狀不算規則，像個剪刀叉，6.7萬方的土地面積，只有3萬方可用于建設住宅，剩余1.7萬平道路用地，2萬平綠地用地。

規劃7棟住宅樓，均為46-48層總高的超高層。

最近也傳出新消息，項目主推90-140㎡， 預計今年上半年入市 。

地塊航拍圖（圖源：廣州房天下）

荔灣：中小戶型質素不錯

但數量不多，靠搶

由于總價低，去化節奏快，荔灣區剛需產品在去年第四季度基本處于出清階段，供應稀缺。

今年，保利珠江印象、萬科理想花地新組團將主打中小戶型產品，大家有需要可以關注一下。

1、保利·珠江印象

廣州幸福灣的旁邊，來了一個小戶型江景盤—— 保利·珠江印象。

項目 整體綜合素質相當能打 ，步行約200米就到內 港灣，直面三江交匯，江景很哇塞。

同時，其位于 廣州醫藥港商圈，配建 幼兒園，且與康有為紀念小學也不過一路之隔， 與10號線東沙站直線距離約700米 ，學鐵商基本配齊 。

項目過程效果圖（以實際交付為準）

產品方面，珠江印象體量不 大，規劃 2棟高層住宅和1所6班幼兒園 ，兩棟住宅均為每層五戶，也就是說未來產品不會多。

主打 建面約6 9-113㎡三至四房戶型 ，是市區少見的新規小戶 型的江景產品 ，上車門檻不高，開發商也給力，有望成為日光盤。

項目大概率春節后開放展示區，想入手江景小戶型的朋友，不妨關注一下。

約80平產品戶型圖

2、萬科理想花地新組團

新組團位置相當不錯，就在朗庭旁， 離花地灣地鐵站直線約200米，更靠近學校，配套商業就在家門口 ，多維度體驗生活便利。

項目位置示意圖

據小道消息，項目將主打 約74-180㎡戶型 ，覆蓋面很廣，既有市場買家最關注的三房小戶型，也有全新打造空間感十足的改善四房，而且還是 新規后的使用率接近120%產品，預計春節后開放參觀。

項目樓棟分布 示意 圖

黃埔、番禺：論性價比

我們更高

中建·白云之星

中建·白云之星 位 于 設計之都板塊 ，擁有產業支撐，且交通便利，緊鄰地鐵2號線和在建的地鐵14號線二期，屬于“大而全”型項目。

項目規劃圖

教育資源不錯，現有省一級黃邊小學未來將升級擴建并與華中師范大學合作，商業配套完善，附近有購物中心時光匯，還有內部商業，學鐵商配齊，不過兌現周期可能較長，需要預留等待時間。

項目規劃圖

白云衡器廠地塊

白云衡器廠地塊，將會是今年最早一批掛牌的地塊。

該地塊與一炮而紅的越秀·云悅僅一路之隔，緊挨18號線北延段京溪路站。

其建筑面積僅6-7萬㎡，與越秀·云悅相當，也是一個“小而美”的項目。

雖然項目的具體參數沒有公開，但若確定名校資源，這宗地塊有爆款的潛質。

地塊位置 示意圖

綠城番禺市橋中銀大廈南側項目

綠城番禺市橋中銀大廈南側項目，同時值得關注。

項目位于番禺廣場核心板塊，周邊匯聚3號線、18號線、22號線，交通網強大，可直達珠江新城，琶洲、白鵝潭等核心CBD，素質都很不錯，適合地緣客置業。

廣州地鐵番禺亞運大道BD0210116地塊

上個月，廣州地鐵才拿下亞運大道BD0210116地塊（廣州新城一期），結果現在地塊規劃就出來了。

項目 將建成住宅樓6棟 （分別為31層、42層及45層）， 使用率可以做到最高110% ，大部分戶型做到了 南向。

對于附近的亞運城來說，這是雖然是一個來勢洶洶的競品，但若能幫助片區樓價止跌回穩， 提升關注度，也不失為

總的來說，明年的廣州剛需剛改新房項目，在地段、配套、產品等方面都有所升級，能更好地滿足剛需、剛改買家的置業需求。

值得一提的是，中心區新盤競爭白熱化之下，剛需和剛改項目的“價格戰”一觸即發。

你看好哪個項目，歡迎大家在評論區留言。