1月12日，中交四航·珠江春趕在年前開盤了。

老黃埔唯一的江景大平層，首推131/144/185平戶型，單價約4.5-7.1萬，總價590-1310萬。

當(dāng)晚，紅艷艷的海報便出爐了——

開盤勁銷10個億。

如果以950萬一套的居中價格計算，開盤至少賣了105套。

察叔查了下，珠江春現(xiàn)在的網(wǎng)簽是5套。

距離105套的差距還是蠻大的。

當(dāng)然，網(wǎng)簽普遍會延遲一個月，現(xiàn)在探討意義不大，察叔帶大家探討另一個問題：

目前，市場對珠江春的價值還是普遍認(rèn)可的，甚至有人說，非住宅的鵬瑞一號、合景臻溋名鑄單價都在20萬以上，珠江春7萬，同享一片江景，配套并沒有差太多，買到就要偷笑了。

但事實真的如此嗎？

看實景圖，鵬瑞1號面前的江景是這樣——

而珠江春大概是這樣——

江景是實打?qū)嵉模a頭江景，可能和很多人想象中不一樣。

畢竟老黃埔不是上海北外灘，在很長一段時間內(nèi)，業(yè)主都要接受24小時不間斷碼頭吊機的聲音，以及附近船鳴笛的聲音。

關(guān)于碼頭的搬遷情況，實話說十年夠嗆。

黃埔港2019年有過國際郵輪城規(guī)劃，開發(fā)中小型郵輪、珠江游艇旅游服務(wù)，后來不了了之。

曾有市民在zf留言板對黃埔港搬遷提出關(guān)心，但據(jù)2024年8月官方回復(fù)——

截至目前，黃埔老港碼頭由廣州港股份有限公司黃埔港務(wù)分公司經(jīng)營，尚未交儲土地，市、區(qū)暫無明確建設(shè)計劃。

簡而言之：地都沒收回來，搬遷就暫時別想了。

公開資料顯示，廣州港股份由廣州港集團控制，實際控制人是廣州市國資委，是廣州市知名上市國企。

黃埔老港碼頭土地使用權(quán)取得方式為“作價入股”，使用年限為“2010年3月31日起50年”。

如果若干年后搬遷，港口地塊的用途又成了一個謎。

珠江春距離珠江有300多米，未來會不會成為第二個南國花園？

2000年，南國花園開盤，當(dāng)時是珠江新城一等一的豪宅，南邊望江戶型賣得最貴，因為離珠江也就300米距離，妥妥的江景盤。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

宣傳冊上，樓盤南邊寫著“城市公園”，一片綠地，但后來，zf改了規(guī)劃，匯悅臺來了。

所以，珠江春就是個薛定諤的江景盤。

整個項目最有價值，江景確定性最高的部分，是高樓層180戶型，西南朝向，這里的高樓層是指40層以上（珠江春總共45層），其次是西南方向，因為珠金琶魚CBD在西南，同時能避掉一部分碼頭，景觀更靚。

當(dāng)然，價格肯定不會低了，參考單價7.6萬一平，總價1368萬。

至于其他戶型，甚至是低樓層完全望不了江，4.5萬的戶型價值，就要見仁見智了。

拋開江景價值而言，珠江春整體配套中規(guī)中矩。

雖說是雙地鐵環(huán)繞，距離5號線大沙地、魚珠直線1公里，但實際導(dǎo)航步行要1.4-1.6公里，步行20分鐘以上。

學(xué)校方面，項目配建了一所45班九年制學(xué)校（30班小學(xué)+15班初中），據(jù)說會引進名校，但名校在老黃埔是標(biāo)配。

商業(yè)方面，珠江春自身沒有配套大的商業(yè)體，要蹭周邊的星薈城購物廣場，1公里外的大沙地商圈，3公里左右的天河美林live天地和山姆會員商店。

最后問題來了，靠魚珠概念和薛定諤的江景，大家覺得，珠江春值得4.5-7.1萬/平嗎？