大家好，我是蘇北哥！今天是1月23日，農歷臘月二十四，就在今天，南京舉行了2025年首場土拍。

01.

新年首拍，麒麟準別墅地塊順利出讓，未來房價將超3萬/㎡? 麒麟生態公園品質次新房成交價同步上漲3000元/㎡

今天的土拍規模不大，但意義卻不小！整場土拍只出讓兩幅地塊，一幅為鼓樓小桃園的G96地塊，另一幅為城東麒麟科創園的G98地塊。

在解讀這場土拍之前，北哥必須和大家聊聊南京土拍市場慣常的推地節奏和底層邏輯，并且對比往年，今年的首場土拍有何不同！

首先，需要明確的是，南京的新年土拍分為農歷年之前的土拍和農歷年之后的土拍，就其重要性和對全年土拍市場的影響而言，后者要強于前者。

以2024年為例，農歷年以前舉行過一場土拍，也是兩幅地塊出讓，一幅是位于江寧湖熟的G92地塊；另一幅位于江北研創園的G19地塊。兩幅地塊成交樓面價只有3979-6037元/㎡。

說實話無論從，地塊所處位置，還是地塊本身的價值，2024年農歷年前的首場土拍的含金量不高，地塊也只屬于遠郊的“邊角料”；而2024年農歷年后的首場土拍就不同了，3月8日舉行，出讓的三幅地塊起碼有兩幅火爆了全南京。一幅河西北G01地塊，也就如今的招商金陵序。

招商金陵序實景

從去年11月30日首開，招商金陵序兩次開盤均已售罄告終，總共開盤成交金額超過了23億元。其項目洋房+高層的高低配產品形態，及四代宅特征明顯的產品，明顯打開了去年下半年南京豪宅市場的新局面。

招商金陵序

同天，玄武徐莊出讓的中北金基G02地塊，亦是南京的標桿項目，并為2025年的城東樓市，拓展了更多的上升空間。

中北金基G02

如果北哥沒有記錯，中北金基G02是全市第一個GX“第四代住宅”的項目，4-5F純洋房、距離紫金山直線900米、1.1的容積率，中北金基G02必定是2025年城東的扛鼎項目，據說目前放風價已經超8萬/㎡。

所以無論從哪個角度來說，2024年的農歷年前和農歷年后的兩場“首拍”，前者的分量明顯不如后者，或者說南京農歷年前的土拍，通常只是“搭配和補充”的角色。

但是2025年的做法卻大大不同！今年農歷前年的“首拍”雖然也是兩幅地塊出讓，但是地塊的分量和影響力，卻是大了很多。先來看今天土拍的結果！

其中麒麟科創園G98地塊今天是底價出讓，一輪被綠城樂居建設管理集團有限公司&南京市科技創新投資有限責任公司收入囊中，成交樓面價為11463元/㎡。

麒麟G98地塊的底價出讓，這是預料之中的事，首先從昨天江蘇土地官微發布的土地出讓順序，麒麟G98排在鼓樓G96之前，已經說明麒麟G98地塊不是今天土拍的重點，也是一個配合的角色。

嚴格來說，麒麟G98地塊不在環境優美的麒麟生態公園范圍之內，它的位置位于東麒路以東，且在繞城公路以東，屬于麒麟人工智能產業園和麒麟國際企業研發園范圍。

麒麟人工智能產業園

地塊周邊除了產業園和研創園以外，附近基本沒有成熟的商品房居住小區，而G98地塊也是這片區域近幾年來首幅出讓的地塊。地塊周邊有獅子山、大山凹、小茅山等低矮、連綿的山脈，還有竇村、泉水村、吉西村等村莊。城市界面還是一幅鄉村景象。

G98地塊周邊城市界面景觀

南京竇村實景

同時從地塊周邊的配套距離來看，G98地塊距離麒麟在建的龍湖天街，以及麒麟中央公園二期的人工湖，也在3公里開外。其實日后使用起來并不方便。

麒麟中央公園實景

麒麟G98地塊唯一的優勢在于容積率足夠低，只有1.05。絕對是打造疊墅或者低密洋房的絕佳地塊，今天麒麟G98被民企綠城樂居建設管理集團有限公司和城投公司南京創新科技投資有限責任公司，合力拿下，會否會讓麒麟人工智能產業園里的首個疊墅、洋房項目大放異彩，還需拭目以待。

但是但從麒麟G98的拿地價格來看，未來新房去化可能面臨一定壓力，以其11463元/㎡的成交樓面價，預計未來該項目的售價將達到2.5-3萬/㎡，但畢竟該片區之前沒有開發過此類產品，也不乏市場會有懷揣嘗鮮心理的客群會去購買。

土拍行情與板塊房價行情總是有著潛移默化的聯系！自去年12月份，麒麟G98地塊公告掛牌以來，板塊二手房價格出現了明顯變動，一些標桿次新房成交價開始創新高。

其中最明顯是麒麟生態公園核心的仁恒城市星徽，該小區12月底成交一套106.12㎡的低樓層3房，成交總價為310萬，折合單價達到29212元/㎡。

毫無意外的，仁恒城市星徽這套房源成交單價創造了該小區自去年7月份有二手房成交以來的最高價格。這套房源單價比同小區10月份成交房源單價高出3000元/㎡，比同小區7月份首套成交房源單價高出2000元/㎡

仁恒城市星徽房價上漲是偶然現象嗎？至少北哥不這么認為，畢竟仁恒城市星徽是目前麒麟生態公園里唯一有二手房成交的品質次新房小區，且距離今天出讓的麒麟G98地塊也最近。

02.

鼓樓核心地塊溢價16.24%，土拍風云又起？南京樓市價值重點在悄悄轉移？

毫無疑問，今天土拍，鼓樓小桃園的G96地塊才是主角，自從該地塊去年12月份被掛出，就熱度不減，圈內更是盛傳將由央企金茂摘得，甚至還有坊間傳聞金茂已經將G96地塊的設計方案做好，只等拿地。

不管你相不相信，北哥一直對這種言論是持質疑態度的！今天早上9點57分左右，小桃園G96地塊的土拍結果出來了，被一家名為合肥瑞倫房地產開發有限公司的房企拿下，可以確定的是這是一家十足的民企！

由于小桃園G96地塊出讓，引發了2025年第一場土拍大戰！從今天上午9:32開始，小桃園G96開始正式出讓，激烈競價隨之拉開帷幕，直至9:52成交，足足20分鐘經過了19輪競價，小桃園G96終于被拿下，成交總價達到1.36億元，成交樓面價達到29194元/㎡。

根據最新消息，其實合肥瑞倫房地產開發有限公司其實就是南通亞倫，關注北哥文章的粉絲對這家房企肯定不陌生。去年8月30日土拍，南通亞倫以0.4%的溢價率拿下了浦口區府板塊的G21地塊，后來官宣與龍湖合作開發，也就是今天的浦口四代宅項目龍湖亞倫央璟頌。

12月20日龍湖亞倫·央璟頌正式首開，推出6、8號樓62套房源，開盤一小時即告售罄。因此有傳言稱，南通亞倫與龍湖關系甚好，此次小桃園G96很可能也會交給龍湖操盤。

桃園金茂府隔壁就是龍湖項目，必定會讓2025年的鼓樓小桃園板塊頗具亮點。

從小桃園G96地塊具體位置來看，其東側就是首開桃園金茂府，幾乎一墻之隔！而首開桃園金茂府2024年的封神之戰，讓小桃園板塊名聲鵲起，重新躋身主城頂流。

2024年6月29日，首開桃園金茂府首開，推出96 套房源，吸引528組購房人報名，18%的中簽率創造了“近一年來的新低”。

首開桃園金茂府開盤現場

后來8、9月兩次加推，桃園金茂府僅用三個月就實現了清盤，這份火爆行情，自然讓眾多房企認準了隔壁的G96就是一塊穩賺不賠的地塊。

不過G96地塊和桃園金茂府所在G89地塊有幾點不同，首先容積率低了很多，G96地塊容積率僅1.25，而G89地塊容積率達到2.2。第二，地塊規模小了不少，G96地塊出讓面積僅有3726.68㎡，總建筑面積僅為4658.35㎡。所以此前有傳言，該地塊未來只能打造2-3棟低密建筑。

據說此前已經有房企為G96地塊量身定做了設計方案，建筑類型居然是“罕見的合院+洋房”，其中洋房僅為4層，配180㎡戶型，總共26戶；而合院僅為2層，配200㎡戶型，總共38戶。

此前某房企為G96地塊量身打造的設計方案

不知道若是龍湖操盤G96，會否考慮這套設計方案。

說完了G96地塊，北哥不得不陳述一個事實，就是2025年的鼓樓西、鼓樓北板塊值得相當的關注，未來這兩個片區的價值可能會比肩河西，甚至超過河西。

從目前的市場發展的總體趨勢來看，鼓樓腹地的項目幾乎“開發一個火一個”，而河西項目與之相比卻有些“不溫不火”。

除了上文提到的首開桃園金茂府，去年鼓樓腹地還出現兩個新項目。一個是鼓樓龍江的G16，也就是今天的金基瓏樾府。去年7月31日，金基廝殺41輪，以溢價21%的代價，拿下了龍江G16地塊，樓面地價達到了32571元/㎡，成為了龍江近10年來的新地王。

據說金基瓏樾府整個小區僅有86套房源，尚未開盤，房源已經被內部預定完了。

還有一個是鼓樓濱江，南京西站南側的G51地塊，2024年11月底，鼓樓濱江G51經過2輪競拍，被綠城以7.91億元總價拿下，成交樓面價20165元/㎡

G51容積率僅有1.05，是鼓樓濱江近10年來唯一出讓的超低密地塊，綠城拿地以后，很快吸引了金基的加入，項目具體也光速出爐，預計打造4-7層洋房產品，戶型面積段約124-143㎡。

鼓樓濱江G51項目效果圖

相比而言，河西項目卻沒有那么火，河西奧體建設G88，與鼓樓小桃園的首開桃園金茂府是同期拿地項目，如今桃園金茂府早已收官清盤，奧體建設G88還未開盤。

奧體建設G88效果圖

河西奧體建設G88，預計打造6棟8-17F洋房、小高層，按照項目方的說法預計2025年上半年才能和買房人見面。

河西南魚背，以中海江南玖序為首的四大豪宅樓盤；魚嘴的6大在售樓盤，熱度都有下降趨勢。相比而言，鼓樓西，鼓樓北卻好像找到了南京樓市的流量密碼，不僅新樓盤頻出，各種優質地塊集中、大量掛牌。2025年鼓樓、河西誰比誰強，還真不好說了。

上周五，鼓樓率先舉辦2025南京首場土地招商推介活動，一口氣拿出了6幅重磅地塊，其中3塊位于鼓樓濱江，2塊位于幕府創新區，1塊位于中央門商圈，據說近期就要開拍。6幅地塊之中除了已經出讓的小桃園G96，還有鼓樓濱江黃土山路低密宅地。

據悉鼓樓濱江黃土山路低密宅地，容積率1.05，地塊東至黃土山路，西至繡球公園，北至鼓樓區特殊教育學校，用地面積12679.13㎡

鄰近明城墻的地塊西側部分建筑限高僅7米，擬打造目前主城絕無僅有的合院產品，可為高端改善需求提供更為極致的高品質住宅；東側部分限高為12米，擬打造類似于中堃在老門東打造的高品質疊墅產品。

鼓樓濱江商埠街地塊，北臨公共路，南至慶康里，東臨鄭和中路，西至商埠街，用地面積約1.04公頃，現為商辦混合用地，擬調整為二類居住用地

地塊北側一路之隔即為天妃宮小學，周邊擁有拉薩路小學直屬方興分校、九年一貫制力人學校等優質教育資源。

幕府創新區郭家山地塊，位于小市街道，西至幕府南路，北至郭家山路，東和南鄰現狀小區。用地性質為二類居住用地，占地面積2.24公頃，約33.6畝，限高60米，容積率不高于2.0

幕府創新區老虎山西側地塊，容積率不高于1.2

地塊位于寶塔橋街道，東和北至老虎山，西至金燕路，南鄰濱江小學，規劃為商業、居住、小學用地，擬調整為二類居住用地，占地面積3.2公頃，限高18米

中央路以西地塊，將建設2棟百米高層建筑，涵蓋商業、辦公以及酒店式公寓

地塊東至中央北路，南至建寧路，規劃為商辦混合用地，用地面積約3.46公頃，為商辦混合用地，由兩個分區地塊組成，容積率分別為5.5-6，建筑限高100米。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。