寫在前面：歲月不居，時節(jié)如流，轉(zhuǎn)眼又是一年，感謝新舊朋友一年來的支持。本號臘月26開始休刊，正月初八開始更新。忙活了一年，大家都好好休息一下，祝愿大家在新的一年里，心中有日月，眼里有星光，胸中有丘壑，腳下有坦途，2025年我會繼續(xù)寫好每一篇稿子。

作者：余飛

01

成都樓市，蟬聯(lián)第一

2022年年中，成都的商品房成交量就取代武漢，登上了樓市第一城寶座。

2023年年末，成都新房成交量14.75萬套，位居全國第一。二手房成交量21.99萬套，位居全國第一，是當(dāng)之無愧的樓市第一城。

2024年，成都樓市繼續(xù)蟬聯(lián)第一，無論從哪個角度。

近日，機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年新房成交量，成都以11.1萬套數(shù)量位居全國第一，不過同比去年的成交量減少了24.5%。

二手房，成都同樣以23.1萬套規(guī)模，力壓群雄，位居全國第一，同比去年增長了5.2%。

從成交面積角度看，成都新房和二手房成交面積，同樣雙雙位居全國第一。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，注:12月數(shù)據(jù)根據(jù)前25日數(shù)據(jù)預(yù)估得到

成都二手房能夠突破23萬套，刷新歷史新高，得益于四季度由一線城市帶動的行情。

2024年10月份，成都新房成交7269套，環(huán)比增長36.8%。二手房成交19807套，環(huán)比、同比均增長。

11月份，成都新房成交11401套，環(huán)比上漲56.8%，創(chuàng)下年內(nèi)新高；二手房成交量達(dá)26219套，為2023年4月以來最高值，11月累計成交37620套。

12月份，成都新房成交12625套，繼續(xù)創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長10.7%，同比增長24%。二手房成交28563套，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長8.9%，同比增長73.1%。

關(guān)鍵問題來了，成都為何這么容易點燃。

02

成都樓市，為何這么能扛

在這一輪房地產(chǎn)調(diào)整當(dāng)中，最能扛的城市，除了上海，大概就只有成都了。

從2021年年中開始，全國樓市進入了調(diào)整周期當(dāng)中。此后中心城市次第陷入泥淖。

成都卻顯得尤為特別，因為在2021年中至2022年年末這段時間里，東中部熱點城市基本全部開啟了調(diào)整，但成都依舊如火如荼。

2022年，成都二手房成交量在當(dāng)年創(chuàng)下了歷史新高。新房和二手房價格更是持續(xù)上漲。

直到2023年，成都才開始轉(zhuǎn)向。

成都市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年成都商品房銷售面積2204.2萬平方米，同比下降3.9%。

房價方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都新房從2023年11月份開始轉(zhuǎn)向下跌，二手房則從2023年7月份開始下跌。

進入2024年，在全國大勢影響下，成都跌勢在加快。

但9月末一線城市的限購大放松，以及官方出臺的各類增量政策，讓一線城市的行情大放異彩，而作為新一線城市領(lǐng)頭羊的成都，熱度也隨之起來。

從國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，10月份在二手房行情帶動下，成都的二手房價格止跌上漲，環(huán)比上漲了0.4%，成為8個二手房價格上漲的城市之一。不過同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房價格環(huán)比持續(xù)上漲。

11月份，成都新房止跌上漲，12月份環(huán)比上漲0.6%。

由于前三季度的下跌，去年 全年，成都新房同比下跌4%，二手房同比下跌5.9%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

成都樓市為何這么能扛？

本號認(rèn)為，有三個因素。

第一，泡沫并沒有高到離譜。

我在之前的文章中多次強調(diào)過，當(dāng)下各城市遭遇的樓市困局，都是當(dāng)年房價拼命上漲造成的。

成都的房價上漲方式，與長沙雷同，都是溫水出青蛙，鈍刀子割肉模式。

每月漲一點，持續(xù)不斷地上漲，長年累月持續(xù)上漲。

這種模式之下，一方面房價絕對量相對東部熱點城市并不太高，民眾的接受度比較高。注意，這里說的是相對，不要鉆牛角尖。

目前成都的二手房均價跌至1.7萬元/平方米。與廈門的動輒六七萬，杭州、南京、蘇州的動輒四五萬，寧波、東莞的動輒三四萬相比，成都房價絕對量雖然也很高，但相比之下，接受度相對好一些。

其他城市的民眾，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民眾努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市耐扛的底層邏輯。

第二，人口不斷涌入，需求不斷增加。

歸功于成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨特的宜居條件，以及東部城市房價高企的現(xiàn)狀，成都過去十年成功收割了一波人口。

七普數(shù)據(jù)顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達(dá)581.9萬人，增量僅次于深圳、廣州，位居全國第三。2021年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

2022年全國人口見頂轉(zhuǎn)向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持著人口增量。

2023年全國人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10萬之上，有13.5萬增量，位居全國第五。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

人口不斷涌入，需求不斷增加。

而且，關(guān)鍵的是，成都不僅虹吸全川的購買需求，也承接著西藏等西南地區(qū)的置業(yè)需求。

畢竟，成都在官方的定位中，非常高。

2024年初，國務(wù)院批準(zhǔn)《四川省國土空間規(guī)劃（2021—2035年）》，明確四川是國家發(fā)展的戰(zhàn)略腹地，全國獨此一份，而成都是腹地的中心；

7月，《關(guān)于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出“建設(shè)國家戰(zhàn)略腹地和關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)備份”；

·9月15日，官方宣布“將引導(dǎo)資金、技術(shù)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉(zhuǎn)移”，成都毋庸置疑是“關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)備份”主力；

·9月27日，國務(wù)院批復(fù)《成都市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——從“區(qū)域經(jīng)濟中心、科技中心”升級為“西部經(jīng)濟中心、西部科技創(chuàng)新中心”，同時新增“全國先進制造業(yè)基地”定位。

整體功能定位，比同級別的杭州、南京、濟南都要高。

成都商報披露了一組數(shù)據(jù)，2023上半年有20萬個家庭在成都買房了。

第三，新房打折、二手房降價讓利的結(jié)果。

10月份與11月份，尤其是11月份成都行情走熱背后，有政策因素。

比如10月15日成都出臺的多項樓市新政，包括購房落戶、提高公積金貸款額度等措施。

但更關(guān)鍵的是，新房打折、二手房降價讓利。

據(jù)中國房地產(chǎn)報披露，10月份成都有項目的優(yōu)惠力度仍舊比較大，也是購房者持續(xù)進場的重要原因之一。

截至記者到訪當(dāng)天，新希望長麟府在售房源還有2套建筑面積約143平方米和20多套建筑面積約133平方米的戶型。置業(yè)顧問告訴記者，建筑面積約143平方米的戶型最多能享受8個點優(yōu)惠，建筑面積約133平方米的戶型最多能享受10個點優(yōu)惠。

上璟潤府項目推出的則是“折上折”優(yōu)惠。據(jù)該項目置業(yè)顧問介紹，現(xiàn)在是一房一價，但項目會先從備案價開始打折，然后針對房源的具體情況，最多再優(yōu)惠5個點。整體算下來，有接近30個點的優(yōu)惠。

二手房方面，市場整體降價氛圍仍很濃。

川觀新聞8月份的一篇報道指出：

房東主動降價促成交的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，降價幅度因人而異，而購房者大多左顧右盼，想再觀望一下。多位中介稱，一套房源幾乎要帶看50次以上才能成交。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，目前成都二手房市場展開了拉鋸戰(zhàn)。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，10月份成都二手房環(huán)比雖然上漲了0.4%，但同比下降了8.7%。此外，從貝殼找房披露的成都二手房市場掛牌價來看，一直在降，哪怕10月份也不例外。

03

成都樓市趨勢扭轉(zhuǎn)了嗎

短期躁動，是否就說明成都樓市扭轉(zhuǎn)了？

當(dāng)然不能，本號多次強調(diào)過，四季度躁動行情是意料之中，畢竟到了年末，一方面政策在追加，另一方面還有房企年末打折沖銷量。

所以，關(guān)鍵變化還得看明年一季度的行情。

而本號的觀點一直不變，這一輪調(diào)整，仍將繼續(xù)，結(jié)束為時尚早。

國際評級機構(gòu)惠譽給出的最新預(yù)測是，按照中國官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，預(yù)計中國新房價格2025年將再下跌5%，與2024年的跌幅大致相當(dāng)。同時，新房銷售料將再下降10%。

根本原因在于宏觀大環(huán)境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預(yù)期，沒有信心和預(yù)期，一線城市就會出現(xiàn)富人不投資，中產(chǎn)不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。

所以，如果后續(xù)經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)的數(shù)據(jù)無法給予市場信心和預(yù)期，市場行情很難扭轉(zhuǎn)。

何時是節(jié)點，無法預(yù)測。 但有兩點是可以肯定的：

第一，房地產(chǎn)的黃金時代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

第二，全國分化、區(qū)域分化、城市分化。

未來的房地產(chǎn)市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內(nèi)分化嚴(yán)重，區(qū)域分化、城市內(nèi)部分化同樣嚴(yán)重。

畢竟，中國人口紅利已經(jīng)終結(jié)，而大多數(shù)城市海量的庫存現(xiàn)狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調(diào)整之后，我們的房價會類似于日本。

幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續(xù)上漲。其他大多數(shù)城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)羸弱的城市，房價白菜化。

核心城市，核心區(qū)與郊區(qū)，會有同樣的分化。

具體到成都來說，成都哪怕最近兩個月大賣，但去化周期依舊很長。

分區(qū)域來看，武侯、天府新區(qū)、金牛、成華、青羊等核心區(qū)域的新房去化周期都在10個月以內(nèi)。

近郊5區(qū)以溫江的新房去化周期最長，約為17.34個月。

遠(yuǎn)郊區(qū)新房去化周期都大于24個月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、簡陽以及廣義二圈層的青白江、新津、東部新區(qū)，這些區(qū)域的共同特征是新房庫存較高且流速慢，因此去化周期長。

因此，成都除了核心區(qū)外，近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)風(fēng)險依舊偏大，尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)。

細(xì)化板塊來看，萬年場、川師、錦江工業(yè)園、九里堤、桐梓林、洪河、安靖、紅牌樓、錦江生態(tài)帶、東湖、武侯新城、羊犀、機投、天府總部商務(wù)區(qū)、外金沙、市中心、廖家灣、中和、怡心湖、世紀(jì)大道、茶店子這些板塊的去化周期均小于6個月，房價會表現(xiàn)得比較堅挺。

而岷江新城、簡陽老城、平樂、大觀、五龍山、三岔、賈家、天府生物城、陽光城、永商、國際鐵路港、洛帶、斑竹林、金堂城區(qū)、青白江老城、蒲江壽安、江安、大邑城區(qū)、高鐵新城、大面、河?xùn)|新區(qū)、蒲江城區(qū)、青龍湖、牧馬山、青城山、濛陽、柳林、金馬、鳳凰新城、龍橋等板塊均超24個月，尤其是前面幾個，去化周期超過100個月，調(diào)整壓力非常大。

從人口角度來看，過去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心區(qū)。新都區(qū)十年常住人口增加了79.8萬人，郫都區(qū)、龍泉驛區(qū)、成華區(qū)、天府新區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)，增量都在前列。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市統(tǒng)計局

所以，無論是從去化周期，還是從人口競爭力角度看，成都樓市的安全地帶在核心區(qū)，需要謹(jǐn)慎的地帶在外圍區(qū)。

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