2024年，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，企業(yè)層面，前三季度市場基本處于低位運(yùn)行，四季度企業(yè)銷售翹尾回升，大灣區(qū)市場各城市分化現(xiàn)象更加突出。政策方面，調(diào)控政策寬松已達(dá)階段性底線，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)放盡放”。土地市場，出讓規(guī)模銳減，縮量提質(zhì)，維持市場熱度。新房市場，房企推盤謹(jǐn)慎、整體供需兩端均跌至近十年低位，但分化趨大，核心城市政策助力反彈明顯，外圍城市持續(xù)探底，政策效果不足。今天克而瑞深圳區(qū)域發(fā)布「2024年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場年報(bào)」，我們摘取報(bào)告核心內(nèi)容與大家進(jìn)行分享。（可點(diǎn)擊查看大圖）

2024年大灣區(qū)市場回顧

01、政策市場

大灣區(qū)各個(gè)城市調(diào)控政策大招各顯神通，調(diào)控政策寬松已達(dá)階段性底線，除深圳外，各城市已全域放開限購并取消利率下限，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)放盡放”。

來源：克而瑞深圳整理

02、土地市場

2024年，大灣區(qū)9市整體的涉宅用地供求規(guī)模降至近十年最低位，核心城市核心地段供地助力樓板價(jià)相對平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

大灣區(qū)多城市土地出讓規(guī)模銳減，廣深縮量提質(zhì)；佛山供地質(zhì)優(yōu)價(jià)低，止跌回升；莞惠規(guī)模同比降8成；珠中持續(xù)低位；肇江持續(xù)盤整。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

03、新房市場

大灣區(qū)各地政策應(yīng)放盡放，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境未明，購房者信心不足，政策刺激迎來脈沖式行情，持續(xù)性不強(qiáng)，整體成交未有明顯起色。

大灣區(qū)新房供求量降至近十年低位，供應(yīng)面積約2634萬㎡，成交面積約3345萬㎡，均價(jià)約27264元/㎡，同比上漲8％，因核心城市成交占比提升結(jié)構(gòu)性上漲。

數(shù)據(jù)來源：CRIC (商品住宅：普通住宅+別墅)

二手住宅市場在“以價(jià)換量”帶動(dòng)下，保持一定規(guī)模的成交，對新房市場形成了一定的分流效應(yīng)。深圳、廣州、東莞、佛山等城市二手房成交均超一手房。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

從各城市新房供需情況來看，深圳一枝獨(dú)秀，政策助力反彈明顯；廣深剛需主導(dǎo)；莞佛珠成交向城區(qū)聚攏；惠江中肇持續(xù)低迷。

數(shù)據(jù)來源：CRIC (商品住宅：普通住宅+別墅)

2024年大灣區(qū)9城市場表現(xiàn)

深圳土拍縮量提質(zhì)，聚焦核心板塊，共6宗涉宅用地成交，供求總量為近年最低，僅略優(yōu)于2018年。新房供應(yīng)謹(jǐn)慎，得益于幾輪政策助力，2024年新房成交實(shí)現(xiàn)上漲，尤其929新政購買力釋放明顯，年度成交規(guī)模約492萬㎡，同比上漲3成，“以價(jià)換量”為主基調(diào)。

東莞2024年東莞土市供需大幅萎縮，全年掛牌5宗涉宅地塊，最終僅有3宗特殊用途的涉宅地順利成交。新房供求規(guī)模雙降，創(chuàng)近16年以來新低，市場持續(xù)以價(jià)換量。

惠州土地市場供求規(guī)模創(chuàng)近10年來新低，同比均下跌超8成，全年僅成交8宗宅地，品牌房企悄然退場。政策效果有限，樓市走弱態(tài)勢格局未有明顯改善，長期面臨庫存高壓。

廣州2024年土拍仍以央國企為主，年底民企回歸拿地，全市宅地供應(yīng)66宗、供應(yīng)建面約574萬㎡，同比減四成，處2009年以來次低；成交49宗，與22/23年相近。新房供應(yīng)量銳減2成，成交趨穩(wěn)，讓利促銷為常態(tài)。

佛山前8月份土拍“少頻少量”，成交量僅為全年的32%，9月份開始，受政策利好支撐，市場預(yù)期改善，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，質(zhì)優(yōu)價(jià)低。地市縮量致使2024年新房住宅供應(yīng)回落，缺乏新貨刺激，持續(xù)制約銷售端規(guī)模修復(fù)。

肇慶土地成交規(guī)模僅優(yōu)于去年，整體規(guī)模延續(xù)低位，核心區(qū)為主力成交區(qū)域。新房供應(yīng)連續(xù)5年下滑，成交同比跌幅3成，低位盤整，改善型項(xiàng)目持銷支撐全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)。

珠海土地市場延續(xù)低溫態(tài)勢，涉宅地塊供應(yīng)7宗，成交6宗，供求量均創(chuàng)近五年新低，本地城投和國企底價(jià)托市。新房供求規(guī)模縮減至近五年低點(diǎn)，政策帶動(dòng)下，新房年末翹尾。

中山土地供應(yīng)暴跌，成交量價(jià)齊跌延續(xù)低迷態(tài)勢，3塊涉宅用地全部底價(jià)成交；新房市場供求量同比均下滑，降至近10年最低點(diǎn)，成交價(jià)格維穩(wěn)，政策效應(yīng)不強(qiáng)。

江門土地供求端持續(xù)下行，涉宅地塊供應(yīng)31宗，成交30宗，其中僅有4宗純宅地，商住地塊占比87%，房企拿地謹(jǐn)慎。新房供求雙弱，市場觀望情緒濃，持續(xù)探底。

• 大灣區(qū)9城土地&新房市場表現(xiàn)（略）
• 2024年度大灣區(qū)房企銷售排行榜

2024年度大灣區(qū)TOP50房企權(quán)益總金額為5959.78億元，同比下降5.2%。房企格局分化持續(xù)，超百億房企數(shù)量共有15家，相較去年減少了3家，200億以上規(guī)模房企有9家，其中500億以上規(guī)模企業(yè)只有1家。保利發(fā)展連續(xù)數(shù)年穩(wěn)居大灣區(qū)權(quán)益&流量銷售金額/面積冠軍，累計(jì)權(quán)益業(yè)績達(dá)到677.48億元、237.78萬㎡。

頭部房企的競爭愈發(fā)激烈，依然有企業(yè)突出重圍，保持較高市場份額，業(yè)績和排名節(jié)節(jié)攀升。

2025年大灣區(qū)市場展望

政策環(huán)境，穩(wěn)預(yù)期和精細(xì)化管控料將是2025年大灣區(qū)房地產(chǎn)政策的主軸，對政策的執(zhí)行力度和市場信心程度將是市場走向的關(guān)鍵，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

土地市場，受總土地需求疲弱影響，大灣區(qū)各城市放緩了供地節(jié)奏，致力于去庫存。2025年土地供應(yīng)總量反彈難度較大，控制增量，優(yōu)化存量，供給端規(guī)模料將下滑，質(zhì)優(yōu)仍為大趨勢。

新房市場，2025年大灣區(qū)整體住宅市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)分化與調(diào)整并存的態(tài)勢。整體來看，灣區(qū)整體供應(yīng)量下降趨勢明確，成交量分化顯著，價(jià)格走勢因城市而異。需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)、政策及人口流動(dòng)對市場的進(jìn)一步影響。

四代宅、智慧住區(qū)等新型居住產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，住宅產(chǎn)品創(chuàng)新與多元化，助推大灣區(qū)居住品質(zhì)迭代升級。

以上內(nèi)容節(jié)選自「2024年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場年報(bào)」

以上僅為克而瑞深圳觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)