2024年，深圳政策力度和密度前所未有，除中心區(qū)未放開限購外，政策應放盡放，內容涵蓋降首付、松綁限購、減稅降費、降低房貸利率等多個方面。

土地市場方面，全年土拍數量創(chuàng)新低，僅成功出讓6宗宅地，但總收金超過2023年14宗宅地總和，供地縮量提質，聚焦核心板塊。

2024年深圳新房市場，前三季度低迷，四季度新政助力，成交量高位運行，大幅拉高了全年的成交水平，刷新近3年的紀錄。開發(fā)商供應謹慎，全年新房供應量降兩成，通過調低備案價，送黃金等加大促銷力度去庫存。二手住宅成交量創(chuàng)近3年新高，存量房市場重回主導地位。

深圳保障性住房體系全面優(yōu)化和升級，與國家并軌，待存量安居房，人才房及共有產權房市場消化完，保障房體系將分為配售型保障房及配租型保障房。

來源：克而瑞深圳整理

宏觀環(huán)境

2024年深圳市整體消費、投資增速放緩，政府收支穩(wěn)定；外貿亮眼，為全市GDP作出顯著貢獻。房地產市場氛圍低迷，深圳地產開發(fā)投資由升轉降，總規(guī)模與2022年接近，施工面積亦同比加速下滑。

來源：克而瑞深圳整理

2024大政策年，深圳樓市優(yōu)化政策持續(xù)加碼，力度空前，除中心區(qū)未放開限購外，政策應放盡放 。

來源：克而瑞深圳整理

土地市場

2024年深圳市土地縮量提質，供求規(guī)模連續(xù)四年下滑，成交規(guī)模不到高峰期2成。2024年出讓地塊均沒有“90/70政策”的限制。全年共出讓14宗土地，其中僅出讓居住用地6宗，較去年減少了10宗，為近年最低點。成交亦降至12宗土地，6宗涉宅用地，時隔六年成交量再度低于百萬平方米，雖然供應數量銳減，但總收金超過2023年14宗宅地總和，且大多聚焦在核心板塊。

2024年深圳僅供應了7宗涉宅用地，成交6宗，供求總量為近六年來最低，僅略優(yōu)于2018年。從區(qū)域來看，土地供應主要集中在優(yōu)質板塊，縮量提質，其中南山后海商住地塊成為2024年全國年度招拍掛土拍地王，收金185.12億元，被華潤置地&中海地產聯手斬獲，還出現純現房銷售宅地寶安航城地塊。

數據來源：CRIC

新房市場

2024年深圳市場供應謹慎，政策助力下，成交量同比上漲3成，“以價換量”為主基調。2024年深圳新房供應面積約435萬㎡，同比下滑25%，為近10年平均供應量的90%。前三季度整體市場信心不足，房企著力去庫存，推新謹慎，供應端大幅減少。

2024年新房成交大幅上升得益于幾輪政策助力，尤其929新政購買力釋放明顯（10-12月，僅3個月網簽量占比全年達到49%），市場迎來高位成交帶動全年行情向好。市場持續(xù)以價換量，成交價格持續(xù)下行。

從各區(qū)供求走勢來看，核心區(qū)南山供需兩旺，次核心龍崗、光明、龍華、寶安成交量反彈明顯，各區(qū)均價下行為主。

訪購表現：政策松綁下，深圳市場迎3輪脈沖式行情，年末市場趨冷，低位盤整。（略）

開盤表現：年度整體開盤去化率創(chuàng)新低，年末政策效應消退，開盤去化再度回落至2成，性價比為第一考量。（略）

產品表現：產品設計限制放寬，產品改善迎良機，產品力提升，更具市場優(yōu)勢。（略）

庫存表現：四季度借助政策東風快速去庫存，南山、寶安、龍華等區(qū)域去化周期快速回落至12個月左右，熱點區(qū)域有效庫存不足。

結構表現：剛需與剛改產品為主，70-90㎡及90-120㎡占比合計80%，占據穩(wěn)定市場份額。（略）

二手房市場

2024年深圳二手住宅成交量創(chuàng)近3年新高，同比漲幅46%，價格同比跌幅3%，但回穩(wěn)趨勢漸顯；二手房成交量是新房的1.15倍，二手市場主導地位進一步穩(wěn)固。

數據來源：CRIC

保障房市場

深圳保障房市場分化明顯，因新房降價走量，保障房整體性價比下降，成交熱度較2023年明顯回落；其中安居房成主因，但新入市共有產權房項目因綜合性價比高實現熱銷。

珈譽時尚花園、悅章鳳凰里共有產權房項目熱銷分析（略）

公寓市場

2024年深圳整體公寓市場低迷，供求量均再創(chuàng)新低，全市公寓以低價小面積產品支撐成交，價格在低價項目影響下結構性降低；其中御景薈都以低價驅動成交，占據全年公寓成交榜首。

數據來源：CRIC

各區(qū)的公寓市場來看，龍崗供求量穩(wěn)居全市第一，以小面積戶型為主。南山超越福田均價登頂第一，但均價較去年仍下滑6%。

商辦市場

2024年深圳整體的商業(yè)市場供給遇冷，同比下降23%，市場持續(xù)以價換量，成交同比增27%，均價同降6%，帶動庫存消化，整體成交仍以外圍區(qū)域為主，成交集中于龍崗、南山，占全市總成交的45%。

數據來源：CRIC

數據來源：CRIC

2024年深圳整體的辦公市場供求規(guī)模回升，供應同比上漲97%，成交同比上漲65%創(chuàng)近五年新高，銷售市場展現回暖態(tài)勢。從各區(qū)表現來看，寶安、龍崗成交量均破20萬㎡，南山供應井噴。

數據來源：CRIC

2024年深圳房企各類型榜單

市場展望

2025年潛在供應呈現為“東高西低”，持續(xù)供應下市場區(qū)域分化格局將進一步加深，風險與機會并存。展望未來，深圳市場具備更強市場韌性，階段性回暖下市場有望止跌回穩(wěn)，但分化格局依舊。政策和經濟環(huán)境將是關鍵變量。

市場規(guī)模將趨于穩(wěn)定，但內部結構持續(xù)分化，核心區(qū)豪宅化，外圍剛需成主要趨勢。深圳產品“內卷化”，購房者愈發(fā)關注“性價比”。盡管深圳樓地比相對可觀，房企拿地仍需更加審慎評估項目的可行性和盈利能力。

以上內容節(jié)選自

「2024年深圳房地產市場年報」

以上僅為克而瑞深圳觀點，不代表所在企業(yè)觀點