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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

今天小年，小編也早已回武漢老家，開啟了居家辦公模式，話說今年武漢的天氣確實不冷，熱干面的味道一直保持穩(wěn)定。

這幾天說的最多的都是央企國企，地產(chǎn)行業(yè)如今還能有點話題的也就這些企業(yè)了，從去年開始，小編的視野也開始重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這幾年江湖變化是真大。

兩個很明顯的導(dǎo)向：傳統(tǒng)三四線城市盒子商業(yè)正在面臨淘汰賽，這種早期地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時代的產(chǎn)物，正在面臨閉店或流量持續(xù)下滑的困境。

其背后核心原因固然有電商行業(yè)的強烈沖擊，其根本依然還是如今消費降級加上傳統(tǒng)商業(yè)體驗感偏弱，最重要的邏輯還是產(chǎn)品已經(jīng)嚴(yán)重落后需求。

另外一個導(dǎo)向就是一二線核心區(qū)域商業(yè)改造成為各大商業(yè)運營商核心戰(zhàn)略，其背后仍然還是產(chǎn)品的進化，客戶的需求在不斷升級，強運營成為企業(yè)核心競爭力。

在如今國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)江湖其實可以分為三類，第一類，一二線核心商圈的高端場（有購物中心也有百貨），第二類，一二線城市的社區(qū)或區(qū)域型購物中心，第三類就是三四線城市市區(qū)購物中心。

小編翻了翻這兩年排名前列的上市零售企業(yè)與上市商管公司，可以明顯感覺到商業(yè)項目業(yè)績都在降溫，大家關(guān)注點都放在了一二線核心商圈的改造與輕資產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)。

值得一提的是，早期布局一線城市商圈的港資房企，也正在遭受市場的寒冬，旗下高端購物中心的業(yè)績也在持續(xù)下降，港資商業(yè)與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)之前的差距似乎在逐步縮小。

眾所周知，香港的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史較悠久，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目也不勝枚舉，IFC、ICC、K11、新天地等項目給人留下深遠印象。當(dāng)然內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目龍湖天街、大悅城、吾悅廣場、萬達廣場等也已深入人心。

港資房企憑借慢周轉(zhuǎn)，強運營，強服務(wù)底層邏輯，曾經(jīng)在大陸高端商業(yè)市場占據(jù)主導(dǎo)地位，其對商業(yè)地產(chǎn)的運營經(jīng)驗確實領(lǐng)先國內(nèi)房企幾條街。

但是隨著市場如今越來越開放，大陸經(jīng)濟崛起，港資慢周轉(zhuǎn)策略也有其弊端，就是場子都是偏重奢侈品賣貨邏輯，說的簡單點，去港資商場第一目的其實還是買東西。

小編早期對香港幾大商場都有過光顧，典型特點就是賣貨邏輯，港資商業(yè)項目偏重零售，對于店鋪的規(guī)劃打造確實領(lǐng)先內(nèi)地商場多個身位，但是其他體驗感似乎就少很多。

可以看到，如今在國內(nèi)幾個超級流量的商業(yè)項目，其本質(zhì)其實是加入了很多社交屬性，體驗感，娛樂性更多元化，更合適年輕人光顧，這是很多如今港資商業(yè)極度匱乏的。

因此，港資商業(yè)真正能留住客戶的核心還是其大批量的高端品牌零售業(yè)務(wù)為主，但是國內(nèi)消費降級是趨勢，真正有純購物需求的正在大量減少，很多人買東西習(xí)慣性去電商。

在最近的一個業(yè)績報告期內(nèi)，多家港資開發(fā)商的紛紛出現(xiàn)業(yè)績下滑乃至虧損的現(xiàn)象，例如九龍倉置業(yè)股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元，同比由盈轉(zhuǎn)虧；太古地產(chǎn)的中期股東應(yīng)占溢利同比減少19%，多家旗下商場零售額下滑……

另外一個方面，港資商業(yè)巨頭正在面臨國內(nèi)高端百貨的夾擊，其典型就是SKP的崛起，加上萬象城的聯(lián)合PK，港資商業(yè)缺乏體驗感的缺點就暴露無遺。

北京SKP，原名“北京新光天地”，是臺灣“新光三越”和“北京華聯(lián)”在2007年聯(lián)手打造的高端商業(yè)項目。

之所以稱北京SKP為“商場”，是因為它既不是傳統(tǒng)百貨，也不是現(xiàn)代購物中心，而是兩者有機結(jié)合的產(chǎn)物。

如今SKP成為高端賣貨的大神，北京SKP為何能成為零售霸主。2023年,北京SKP以年度銷售264億元的成績,成為全國銷售額最高的商場,比2022年增長了10.2%。

另外一個超級巨頭之一的華潤萬象，在高端商業(yè)零售市場也曾經(jīng)創(chuàng)造過無數(shù)輝煌業(yè)績，也是國內(nèi)頂尖購物中心的鼻祖，在體驗方面，華潤萬象更有自家殺手锏。

因此，可以看到，如今在高端商業(yè)市場，已經(jīng)是三足鼎立局面，尤其是華潤萬象與港資已經(jīng)開始隔空對戰(zhàn)，這也體現(xiàn)在挖人方面，兩邊開始PK。

去年開始，港資商業(yè)都在對華潤萬象人才發(fā)起猛攻，特別注意的是也是地產(chǎn)一品塘率先獨家報道：。

也就在近期，華潤開始動手，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：前太古地產(chǎn)陳家昭（Fo CHEN）近期已經(jīng)加盟華潤萬象擔(dān)任廣州萬象城項目總經(jīng)理。

作為稱霸深圳商業(yè)多年的超級巨頭，華潤置地布局廣州確實稍晚了一些，本次廣州萬象城的落地，很有可能是一個王炸項目，畢竟廣州也是國內(nèi)商業(yè)市場最為成熟的區(qū)域之一。

近十年看，廣州高端商業(yè)份額基本上仍然被外來房企瓜分，廣州商業(yè)這幾年開啟狂飆模式，華潤萬象城、太古里、SKP、龍湖天街、COCO Park、K11 Selet 等中高端商業(yè)紛紛登陸廣州。

很顯然，這些巨頭個個都是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的絕頂高手，華潤想要打造第一個標(biāo)桿項目，直接挖角太古高管，或許也是最簡單粗暴的選擇。

太古地產(chǎn)在廣州布局?jǐn)?shù)年，早在2024年5月，廣州產(chǎn)權(quán)交易中心就掛牌了太古匯北面的廣州文化中心，底價為23.34億元。

廣州文化中心最終由太古匯接手，這早就在大家意料之中。此次塵埃落定，意味著廣州太古匯商場面積將由現(xiàn)有13.8萬平方米擴容到約20萬平方米。

近期，另外一家近期備受輿論關(guān)注的香港新世界地產(chǎn)，旗下K11商業(yè)動靜非常大，新世界地產(chǎn)巨虧背后，K11整體戰(zhàn)略打法正在重塑。

面對國內(nèi)巨大的商業(yè)市場，k11早期幾年都是大手筆重資產(chǎn)投資國內(nèi)一二線城市，可惜開業(yè)的項目面臨水土不服的尷尬狀況，其打造的藝術(shù)購物中心IP,國內(nèi)消費者都不是特別感冒。

新世界地產(chǎn)方面又面臨持續(xù)換帥風(fēng)波，K11想要更加接地氣，適應(yīng)國內(nèi)消費審美特點，就必須要學(xué)習(xí)適應(yīng)大陸市場環(huán)境。

隨著戰(zhàn)略調(diào)整，k11開始了港資房企少見的輕資產(chǎn)運營模式，在大陸輸出管理，或許也是一個不錯的選擇，這步棋也是未來港資商業(yè)大佬們需要重視的。

戰(zhàn)略剛制定不久，k11挖人動作就開干，地產(chǎn)一品塘獨家獲悉：前華潤萬象生活總部拓展部門總經(jīng)理王小虎已經(jīng)入職k11，擔(dān)任集團高級副總裁分管大陸輕資產(chǎn)拓展業(yè)務(wù)。

王小虎，80后，華潤系管培生出道，曾經(jīng)在華潤置地總部，商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部擔(dān)任投資部門總經(jīng)理。

華潤萬象如今布局全國超過100+項目，整體占有率一直是商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊，王總對于整體華潤萬象輕資產(chǎn)運營方面做出了很大的貢獻。

據(jù)華潤萬象去年年報，2023年，華潤萬象生活旗下在營購物中心實現(xiàn)零售額1812億元，平均每天進賬約5億元，同比增長43.3%。

從今年剛發(fā)布的年報預(yù)告看得出來，預(yù)計2024 年華潤萬象生活核心凈利潤同比增長20%至35.1 億元，資管一哥地位無可撼動。

很簡單的道理，想要在國內(nèi)適應(yīng)主流審美，學(xué)習(xí)華潤是必須首要的，特別是足夠高端品牌資源的港資房企來說，如何更接地氣，適應(yīng)國內(nèi)主流消費需求，是未來可持續(xù)發(fā)展的核心。

2025年，我相信在高端商業(yè)領(lǐng)域，華潤無一例外成為港資商業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣，華潤萬象也需要再次創(chuàng)新并挑戰(zhàn)自己，對國際化品牌的引進肯定還會持續(xù)深耕。

近期聽到過一位商業(yè)大佬的一番話，也讓小編開了眼界：商業(yè)的本質(zhì)是什么？

商業(yè)不是競爭的，商業(yè)我們交付的是體驗，客戶只有體驗好了，才能留駐在項目。

消費需求才會被激發(fā)，我們的工作就是解決客戶需求，找到并解決，商業(yè)的產(chǎn)值就是自然產(chǎn)生了。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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