《中國法院年度案例》既是法官、檢察官、律師等法律工作者的辦案參考和司法人員培訓輔助教材，也是社會大眾學法用法的經典案例讀本，同時也為教學科研機構開展案例研究提供了良好的系列素材。近期，由國家法官學院、最高人民法院司法案例研究院編著的《中國法院2024年度案例》出版發行，岑溪法院一篇案例成功入選。

業主、物業使用人等都有義務負責支付物業服務費用

——物業管理公司訴房地產開發公司等物業服務合同案

【基本案情】

2018年11月16日，某小區業主委員會與原告物業管理公司簽訂《某小區物業服務合同》，該合同約定由原告對某小區的物業提供物業管理服務，合同期限為五年。其中，第四條對物業管理服務費用約定標準為:商業用房按2元/月/平方米，并約定業主應于交房之日起繳納物業服務費用，物業收取相關費用按半年繳納，業主與物業使用人約定由物業使用人繳納服務費，從其約定，業主負連帶繳納責任，業主與物業使用人之間有交費約定的，業主應以書面形式告知物業管理公司。

另查明，2017年6月1日，房地產開發公司(甲方)與商業管理公司(乙方)簽訂《商業經營管理委托協議》，該協議約定房地產開發公司開發的某小區建材裝飾市場項目委托乙方經營管理。合作期限自2017年6月1日起至2025年5月30日止。庭審中，甲方也認可乙方所實現的托管行為是其委托行為。2017年11月7日，商業管理公司(甲方)與梁某某(乙方)簽訂《租賃協議》，該協議主要內容為:甲方將1111、1112、1131、1132號商鋪出租給被告乙方作為經營場地使用，租賃期限為5年。其中，物業費約定為:乙方應承擔及支付物業費按1元/平方米/月計付，并約定簽訂本協議時乙方應預付3個月的物業費。梁某某在簽訂承租協議后并沒有向原告或商業管理公司繳納物業費。

上述商鋪的建設單位和首次登記的產權人均為房地產開發公司，黃某某分別于2021年2月5日、2021年2月7日經轉移登記成為上述商鋪的所有權人，但目前房地產開發公司尚未將該商鋪交付給黃某某使用。

再查明，2018年8月21日，原告與該小區前物業服務公司簽訂《某小區物業管理項目交接協議》，正式接管小區物業管理服務直至現在。從2018年8月21日起至2022年1月31日止，按商鋪產權登記面積2元平方米/月計算，本案租賃訴爭的商鋪面積為214.17平方米，按物業合同約定核算應支付的物業服務管理費為17704.72元。原告經向被告催促未果，訴至法院，提出其訴訟請求。

[案件焦點]

1.原告與各被告之間是否存在物業服務關系;2.對原告主張的物業費應該由哪一個被告承擔責任或者哪幾個被告共同承擔責任。

【法院裁判要旨】

廣西壯族自治區岑溪市人民法院經審理認為:本案原、被告之間的物業管理服務的法律事實發生于《中華人民共和國民法典》施行前的法律事實持續至《中華人民共和國民法典》施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第三款的規定，應適用《中華人民共和國民法典》的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。根據民法典第九百三十九條規定:建設單位依法與物業服務企業簽訂前期物業管理合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同，對業主具有法律約束力。本案中，業主委員會依法選聘的物業服務人簽訂的《某小區物業服務合同》，該合同是雙方當事人的真實意思表示，應屬有效合同，對該小區業主具有法律約束力。原告有依合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規范提供維修、養護、管理和維護等物業服務的義務，被告房地產開發公司作為商鋪的業主有依合同約定按2元/平方米/月繳納物業服務費的義務。雖然，房地產開發公司在出租期間將涉案商鋪分別轉讓給黃某某(新業主)，但根據庭審查明，房地產開發公司尚未將轉讓商鋪交給新業主，商鋪收益仍歸房地產開發公司，根據權利和義務對等的基本原則，該物業費用仍應由房地產開發公司繳納。被告梁某某租賃商鋪產生的物業費的計算應以不動產登記機關記載的商鋪產權面積為準，即法院核算為214.17平方米。至于由誰負責交付物業費用問題。因作為業主的房地產開發公司委托商業管理公司對其物業進行托管，并由其將涉案商鋪出租給被告梁某某進行承租，并在租賃合同中約定由承租者按1元/平方米/月支付物業費，且庭審中房地產開發公司也認可商業管理公司與梁某某實施的民事行為，故本案商業管理公司與梁某某就物業費承擔所作的約定，應視為業主房地產開發公司與承租人梁某某的約定。根據《物業管理條例》第四十一條的規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。故承租人梁某某對其承租的商鋪應按其與業主的約定在使用期間按1元/平方米/月支付物業費用給原告。由于原告從2018年8月21日才接管該小區物業，故其計算物業管理費時間應從其接管日起計算，經法院計算至2022年1月31日止為8852.36元。由于房地產開發公司作為該商鋪業主，雖然在租賃期間轉讓上述租賃商鋪，但并未交付給買受人。根據法律規定房地產開發公司對梁某某該部分物業費承擔連帶清償責任。由于原告與該小區業主委員會簽訂的合同約定商鋪按2元/平方米/月支付物業費，對差額部分物業費8852.36元(相差按1元/平方米/月計算部分)應由業主房地產開發公司承擔。

廣西壯族自治區岑溪市人民法院依照《中華人民共和國民法典》第九百三十七條、第九百三十九條、第九百四十四條，《物業管理條例》第四十一條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典)時間效力的若干規定》第一條第三款,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、第一百四十七條及《最高人民法院關于適用(中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，判決如下:

一、被告梁某某應支付從2018年8月21日起至2022年1月31日止尚欠的物業服務管理費8852.36元給原告物業管理公司;

二、被告房地產開發公司對被告梁某某上述應支付物業服務管理費承擔連帶清償責任;

三、被告房地產開發公司應支付從2018年8月21日起至2021年7月21日止所欠物業服務管理費8852.36元給原告物業管理公司;

四、駁回原告物業管理公司的其他訴訟請求。

【法官后語】

本案是一起典型的物業服務合同糾紛案，物業服務合同是指物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。本案審理的關鍵在于原告主張的物業費應該由哪一個被告承擔或哪幾個被告共同承擔?一審判決最終物業費是由業主房地產開發公司和承租人(物業使用人)梁某某承擔，無須黃某某(新業主)和商業管理公司(物業管理者)承擔，筆者贊同此觀點。

首先，業主負有向物業服務人支付物業費的法定義務。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費”以及《物業管理條例》第四十一條“業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用”的規定，我國法律已經明確規定，業主負有向物業服務人支付物業費的法定義務。但在司法實踐中，前期物業服務合同一般由建設單位與物業服務人簽訂，普通物業服務合同一般由業主委員會與物業服務人簽訂，業主均不是物業服務合同的直接簽訂主體。在此情況下，由業主向物業服務人直接支付物業費而不是由合同簽訂主體支付物業費一定程度上超越了合同的相對性，也造成部分業主以自己不是合同相對人為由拒絕支付物業的糾紛。但根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業管理合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力”的規定，該物業服務合同，對業主仍有約束力，業主依然負有向物業服務人支付物業費的法定義務。

在本案中，原告物業管理公司是經過該小區業主大會依法召開，經過合法程序投票選舉出來的，最終與該小區業主委員會簽訂了《某小區物業服務合同》，該合同是雙方當事人的真實意思表示，屬有效合同，對該小區全體業主均具有約束力。房地產開發公司作為該小區的業主，《某小區物業服務合同》對其具有約束力。原告有依合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規范提供維修、養護、管理和維護等物業服務的義務，被告房地產開發公司作為商鋪的業主有依合同約定按2元/平方米/月繳納物業服務費的義務。雖然房地產開發公司在出租期間將涉案商鋪分別轉讓給黃某某（新業主），但根據庭審查明，房地產開發公司尚未將轉讓商鋪交付給新業主黃某某，商鋪收益仍歸房地產開發公司，根據權利和義務對等的基本原則，該物業費用仍應由業主房地產開發公司繳納，不應該由新業主黃某某承擔。

其次，承租人（物業使用人）有義務負責支付物業服務費用。《物業管理條例》第四十一條規定：“······業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”本案中，作為業主的房地產開發公司委托商業管理公司對其物業進行托管，并由商業管理公司將涉案商鋪出租給被告梁某某進行承租，并在租賃合同中約定由承租者按1元/平方米/月支付物業費，且庭審中房地產開發公司也認可商業管理公司與梁某某實施的民事行為，故本案商業管理公司與梁某某就物業費承擔所作的約定，應視為業主房地產開發公司與承租人（物業使用人）梁某某的約定，依據《物業管理條例》第四十一條規定，故承租人梁某某對其承租的商鋪應按其與業主的約定在其使用期間按1元/平方米/月支付物業費用給原告，對差額部分物業費，即相差按1元/平方米/月計算部分應由業主房地產開發公司承擔。并且筆者認為，因商業管理公司在本案只是與房地產開發公司存在托管關系，其既不是業主，也不是物業使用人，原告要求其共同承擔物業費，沒有事實及法律依據。

最后，分析本案的意義。本案具有一定的特殊性，對于哪一方需要支付物業費？涉及多方主體——新舊業主、受委托方（物業管理公司）、物業使用人，案件的審判方法和處理結果對于司法實踐有一定的參考意義。《中華人民共和國民法典》及相關的法律法規完善了物業服務合同的規定，以法律的形式確定了業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。對于其物業使用人，根據其與業主的約定或者與物業服務企業的約定，應當承擔相應的物業服務費用。這樣有利于規范物業服務合同，保護業主、物業服務企業、物業使用人等各方當事人的合法權益，推動我國物業服務行業健康有序地發展。

編寫人：岑溪市人民法院 李潔萍

文字：李潔萍

編輯：劉泳敏

校對：吳雨凡

審核：覃石金∣覃顯蕓

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