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問答414期

問答不間斷，房哥天天見，本周六團隊放假，初八上班，春節(jié)期間，房子問題小程序內(nèi)下單咨詢，當天回復，祝大家新年快樂！

（買房咨詢，一對一通道）

問：招商西安璽會搖號嗎？

答：2025年西安能搖號的新房小區(qū)，怕是要個位數(shù)了，甚至都不會有，過往大家的搖號經(jīng)驗是基于市場上行，且新房二手房價格倒掛，早買既便宜，也有套利空間的經(jīng)驗下。

但以上現(xiàn)狀如今都不存在，新房已是早買晚享受，晚買有折扣的存在，二手房更是掛牌量激增，有成交量但價格跌跌不休，如此現(xiàn)狀下，給優(yōu)惠，降價格，能賣掉已經(jīng)是很理想的狀態(tài)。

招商西安璽本身，港務區(qū)最核心的白菜心位置，學校，公園，公建，商業(yè)等配套齊全，周邊城市面貌極佳，產(chǎn)品上，招商高端系，175㎡起步，400萬-800萬的放風總價。

作為純享受型自住，或者長期視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)求保值的，2025年都繞不開招商西安璽，但如此大面積，高總價搖號的案例，在西安很少，當年最早的曲江星河灣出現(xiàn)過。

港務雖好，是建立在性價比前提下，目前超過2萬單價的房子，在港務區(qū)的流通并不算好，2025年的新房市場也還在止跌回穩(wěn)。

問：高新三期未來走勢如何，買了中海熙峰里，感覺要賠？

答：賠不賠不是口頭說了算，還是要看高新三期目前的二手房成交現(xiàn)狀。

比較早期的華發(fā)紫薇中央首府，中海寰宇天下，18000+買入，算上交易稅費，貸款利息等，目前掛牌賣21000+，也僅是平進平出，而更貴買的新希望錦麟天璽，業(yè)主當下賣必然要賠了。

很多人不清楚的是，高新三期最早一批的二手房還有中海熙峰里，只不過小區(qū)地處郭杜，和CID核心區(qū)有很長距離，存在感不強而已。

（中海熙峰里位置示意）

熙峰里本身，優(yōu)勢在于原本就是長安腹地，周邊地鐵，住宅區(qū)，產(chǎn)業(yè)園，建材城等配套齊全，很有煙火氣，不足在于享受不到高新CID的核心發(fā)展成果，且周邊城市面貌較差，雖是中海，但本身是小社區(qū)。

（中海熙峰里二手掛牌價，來源：貝殼）

目前貝殼上掛牌均價22489元/㎡，沒有成交，原因一是太貴，同樣預算或更低預算，西部大道的新房中糧，泰發(fā)祥，陜建，中海都有，價格更低，城市面貌更好，配套更全，距離高新更近。

二手房部分，西灃路更是不缺，價格降下去的同時，融創(chuàng)，新城，金地，萬科，碧桂園隨便選擇，這個價格買中海熙峰里沒有必要。

所以，高新三期的發(fā)展距離這里太遠，影響不到，同時雁塔西部大道的新房，二手又分流這里的需求，導致青黃不接，核心還是買貴了。

即便是中海背書，位置不對，諸如熙峰里，云錦等，二手房市場不會有啥驚喜。

問：中建幸福序怎么樣，能看不？

答：幸福林帶旁新房最熱的時期是2021年，包括融創(chuàng)東方宸院，宸閱和鳴，紅星天鉑，龍湖天曜在內(nèi)，高層普遍賣到18000+，且搖號困難，一房難求。

再往后，就沒有聲音了，也少有開發(fā)商拿地，利好也不見，圍繞這里的更多是環(huán)球港商業(yè)經(jīng)營的困惑，城東樓市自此失去聲音。

（幸福林帶實景）

但從位置本身來看，有公園，有地鐵，有學校，有商業(yè)，且又是主城區(qū)，生活便利，充滿煙火氣息，周邊高校，市場都多，又有買房需求，又有消費能力，只要新房價格合適，不太愁賣。

中建幸福序就是這樣，貼著林帶，地鐵口，學校，央企的大盤，帶會所，大門也闊氣，戶型也緊貼時代，17000+起的均價，和周邊二手房幾乎沒有差異。

對于老城東自住，附近工作生活，地鐵換乘的人群，幾乎繞不開這個小區(qū)，事實上，2025年好賣的新房，也都是這些老城區(qū)舊改后的小區(qū)，比如城西的華發(fā)，電子城的信達，以及城東的中建。

問：綠城四章熙海棠121㎡，如果賣23000+，性價比還高嗎？

答：目前對外的放風價，高層106-135戶型預計2.2-2.4萬/㎡，小高層130戶型預計2.4-2.5萬/㎡，小高層140戶型預計2.5-2.7萬/㎡，本著開盤還有優(yōu)惠的原則，放風價更多是試探市場。

回歸小區(qū)本身，位置上遜色于五章，六章，但西側(cè)靠近軟西，且東側(cè)是高新十四小，附近南飛鴻，高科，保利等小區(qū)都已落地，以后也是成熟住宅區(qū)，競爭主要是和南飛鴻的新房，二手競爭。

綠城在業(yè)主基數(shù)，品牌，景觀，立面，物業(yè)等的優(yōu)勢，在軟東目前絕對的一梯隊，140㎡以下的面積，今年在軟東買新房，也繞不開綠城，相比同區(qū)域的高科，南飛鴻，越秀等都更有優(yōu)勢。

（綠城熙海棠121㎡戶型）

121㎡為高層2T2的結(jié)構(gòu)，分布在3、7、10三棟樓，套數(shù)也不多，結(jié)構(gòu)上主流的三面寬朝南，約11.7米面寬，三室兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新在于主臥為雙側(cè)窗戶采光，視野更好，四代住宅露臺贈送面積更大。

偶數(shù)層為南向次臥和客廳拉通，更多是拓展客廳空間，擁有最大的南向采光面，奇數(shù)層為北向次臥和主臥轉(zhuǎn)角，面積更大，功能性更強。

最后價格得三月才知道了，我猜測不會這么貴，開盤還有優(yōu)惠。

問：參觀朋友西安的四代住宅，臥室被露臺遮住了陽光，值得嗎？

答：2025年是四代住宅小區(qū)的交付大年，高新三期，港務區(qū)等陸續(xù)都有二手房可看，讓大家直觀感受室內(nèi)拓展空間，以及相互錯層遮擋，隱私，采光的問題。

高層做四代住宅，本質(zhì)不是送空間，而是借空間，相互犧牲，相互成就，外加現(xiàn)在小區(qū)樓間距都小，又是高層疊疊樂的情況下，交房實景和樣板間看平面，心理肯定有差距。

但從新房現(xiàn)狀看，四代住宅的普及不可避免，無論是作為產(chǎn)品升級還是營銷道具，但凡現(xiàn)在買新房，普遍四代住宅，但優(yōu)化的空間還有，比如露臺的外挑寬度，以及東西南北向的露臺分布。

（理想四代住宅大陽臺小露臺布局）

比較優(yōu)質(zhì)的方案，是在南向主要生活區(qū)的客廳，主臥等正常做可封閉的陽臺，而端廳東西向，北向等做露臺，這個前提是2T2戶和端廳戶型的普及，而更小面積做露臺，比較雞肋，不如拓展室內(nèi)的功能性和實用面積。

更需要思考的后期管理問題，西安已有交房后業(yè)主知道違建，也要封閉的案例，按這個趨勢，只是開始，以后的四代住宅外立面會比較丑，且封閉容易，拆除困難，買之前做好心理準備。

問：咨詢下軟東的高科境閱里，能不能買？

答：沒有不能買的房子，只有不能買的價格，高科在軟件新城的幾個地塊，統(tǒng)稱為楓林九里，其中境閱里是位置最好的一塊，東側(cè)緊鄰綠城海棠三章，西側(cè)為高新十五小，且不臨三環(huán)。

（高科境閱里示意圖）

小區(qū)本身還是小社區(qū)，社區(qū)內(nèi)景觀，配套等有限，產(chǎn)品也是傳統(tǒng)的三代住宅陽臺房，戶型建面約109-131㎡，參考均價23500元/㎡，最大的差異化是周邊都是四代，新房里高科是三代。

雖然少了更多的贈送面積，但不喜歡四代，在意隱私，采光，安全性，外立面美觀度的，會看這里，十五小又是一小的西悅分校，南邊還有高新四完，上學的也會看這里。

明年軟東的小面積主要是綠城四章熙海棠，紫薇時光云境等，有四代有三代，不著急，可以多多對比，二手房部分，附近蘇寧云著，南飛鴻蘭亭序等還有大量可選，價格都能談。

問：預算150萬，月供不超5000塊的人，在魚化寨附近買房現(xiàn)實嗎？

答：從過往幾年的西安二手房成交情況看，150萬總價，100㎡左右，月供不超5000塊，其實是大多數(shù)人的買房現(xiàn)狀，西安收入兩極分化，但普通打工人，能穩(wěn)定供的起這個月供，已經(jīng)很不容易了。

西安目前除高新，曲江，航天等高價區(qū)外，大部分區(qū)域的新房均價也就15000+上下，比如雁塔大寨路，經(jīng)開尚稷路，港務秦漢大道北，二手房15000+以下的更是一抓一大把。

（總價150萬內(nèi)貝殼二手房數(shù)量）

比如浐灞的浐灞半島，御錦城，高科麓灣，綠地國際生態(tài)城，城西的華潤24城、萬科金色悅城，天朗大興郡等，剛需在當下還是首選二手房。

回到魚化寨附近，高新范圍，新房估計只能看綠城秋月苑，二手房有鴻基新城，玫瑰公館，龍城銘園，天朗藍湖樹。

而科技西路的雁塔附近，南飛鴻鴻錦城，華洲城，中航華府、銘城國際社區(qū)，恒大城等都在預算內(nèi)，新房也有德通昆侖序，選擇范圍很廣。

總結(jié)，2025年，剛需還是首選二手，所見所得，更具性價比，改善可以看新房，花里胡哨的很多。

問：想不通露臺加遮陽棚的人，當初可以不買？

答：四代住宅往后封陽臺，做遮陽棚的會是普遍現(xiàn)象，不僅是西安，全國也一樣，典型的溫州，也是愛在外立面，封陽臺上折騰的城市，認定違建只禁止，而不疏導，治標不治本。

從實用性上，露臺有采光遮擋，隱私，落灰等諸多弊端，也有放大室內(nèi)空間的優(yōu)勢，但西安人的生活場景，用的少看的多，可以不用不能沒有。

從封閉后的違建處理看，很難很難，西安過往洋房，別墅違建的，有幾個處理干凈的，都是馬馬虎虎，不告不究。

（雁棲玫瑰園露臺實景）

從已交付的露臺小區(qū)現(xiàn)狀看，不封閉且外立面統(tǒng)一的，主要是自然界河山Ⅱ，雁棲玫瑰園等這類純改善小區(qū)，室內(nèi)面積本就大，不在乎室外露臺部分，而大量小面積，室內(nèi)本就局促的，一定會利用好每一個空間。

從新房現(xiàn)狀看，如果買新房，幾乎都是四代住宅露臺房，不喜歡又只能看二手房，二手在小區(qū)環(huán)境，物業(yè)，性價比上又有差距，因此都是走一步看一步的心態(tài)。

（四代住宅半封閉露臺實景）

對于西安而言，露臺大量普及后，外立面管理，鄰里安全，糾紛，高空拋物，違建陽光房處理的跟進還沒有后續(xù)，需要系統(tǒng)梳理管理辦法。

至于說露臺不好封的，屬于多想，不要懷疑陽光房和封窗戶廠家的創(chuàng)意和能力。

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作者：Kikyo

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