北京
網友提問
劉某與張某簽訂了《房屋買賣合同》，約定張某向劉某支付定金5萬元，剩余房款在三年內付清。但該房屋的實際登記人為某房產公司，后房產公司因無力償還借款被債權人申請強制執行，此時張某能夠排除強制執行？
也迪律師解答
依照法律規定，人民法院只能執行被執行人的責任財產，如果被執行財產不屬于被執行人，或者案外人在被執行人的財產之上擁有足以排除執行的實體權利，則人民法院應當停止對該財產的執行。受讓人即案外人，在案涉財產上的物權期待權如欲產生排除執行的效力，應當符合以下要件：（一）和被執行人即登記名義人，簽訂以變動執行標的物所有權為目的的合同。（二）買受人已經履行支付買賣合同約定價款的全部義務。（三）案外人對執行標的物的物權期待權已經以一定的方式對外公示。（四）物權沒有變更登記的原因不可歸責于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可。
本案中的房屋買賣合同并非與作為登記名義人的某房產公司簽訂，而是張某與劉某所簽訂，而劉某也并非案涉房屋登記的所有權人，在張某不能提交證據證明對案涉房屋的處分取得了所有權人某房產公司的授權，房屋買賣合同構成無權處分，此時買賣合同仍然有效，但是由于劉某無權處分案涉房屋，在未取得某房產公司追認的情況下，張某依法只能向劉某行使違約賠償或者損害賠償的債權請求權，其在案涉房屋之上不能成立物權期待權。在張某的物權期待權不能成立的情況下，當然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執行的問題。
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