2024年終，身處凜冬3年的房地產(chǎn)行業(yè)，依舊在等待自己的春暖花開。

1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年全年全國(guó)新建商品房銷售9.7億平方米，同比下降12.9%，降幅較2024年1-11月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額9.7萬(wàn)億元，同比下降17.1%。

雖然12月的數(shù)據(jù)還未出爐，但2024年全年基本可以定調(diào)了。

黃奇帆在前不久的公開活動(dòng)中說(shuō)，這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，是過(guò)去20年來(lái)最嚴(yán)重的調(diào)整。

但他同時(shí)還說(shuō)，過(guò)去房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)了20年，這次來(lái)一次大的調(diào)整也正常。他預(yù)計(jì)，2-3年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)商的數(shù)量會(huì)降到2萬(wàn)家以內(nèi)。

冰冷的數(shù)據(jù)則再一次說(shuō)明，房地產(chǎn)離“止跌回穩(wěn)”的最高預(yù)期，還有一定的差距。

行業(yè)大勢(shì)如此，沒(méi)有哪一家房企能夠獨(dú)善其身，龍頭也不例外。

1月17日晚間，行業(yè)一哥保利發(fā)布2024年業(yè)績(jī)快報(bào)：

2024年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入3128.08億元，同比下降9.83%；

歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)50.16億元，同比下降58.43%。

單就數(shù)據(jù)而言，保利這個(gè)業(yè)績(jī)不算出色，這是事實(shí)。

但如果放在更為宏觀的背景下，這個(gè)數(shù)據(jù)又是難得的：

1、這是一個(gè)難熬的周期，誰(shuí)也無(wú)法獨(dú)善其身；

2、這個(gè)周期內(nèi)，所有人都在努力的活著，每家都如此；

3、熬過(guò)這個(gè)周期，少部分不僅能活著，而且能活得更好，比如保利等。

這其中的魔鬼在細(xì)節(jié)里。

懂行的人都知道，對(duì)于一家企業(yè)而言：

面子，是利潤(rùn)表；

底子，是資產(chǎn)負(fù)債表；

日子，是現(xiàn)金流量表。

要觀察一家企業(yè)的最真實(shí)情況和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，“日子”比什么都重要。

01

如何評(píng)價(jià)保利在過(guò)去一年的表現(xiàn)？

最有說(shuō)服力的恐怕還是數(shù)據(jù)。

1、銷售依舊是行業(yè)第一

2024年全年，保利發(fā)展的全口徑銷售金額達(dá)到了3230億，位于全國(guó)銷售排行榜的TOP1.這已經(jīng)是保利連續(xù)第二年登頂。

除了銷售量依舊穩(wěn)定外，保利銷售的質(zhì)也在大幅提升。據(jù)第三方數(shù)據(jù)，保利今年超3000億的銷售總額中，有90%的比例來(lái)自一、二線城市。

2、行業(yè)為數(shù)不多保持盈利的房企

客觀而言，最新的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，保利的利潤(rùn)規(guī)模有所下降。

但只要了解如今的行業(yè)狀況，就不會(huì)對(duì)保利的利潤(rùn)表現(xiàn)太過(guò)苛求。

我們?cè)谇懊嬲f(shuō)了，在努力求存面前，利潤(rùn)只是個(gè)面子。在大的行業(yè)周期沖擊之下，在在安全和發(fā)展之間，首要的是安全，因?yàn)闆](méi)有安全，就根本沒(méi)有理由談發(fā)展。

3、行業(yè)最高的現(xiàn)金儲(chǔ)備

截至2024年9月30日，保利賬面資金近1300億，仍舊是行業(yè)最高。除此之外，據(jù)公司2024年半年報(bào)披露，保利還有已售待回籠資金1033 億，合計(jì)超過(guò)2300億。

4、融資成本最低

存量現(xiàn)金行業(yè)最高，保利還是目前行業(yè)內(nèi)少有的，還能以更低的成本融到更多的錢的房企。截至2024年12月末，保利公司債3年期、5年期成本分別為2.2%和2.4%，創(chuàng)歷史新低。

5、行業(yè)最優(yōu)的負(fù)債結(jié)構(gòu)

保利對(duì)于債務(wù)的積極管理，也是安全發(fā)展的底氣。據(jù)公開數(shù)據(jù)，保利發(fā)展一年內(nèi)公開到期公司債2億，中票125億，一共127億。同時(shí)也是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償?shù)姆科蟆?/strong>

6、持續(xù)回報(bào)股東

在行業(yè)低迷環(huán)境下，保利逆勢(shì)提高分紅比例增強(qiáng)投資者回報(bào)、通過(guò)大股東增持2.5億、上市公司回購(gòu)10億積極開展市值管理，提前響應(yīng)國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)的號(hào)召，展現(xiàn)央企責(zé)任。

03

2024年，是保利蟬聯(lián)行業(yè)一哥的第二年。

據(jù)說(shuō)，今年大部分房企的營(yíng)銷部門都在抓耳撓腮兩個(gè)問(wèn)題：

1）怎么賣房子？

2）怎么才能跟保利一樣，賣更多的房子？

復(fù)盤保利過(guò)去3年的軌跡可以發(fā)現(xiàn)：不與市場(chǎng)對(duì)抗，尊重規(guī)律順勢(shì)而為，是其成功的法則。

1、精準(zhǔn)預(yù)判

2021年，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平在當(dāng)年的行業(yè)白皮書中就提出了行業(yè)運(yùn)行邏輯發(fā)生根本性改變，呈現(xiàn)“五化”趨勢(shì)：去金融化，制造業(yè)化，極致專業(yè)化，功能民生化，競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化。

因此，保利從2021年開始就堅(jiān)定去庫(kù)存，至今累計(jì)去庫(kù)存1.35萬(wàn)億。

當(dāng)然，去庫(kù)存的另一個(gè)代價(jià)，是不可避免地對(duì)利潤(rùn)表造成一定的沖擊。

2、主動(dòng)出擊

與同行多數(shù)項(xiàng)目因賣不動(dòng)被迫降價(jià)不同，保利一般是根據(jù)對(duì)大勢(shì)的預(yù)判率先做出反應(yīng)，制定適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)的營(yíng)銷策略，從而掌握主動(dòng)權(quán)。

今年二季度，房地產(chǎn)政策面邊際寬松，市場(chǎng)情緒有所回暖，保利抓住了這波機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，保利二季度推貨約1254億元，環(huán)比一季度增長(zhǎng)181%。三個(gè)主要節(jié)假日（清明、五一、端午）期間日均認(rèn)購(gòu)近20億，同比提升23%。

3、順勢(shì)而為

我們?cè)谇懊嬲f(shuō)了，過(guò)去三年多來(lái)，當(dāng)多數(shù)人還處于等政策的迷茫期，保利就已經(jīng)堅(jiān)定的在銷售端默默加速。

畢竟穩(wěn)住銷售就是穩(wěn)住一切，有銷售才能談安全，有了安全才能談發(fā)展，形成一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展閉環(huán)。

4、安全與發(fā)展并重

請(qǐng)注意，安全和發(fā)展，對(duì)保利來(lái)說(shuō)不是選擇題，而是既要又要的必答題。近3年來(lái)，保利同樣保持著自己的發(fā)展節(jié)奏。

在拿地上，保利2024年全口徑拓展金額683億元、權(quán)益拓展金額602億元，為行業(yè)第二，過(guò)去三年（22-24）累計(jì)拓展金額3928億，為行業(yè)第一，這是其未來(lái)持續(xù)發(fā)展的底氣。

除此之外，保利本身的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。過(guò)去三年，保利在一二線城市拓展占比94%，進(jìn)一步聚焦確定性的核心城市，這是其未來(lái)業(yè)績(jī)確定性的保障。

5、在堅(jiān)持住宅開發(fā)主業(yè)外，保利也也培育第二增長(zhǎng)曲線

在保利的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)層面，保利旗下各個(gè)業(yè)務(wù)板塊也都步入快速增長(zhǎng)通道：

2024年上半年，保利物業(yè)合同管理面積9.5億平方米，在管面積7.57億平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.71億元，歸母凈利潤(rùn)8.46億元，同比分別提升10.2%、10.8%；

酒店、購(gòu)物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目較2023年末新增16個(gè)至151個(gè)，在管面積新增70萬(wàn)平方米至505萬(wàn)平方米。

6、用好的產(chǎn)品抵抗和穿越行業(yè)周期

行業(yè)新周期，產(chǎn)品力才是最好的競(jìng)爭(zhēng)力。2023年至今，保利發(fā)展新獲取項(xiàng)目中，有超過(guò)75%的項(xiàng)目打造為“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系項(xiàng)目。

這在很大程度上，保證了保利的競(jìng)爭(zhēng)力。今年10月，保利在廣州花費(fèi)超百億拿下的“地王”——臨江大道地塊，也將以全新的頂豪產(chǎn)品來(lái)重新定義廣州的頂豪標(biāo)桿。這足以說(shuō)明保利在產(chǎn)品力上的精益求精。

04

房地產(chǎn)這么多年粗放式的草莽階段，讓市場(chǎng)形成了一種錯(cuò)覺(jué)，即擴(kuò)張和精細(xì)化管理是一對(duì)天然的矛盾體。

但真實(shí)的情況是，在戰(zhàn)略執(zhí)行上，擴(kuò)張和精細(xì)化管理不但不沖突，且可以有效結(jié)合。

保利最值得競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)的，還在于其穩(wěn)定高效的管理層隊(duì)伍。

保利的管理層優(yōu)秀在什么地方？

1、戰(zhàn)略清晰。

這個(gè)我們?cè)谇懊嬲f(shuō)過(guò)了，就不再說(shuō)了。

2、穩(wěn)健和進(jìn)取

無(wú)論是早些年的順周期還是近幾年的行業(yè)調(diào)整，保利都很好的平衡了規(guī)模和安全這對(duì)矛盾體。

最直接的表現(xiàn)就是，保利除了銷售規(guī)模維持第一，在手現(xiàn)金的規(guī)模也維持第一。自2021年開始，保利每年在手現(xiàn)金儲(chǔ)備都是千億級(jí)別。2023年前9個(gè)月更是達(dá)到了1300億量級(jí)。

對(duì)保利的管理層來(lái)說(shuō)，安全才是最大的負(fù)責(zé)。有了安全，才能有后面的發(fā)展。

3、管理層務(wù)實(shí)+組織高效

這些年來(lái)，保利發(fā)展對(duì)標(biāo)世界一流企業(yè)，持續(xù)強(qiáng)化自己的管理效能和經(jīng)營(yíng)內(nèi)功。

從組織架構(gòu)上，保利有別于其他頭部房企的一個(gè)顯著特征就是憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)，保利沉淀出“總部+城市平臺(tái)”扁平的兩級(jí)管理架構(gòu)。

在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)里，扁平的管理架構(gòu)，既有利于總部保持敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)和對(duì)公司業(yè)務(wù)全局的把控，有效降低信息不對(duì)稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調(diào)一致的強(qiáng)大執(zhí)行力和快速的應(yīng)變調(diào)整能力。

據(jù)說(shuō)，保利這種管理架構(gòu)目前已成為行業(yè)的進(jìn)化方向。

今年以來(lái)，頭部的央企們也紛紛開啟了管理架構(gòu)的調(diào)整，基本的調(diào)整思路也是像保利這樣，強(qiáng)總部-精簡(jiǎn)大區(qū)-強(qiáng)城市公司這樣的扁平架構(gòu)。

4、市場(chǎng)導(dǎo)向，擁抱變化

對(duì)于一家年銷售額幾千億量級(jí)的巨頭來(lái)說(shuō)，保利也需要時(shí)刻保持組織的作戰(zhàn)能力。

今年11月，保利發(fā)展對(duì)總部架構(gòu)進(jìn)行了一輪調(diào)整，調(diào)整后設(shè)置11個(gè)一級(jí)中心及部門，包括：

董事會(huì)辦公室、綜合管理中心、戰(zhàn)略投資中心、財(cái)務(wù)金融中心、運(yùn)營(yíng)管理中心、產(chǎn)品管理中心、審計(jì)與風(fēng)控管理中心、人力資源中心、黨群工作辦公室、紀(jì)檢監(jiān)察工作辦公室、黨委巡察工作辦公室。

這次總部架構(gòu)調(diào)整中，保利發(fā)展對(duì)原有的一些部門進(jìn)行了合并，這也符合近年地產(chǎn)行業(yè)精簡(jiǎn)架構(gòu)集約化管理的趨勢(shì)，也是為了整合資源，讓組織更加高效。

其次，保利發(fā)展推動(dòng)總部各中心二級(jí)部門負(fù)責(zé)人崗位“起立坐下”，通過(guò)公開競(jìng)聘進(jìn)行干部選拔。

擁抱變化，主動(dòng)變革，提高效率，選拔年輕干部，是保利此次調(diào)整的主要目標(biāo)。

我們看到的是，雖然保利是央企，但在市場(chǎng)導(dǎo)向和組織反應(yīng)度上，保利業(yè)已超越了大部分民企。

一個(gè)可供參考的數(shù)據(jù)是，保利的人均效能在行內(nèi)保持領(lǐng)先。2023年保利發(fā)展地產(chǎn)板塊員工人數(shù)6308人，人均銷售金額6693萬(wàn)/人，處于行業(yè)第一梯隊(duì)。

縱觀保利發(fā)展近幾年調(diào)整動(dòng)態(tài)，能夠看到高管調(diào)動(dòng)和嚴(yán)格的干部任用是定期動(dòng)作，目的還是通過(guò)組織作戰(zhàn)能力的調(diào)整，讓保利發(fā)展擁有了比其他央企更好的紀(jì)律性以及戰(zhàn)斗力。

結(jié)語(yǔ)：

行業(yè)下行周期，所有人都不容易，保利也不例外。

但保利的路徑又格外不一樣。

在泥沙俱下的市場(chǎng)里，保利敢作敢為，策略清晰，穩(wěn)扎穩(wěn)打。

可以預(yù)見的是，雖然行業(yè)大浪淘沙，但保利大概率會(huì)成為笑到最后的那一個(gè)。