在過去國內(nèi)一二線城市高速城市化的進(jìn)程當(dāng)中，辦公樓存量一直處于持續(xù)遞增的態(tài)勢。如今，大量的中央商務(wù)區(qū)（CBD）都已處于建成狀態(tài)；這也意味著，那些逐漸“變老”的辦公樓也到了需要更新改造的新階段。對于酒店來說，位置永遠(yuǎn)是酒店選址的核心，當(dāng)位于優(yōu)質(zhì)地段的存量辦公樓搖身一變，成為了熱門的“網(wǎng)紅酒店”或非標(biāo)民宿，這一舉措催生了盤活存量資產(chǎn)的新風(fēng)口。

近期，國務(wù)院賦予杭州和南京“東部地區(qū)重要中心城市”的頭銜。作為長三角地區(qū)的“雙子星”，杭州與南京的辦公樓市場在近兩年來則經(jīng)歷了不小的考驗(yàn)。

· 從供需端看，杭州和南京的辦公樓市場近期都經(jīng)歷了供應(yīng)量的增長，而需求未見明顯動能。在杭州，辦公樓市場中迎來了包括乙級項(xiàng)目的大量入市，加劇了市場競爭，持續(xù)推高空置率。而在同樣面臨供應(yīng)增長的南京，部分項(xiàng)目在需求放緩時(shí)選擇推遲入市以緩解現(xiàn)存的競爭壓力，但整體空置率依然保持在相對高位。

· 兩地的辦公樓租金水平亦出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。由于市場需求疲軟，租戶在租金談判中獲得了更多的主動權(quán)，進(jìn)一步下拉了市場整體租金水平。

隨著在杭州和南京這類重要省會城市的辦公樓存量資產(chǎn)不斷增加，業(yè)主也都在積極尋找“光”，以化解辦公樓空置率持續(xù)上升的壓力。在當(dāng)前背景下，“城市更新”成為備受關(guān)注的機(jī)會窗口。近年，城市更新的模式歷經(jīng)迭變，城市與空間運(yùn)營者不再僅僅關(guān)注空間的打造，而是更加注重營造優(yōu)質(zhì)場所：“以辦公樓為核心”（Office-centric）是城市更新1.0時(shí)代的顯著特征；綜合體——特別是有商業(yè)元素的綜合體開發(fā)可以視為2.0時(shí)代的顯著特征；邁向CBD的3.0，可以確定的是，“房地產(chǎn)”未來不再僅僅聚焦于商辦的發(fā)展，而將在影響力、特質(zhì)化、創(chuàng)新力上構(gòu)建可持續(xù)的發(fā)展動能。上文中的提到的“盤活辦公樓存量資產(chǎn)、將其升級改造為酒店”的舉措，也是商業(yè)地產(chǎn)在“場所營造”這一命題上的全新探索。

與此同時(shí)，國內(nèi)的旅游經(jīng)濟(jì)正呈現(xiàn)回暖趨勢，特別是在杭州、南京等傳統(tǒng)旅游城市，游客數(shù)量快速回升，甚至已超越2020年以前的水平。

2024年，“China Travel”（中國旅行）在全球社交媒體掀起熱潮，成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。隨著中國施行單方面免簽或互免簽證的國家名單陸續(xù)增加，并出臺了一系列推動旅游業(yè)發(fā)展的便利政策，預(yù)計(jì)2025年旅游行業(yè)將持續(xù)回暖，江浙地區(qū)的中端酒店市場需求將更具韌性。

根據(jù)仲量聯(lián)行的行業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，以上海為例，2024年1-12月，上海中端酒店整體業(yè)績表現(xiàn)趨勢明顯強(qiáng)于高端酒店市場。

我們認(rèn)為，中端酒店市場的發(fā)展大有可為。

同時(shí)，投資者對中國內(nèi)地酒店市場的信心也在加速恢復(fù)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年中國內(nèi)地酒店投資交易共成交67單，交易額達(dá)到約人民幣178.7億，其中，70%的成交酒店落位在一線及部分新一線城市，以高端和中高端酒店為主。

“十余年前，如杭州武林、湖濱和南京新街口等核心商圈已成熟，但伴隨城市的迅速發(fā)展，這些區(qū)域中的存量辦公樓和酒店更新迭代緩慢，與城市發(fā)展和空間使用需求逐漸脫節(jié)。隨著旅游市場的逐漸回暖，相關(guān)的酒店投資機(jī)會無疑將成為市場各方正向追逐的熱點(diǎn)。我們近期在南京等城市參與到的租賃存量辦公樓、并將其改造為酒店的項(xiàng)目，亦體現(xiàn)出市場對進(jìn)一步布局長三角城市發(fā)展的信心。仲量聯(lián)行也期待能與更多優(yōu)秀的酒店品牌方和投資人展開合作，助力其深耕江浙市場物業(yè)選址，為城市帶來‘光’。”