自2023年起，上海物流地產市場進入供應高峰期，2024年保持此態勢，年度新竣工項目超130萬平方米，創歷史新高。此外，上海周邊物流地產市場同樣迎來供應高峰：2023年至2024年，包括上海在內的7個主要物流地產市場平均年新增供應369萬平方米，為十年均值的1.8倍。

在上海周邊物流地產市場中，絕大多數市場新增供應在2023或2024年達到歷史高峰。具體而言，蘇州、太倉、昆山市場2023年新增供應為歷史最高水平，分別達到其十年平均水平的5倍、4倍和2倍。嘉興市場在2024年有107萬平方米的新項目竣工入市，創歷史新高，為十年均值的近3倍。鑒于區域內市場間的車程較近，可相互吸納需求，在2024年整體需求較弱的背景下，供應端壓力進一步加劇市場競爭。

在大部分城市內部，承接新增供應的子市場正發生變化，供應壓力擴散。以上海為例，2023年至2024年上半年，金山、青浦、松江子市場共承接近89%的新增供應；2024年下半年起，奉賢、嘉定等子市場亦迎來新項目竣工。因當前市場需求端復蘇緩慢，增量需求不足，各子市場均面臨更顯著的供應端競爭壓力。

展望2025年，大上海區域物流地產市場的新增供應壓力預計將有所緩和；但去化現階段的供應體量仍需時日，且一定程度上依賴于國家消費支持性政策的力度和效應。短期內供應端因素所致的競爭壓力預計仍將持續。

大上海區域內所有城市均已進入租戶方市場，租戶的議價能力明顯增強。為維持現有租戶的穩定性、吸引新竣工項目的主力租戶，業主方普遍采取了較為激進的定價策略，提供更大的租金協商空間。據仲量聯行對大上海區域內40個子市場的追蹤數據顯示，截至2024年第四季度，所有子市場租金均呈現環比下降趨勢。激烈的價格競爭促進了部分需求的釋放，常熟、太倉、嘉興等市場在租金大幅下調后，其凈吸納量在大上海區域物流地產市場中位居前列。

第三方物流業仍是大上海區域物流地產的主要需求驅動力。憑借其服務型屬性，眾多消費零售及制造企業亦委托第三方物流公司租賃高標倉，以提升供應鏈效率。當前，市場競爭的白熱化導致物流地產租金持續走低，多數第三方物流企業借此契機整合高標倉資源，如某家電供應鏈物流公司在常熟租賃超10萬平米面積，旨在優化長三角地區倉儲布局。制造業企業為保證供應鏈時效，鏈上企業多數在價格之外有更加明確的區位選擇，除自行尋租外，也常委托第三方物流企業為其租賃、整合倉庫面積。與此同時，本地第三方物流企業因租金持續下行，加之其對當地物流地產市場的深耕，擴展業務，租賃活動較為活躍。但仍需注意的是，來自第三方物流企業的租賃需求主要以配合終端用戶的業務規劃為主。如果終端要求的服務區域和業務模式沒有主要調整，則第三方物流企業通常會在租賃合同到期前，優先選擇和原業主進行續租談判，源自物流企業本身業務擴張而產生的新租賃需求相對有限。

短期內，大上海區域的物流地產需求預計仍以整合為主，第三方物流服務商為主要需求來源。同時，刺激消費與拉動內需仍為經濟工作重點，政策對消費的支持力度也將持續增加。例如，2025年，國家發改委加大“兩新”政策力度，擴大補貼范圍，電子產品及多類家用電器等消費有望進一步增長。而在潛在系列財政政策刺激下，如食品等基礎消費或也將迎來增長。消費市場的逐步改善有望進而帶動相關企業對物流地產的增量需求。此外，制造業對經濟支撐作用明顯，2024年前三季度，其增加值對GDP的貢獻達26.1%。其中，汽車、電子信息、電器裝備等制造行業的工業地產活躍度較高，相關企業在近兩年持續投資建廠，其中較多新增廠房坐落于長三角區域內。以汽車制造業為例，長三角地區作為新能源車的重要生產基地，上海作為其中核心，在區域協同效應的作用下，如智能座艙、內飾、核心零部件等汽配相關企業亦在當地和周邊區域投資設廠，供應鏈上相關企業也或將在區域內尋求物流地產租賃機會。

在我國“碳達峰、碳中和”戰略目標的推動下，物流地產行業正加速向綠色、低碳轉型。遵循ESG理念，物流地產開發商采用節能材料、優化建筑設計并提升能效水平。在綠色建筑方面，以LEED認證為例，大上海區域內LEED物流倉儲項目注冊數量在過去六年中快速增長，從2018年的35個增至2024年的351個。

此外，國家政府對分布式光伏的政策力度持續加大，出臺多項措施助力高標倉光伏項目發展。2021年，國家發改委等九部門聯合印發《“十四五”可再生能源發展規劃》，明確將全面推進分布式光伏的開發與應用，并倡導在新建廠房與公共設施中深度融合光伏建筑一體化開發。上海、江蘇及浙江省均積極響應，發布相應規劃或行動計劃，快速推動區域內光伏建筑一體化發展。至2024年上半年，江蘇、浙江在分布式光伏累計并網容量上分居全國第二、第四位，上海位居第16位（直轄市首位）。

物流倉儲設施因其屋頂面積較大，具備屋頂資源的優勢，便于光伏組件安裝；且該系統可以協助滿足高標倉日常用電，或借助購電協議出售電力以獲取額外收益，是目前各物流地產開發商推動物流行業低碳可持續發展主要措施之一。