2024年，面對內(nèi)外部宏觀環(huán)境的不確定性，上海辦公樓市場租戶仍保持謹(jǐn)慎的租賃策略。面對新項(xiàng)目的相繼入市和業(yè)主持續(xù)在租金及激勵(lì)政策上的調(diào)整，成本驅(qū)動(dòng)型的搬遷及升級需求有所上升，全年凈吸納量錄得47.6萬平方米。供應(yīng)方面，部分項(xiàng)目推遲至明年交付，短期內(nèi)整體市場仍處于供應(yīng)壓力之下。展望2025年，升級需求以及上海多元的租賃需求將支撐整體市場的復(fù)蘇；然而，大供應(yīng)環(huán)境仍將使得市場承壓，板塊及各項(xiàng)目間的競爭仍將持續(xù)。

基于搬遷及裝修成本的考量，續(xù)租仍是部分租戶首選的租賃策略。與此同時(shí)，另有租戶利用當(dāng)前租金下降以及部分業(yè)主在裝修方案上給予更大協(xié)商空間的機(jī)會(huì)，通過搬遷實(shí)施其尋求“降本增效”的不動(dòng)產(chǎn)策略。此外，在租金下行的背景下，近期新竣工項(xiàng)目以及高品質(zhì)成熟項(xiàng)目為租戶提供了升級辦公環(huán)境的機(jī)會(huì)。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達(dá)到74%。

新項(xiàng)目的交付提升甲級辦公樓市場整體物業(yè)品質(zhì)，同時(shí)也為企業(yè)帶來更多的升級選擇。在2024年的升級型需求中，有76%的租戶選擇升級至2020年及之后竣工的項(xiàng)目，然而該部分項(xiàng)目僅占上海甲級辦公樓市場總存量的29%。

新竣工項(xiàng)目在價(jià)格及其它激勵(lì)政策如：裝免期、裝修補(bǔ)貼等方面具備更大的議價(jià)空間，以此吸引租戶，提升入駐率。面對新項(xiàng)目的競爭，部分成熟項(xiàng)目業(yè)主同時(shí)在新租和續(xù)租條款上更為積極，主動(dòng)地調(diào)整價(jià)格策略以吸引新租戶并保留現(xiàn)有租戶。根據(jù)2024年搬遷成交租金分布統(tǒng)計(jì)，超過三成的搬遷成交凈租金低于5.0元/平方米/天，超過75%的搬遷成交凈租金低于7.0元/平方米/天。

2024年上海甲級辦公樓市場需求行業(yè)占比穩(wěn)定，多元行業(yè)需求支撐整體上海辦公樓市場。金融及專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、制造貿(mào)易等傳統(tǒng)需求行業(yè)大類占比超過70%，夯實(shí)上海辦公樓市場需求之本。其中部分細(xì)分行業(yè)不乏亮眼表現(xiàn)，同時(shí)新興行業(yè)需求有望釋放潛能。內(nèi)資律所、保險(xiǎn)及會(huì)計(jì)事務(wù)所利用租戶市場環(huán)境，升級或整合辦公場所；教育企業(yè)同樣抓住當(dāng)前市場機(jī)會(huì)，需求有所回暖；在行業(yè)調(diào)整規(guī)范化之下，游戲和互聯(lián)網(wǎng)等科技企業(yè)需求保持潛力韌性；部分零售企業(yè)抓住近期核心區(qū)域及周邊新項(xiàng)目入市的機(jī)會(huì)進(jìn)行辦公空間的升級；AI及AI賦能、自動(dòng)駕駛、新能源等相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為上海辦公樓市場的新動(dòng)能將進(jìn)一步釋放租賃需求。

未來兩年，整體市場仍將承受較大的供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)平均每年將有接近130萬平方米的新增供應(yīng)入市。回顧過往上海傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)商辦用地供應(yīng)情況，近兩年商辦土地供應(yīng)顯著減少，考慮到辦公樓項(xiàng)目的建設(shè)周期，全市甲級辦公新增供應(yīng)量將在中長期顯著降低。