作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

圖片來自企業官方

2025年1月20日晚間，正榮地產控股有限公司發布公告稱，公司實際控制人歐宗榮因涉嫌違法犯罪已被依法采取強制措施。

目前有說法稱，此次事件或與十年前福州一宗土地交易有關，涉及當年福州五四北泰禾廣場地塊的出讓過程，但具體結果還需待有關部門公布確認。

正榮地產的公告中還強調，歐宗榮目前并未在正榮地產擔任任何職務，但作為公司的實際控制人，他持有正榮集團約91.9%的股權。

這一事件的發生，正值正榮地產債務重組遇挫之際。公司于2025年1月2日剛剛宣布，其境外債務重組支持協議已于2024年12月31日失效。

截至2024年6月末，正榮地產需在一年內償還的債務高達536.27億元，其中包括約290.629億元的銀行及其他借款、約50.945億元的公司債券、約243.985億元的優先票據，以及約14.006億元的優先永續資本證券。

作為曾經的中國房地產銷售前二十強企業，正榮地產的業績在近年來持續下滑。

正榮地產發布的2024年12月未經審核經營數據顯示，2024年全年合約銷售金額僅為67.29億元，同比2023年減少56.24%，較2019年數據更是減少94.85%。合約銷售面積為45.89萬平方米，較019年下降了94.56%。

債務危機、經營困境，再到此次被采取強制措施，這位曾經叱咤房地產市場的閩系大佬，正在經歷他人生中最具挑戰的時刻。

歐宗榮與正榮地產的發展史，可以說是民營房企快速擴張的典型代表。

歐宗榮于1986年創辦江西正榮市政工程有限公司，最初專注于道路、橋梁等基礎設施建設。1996年，他在江西宜春獲取第一塊地皮，斥資過億元打造了當地"贛西第一街"，由此正式進入房地產領域。兩年后，他整合了在江西、福建等地的8個全資子公司，成立了正榮集團。

正榮集團的快速擴張始于2013年，當年正榮地產投入150億元在上海、福建南平、蘇州、南京、西安等地拿下10余宗地塊，僅10月份就斥資73.46億元購入四幅地塊。

這種激進的擴張策略使公司規?？焖僭鲩L，2015年起連續入圍中國房地產銷售三十強。

2018年1月16日，正榮地產成功在香港聯交所上市，同年實現全口徑銷售突破千億，躋身"千億房企俱樂部"。同時，歐宗榮個人財富也達到360億元，在胡潤百富榜上排名第79位，成為莆田地區首富。據克而瑞統計，2021年正榮地產以1456.6億元的銷售額位列第25名。

然而，快速擴張也帶來了高負債率的隱患。據財務數據顯示，2014年正榮地產的凈負債率就超過1700%，當年的借貸成本高達12.5%。

顯然，這種"高杠桿、高周轉、高溢價"的經營模式雖然推動了公司快速發展，但也埋下了巨大風險。至2021年年中，公司總負債就高達2033億元，其中近200億元為短期債務。

事實上，在 2019年起"房住不炒"政策影響下，正榮地產的銷售增長率就從2018年的53.95%快速下滑至2019年的21.02%，2020年進一步降至8.57%。這種增長勢頭的斷崖式下跌，暴露出公司在快速擴張期間積累的諸多問題。

以正榮地產合肥項目為例，公司2021半年報顯示合肥土地儲備約為88萬平米，對應貨值應該約150億元。

然而，其中多個項目如“濱湖正榮府” 、“翡翠正榮府”、 “正榮旭輝政務未來”基本售罄的情況下卻因“未竣工”被統計，實際可帶來現金流的土地儲備遠低于賬面數字，這種情況導致公司未來一年現金流預期大幅下降，甚至可能不足3億元。

正榮地產的債務危機正式爆發于2022年2月。

2022年2月11日，市場突然傳出正榮地產可能無法兌付一筆2億美元永續債的消息，公司股價立即暴跌，單日最大跌幅超過80%，收盤時總市值已不足54億港元。同時，正榮系多只美元債也達到超50%的跌幅。

危機還蔓延至旗下物業管理公司正榮服務，其股價也在當日暴跌58%，總市值縮水至不足18億港元。傳聞中所說的永續債原本計劃于3月5日贖回，但公司最終未能如期兌付。

此后，正榮地產的債務問題如多米諾骨牌般接連發生：2022年4月，因未能支付2042萬美元利息而違約；5月，5筆美元債券共計約5300萬美元利息未能支付；8月，又有兩筆美元債券本息合計約4303.7萬美元未能支付。到了2024年11月，公司更出現10.5億元境內債違約，顯示其債務問題已從境外蔓延至境內。

從財務數據來看，正榮地產的經營狀況持續惡化。2023年公司雖實現總營收387.75億元，同比增長49.7%，但母公司所有者應占虧損達84.68億元。

進入2024年，情況更為嚴峻。上半年正榮地產營收同比下降233.29%，凈虧損達25.08億元，較上年同期擴大58.23%。截至2024年上半年末，公司總負債達1234.49億元，資產負債率高達97.58%，較年初又增加2.58個百分點。

從公司治理層面來看，正榮地產也經歷了重大變動。

2022年11月，歐宗榮退出正榮集團董事長職務。2025年1月17日，其小兒子歐國偉也不再擔任公司非執行董事。雖然公司表示實行職業經理人管理制度，內部管控完善，但在實際控制人歐宗榮被采取強制措施的情況下，公司的未來發展仍充滿不確定性。

至截稿時，正榮服務港股股價 0.160港元/股，較2020年9月高位跌去97.78%，市值僅剩1.66億港元；正榮地產港股股價0.055港元/股較2018年12月高位跌幅超過99%，市值僅剩2.40億港元。

無論如何，關于正榮集團歐宗榮的調查正在推進，而即將被掀開的，或許只是房地產行業昔日的冰山一角。

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