24年的房地產(chǎn)是好還是壞呢，估計一千個人里有一千個答案了，從銷售面積來看的話，24年全年新建商品房的面積只有9.74億平方米，同比是下滑了12.9%，這是數(shù)據(jù)僅僅是高于了09年的9.47億平方米的，而從銷售額來看，24年的話全國新房銷售額約9.68萬億元，同比是下降了17.1%，這個數(shù)值也是只高于2015年的8.73萬億的，而從房地產(chǎn)的高峰期的21年來對比的話，不管是從銷售面積還是說銷售額都是接近了腰斬的狀態(tài)，因為24年還是在追求行業(yè)止跌的一年，從小陽春的政策一直出到了9月底的重磅政策，可以說24年還是樓市的政策大年，現(xiàn)在就剩下最核心的幾個一線和極少數(shù)二線還保留了傳統(tǒng)的限制購房的政策了。

因為從規(guī)模來看，9萬億的行業(yè)規(guī)模已經(jīng)是非常大的體量了，但是對這個巨大蓄水池的房地產(chǎn)行業(yè)來說卻是不太好的一個成績了，因為經(jīng)歷過樓市瘋狂的人都清楚，21年的時候新房銷售面積是突破了18億平方米的，即便是按一套房100平來算的話，那也就是1800萬套新房了，如果按照一家三口人來算的話，可以說一年就牽涉到近6000萬人居住和購房了，這還是新房的層面，如果是把二手房都加上的話，當年買房的瘋狂成都可見一斑了。而在往前推5年的話，房地產(chǎn)的銷售面積幾乎是沒有低過17億平方米的，樓市瘋狂期，基本都是在高位面積進行銷售的，而在98年房改之后，2000年到上上輪2016年房價上漲之前，10多年的時間整個銷售面積也不到140億平方米，但是17年之后的那五年就達到了超85億平方米，可以說一口就吃成了個胖子了。

這個速度也讓很多人被房價砸暈了，當時買到一套房就等于賺到幾十萬的心態(tài)也讓很多人為之瘋狂，愿意付茶水費、付高利率的貸款利息、等三四年才能收房的期房等等這些條件都沒問題，而房企也為了拿地不斷抬高各地的地價，但是沒有那么多現(xiàn)金流怎么辦呢，就用三高模式進行瘋狂加杠桿，銀行這時候也愿意貸款給房企，因為土地就是價值，房企手上的土地就是最大的抵押物了，拿地然后抵押然后再拿地的方式也讓不少房企負債率持續(xù)膨脹了，甚至負債都超過了自身的資產(chǎn)，如果土地不持續(xù)升值，最終的結局只能是資金流斷鏈后然后暴雷。

這也是這輪樓市下跌后為什么幾乎所有的民營房企都出現(xiàn)暴雷的根本原因，一直妄想土地和新房會升值，無異于打工人覺得自己每年收入都會持續(xù)增長了，當然，貪婪是每個人的人性，對于企業(yè)來說也是一樣，能做到別人貪婪時恐懼，別人恐懼時貪婪的確實是鳳毛麟角的，對企業(yè)來說也是一樣，都希望賺到更多的利潤，把基盤做的更大，但是透支了購買力和整個市場后，只能用時間去消化空間來去追求軟著陸了。

所以大家這幾年的提前還貸其實就是在做個人的降杠桿的操作，而房企的暴雷以及出清其實也是在為爛賬買單了，當然，肯定有不少買到爛尾樓或者暴雷房企的新房客戶受到了傷害，這也是選擇的重要性，而現(xiàn)在每年的銷售面積已經(jīng)低于10億平方米了，可以說是回歸到了一個相對正常的銷量水平了，大家更多是為了居住屬性去買房，而不是說沒有錢硬要去買的這種炒作金融屬性。

而我們之前也說過，樓市已經(jīng)在進入到存量房時代了，就像現(xiàn)在存量房利率的下調，幾乎關聯(lián)到每一個中國的家庭，幾乎家家都有房貸了，利率隨便動10個基點，都會影響到很多人的利益，而很多一線城市現(xiàn)在二手房才是剛需銷量的主場，因為新房很多都是核心區(qū)域或者改善產(chǎn)品了，這些產(chǎn)品多數(shù)的剛需基本是夠不著的，而二手房從老破小到次新房基本都有，各種價位和產(chǎn)品都有，也能夠適合多數(shù)剛需的想法，所以老破小在價格下降后又重新得到了不少追捧，存量時代后，最關鍵的還是地段的居住價值回歸了，所以25年的樓市大概率是能夠止跌企穩(wěn)的，因為這是硬性的要求，即使不穩(wěn)也要穩(wěn)，而價值回歸之后，更多人還是能用相對低的價格解決自住的問題，但是短期內重新暴漲到高峰期的可能性不是很大。

因為是企穩(wěn)，不是說要暴漲，現(xiàn)在能把價格控制在一個合理的范圍內，保持市場合理的通脹緩慢上漲才是這個行業(yè)良性發(fā)展的基石，因為暴漲或者暴跌都不符合房子這個大宗商品的標簽和屬性，大跌之后，很多人可能會出現(xiàn)斷供甚至變成老賴，社會的不穩(wěn)定性會增加，更多人可能就不想結婚甚至生娃了；而暴漲的話，大家也就無心去干其他行業(yè)了，都來買房基本就能實現(xiàn)財務自由了，那誰還去苦哈哈的干創(chuàng)新和其他行業(yè)呢，就像樓市持續(xù)上漲期的時候，大部分的上市公司都會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)了，因為利潤太誘人了，買塊地建房就能躺著賺錢，這種好生意很難不吸引企業(yè)過去撈一把了，當然，也有一些有定力的企業(yè)沒有涉足，還是保持自己的創(chuàng)新力深耕在自己熟悉的行業(yè)中。所以現(xiàn)在買房或者年后買房的人都不用說特別焦慮，目前價格已經(jīng)回歸了很多了，就像廣州來說，均價基本是回落到了2017年的狀態(tài)了。

而12月出現(xiàn)了一定的價格回暖，所以很多人也在焦慮要不要在1月下手了，我的意見一直是有剛需的需求可以考慮，反正不要抱著炒作的心態(tài)下手，現(xiàn)在二手房的掛牌量還是非常高的，業(yè)主內卷的狀態(tài)短時間還不會完全消散，而且今年還是配售型保障房大量入市的一年，普通剛需的選擇性也會更加大了，房價要一二三線都普漲的狀態(tài)基本是非常難了，當然，25年在金融端肯定是會比較大幅度的放水，而樓市的分化也會更加明顯，飽的會更飽，餓的還是會餓，因為很難說會直接發(fā)錢的，就像現(xiàn)在的消費券，也是你要買了東西才給你滿減的，后續(xù)更多的放水更多還是降準、降利率之類的，讓你貸款的成本更低，讓你更加愿意去買房，而現(xiàn)在居民本身杠桿率還是超60%的，除非有穩(wěn)定的收入和工作，老百姓才敢于去積極買房，而且在房價不上漲的前提下，大家買的越晚反而是越劃算的了。

接下來的樓市主要是看兩個關鍵點，一個是上海和深圳這兩個一線城市政策出臺的時間點，這個是很關鍵的，現(xiàn)在其他城市基本都在等待老大哥的動作了，因為是否會引出更多政策就看他們兩個了；另外一方面還是地方存量房收購的程度了，因為現(xiàn)在房企想完全依靠市場上普通客戶去庫存難度還是非常大的，只能說依靠大客戶的地方政府去拿錢收購了，先把市場上的存量新房消化掉，然后土拍端經(jīng)過這一年多的抑制，新增庫存已經(jīng)有所減緩了，接下來還是要繼續(xù)控制賣地的節(jié)奏。

當然，現(xiàn)在郊區(qū)的地塊已經(jīng)不好去賣了，地方也是清楚的，沒有一個回暖的市場，土拍只能是那些核心城市和核心地塊的主場戲，左手倒右手也不可能一直玩下去的，不少地方的城投現(xiàn)在資金也是非常緊張的，所以沒有市場的回血，別說是民營房企了，就連混合制房企也可能會出現(xiàn)暴雷，所以現(xiàn)在大家買新房，盡量買純正央國企以及現(xiàn)房了，盡量不要買期房，因為一定要所見即得，沒必要多花幾年的利息去等待期房的交付，現(xiàn)在是期房慢慢熬成了現(xiàn)房還有庫存賣不出去，所以不用擔心搶不到房，2025年是繼續(xù)松綁之年，等等黨還能獲利。